جدول المحتويات:
- كيف تبدأ الاستثمار في العقارات مع صناديق الاستثمار العقارية
- ما هي أنواع صناديق الاستثمار العقاري الموجودة؟
- كيف تقارن صناديق الاستثمار العقاري بالعقار الفعلي كاستثمار؟
- المصادر
فرصة كوكس من Pixabay
كيف تبدأ الاستثمار في العقارات مع صناديق الاستثمار العقارية
هناك العديد من الطرق للاستثمار في العقارات المادية ، ولكن معظمها ينطوي على مبالغ كبيرة من المال والالتزام باستثمار واحد كبير في كل مرة. بالنسبة لمعظم الناس ، يعد المنزل أكبر استثمار عقاري لهم وقد يكون كافياً بالنسبة للكثيرين للقلق. إذا كنت تتطلع إلى زيادة الاستثمار في العقارات أو تنويع محفظتك الحالية ، ربما كجزء من Roth أو IRA التقليدي الخاص بك ، فهناك بعض الخيارات الرائعة التي يمكن أن تسمح لك بامتلاك العقارات المادية دون متاعب إدارة تلك الممتلكات.
إحدى الطرق هي من خلال صندوق الاستثمار العقاري (REIT). REIT هي شركة يجب أن تفي بالمعايير التالية في الولايات المتحدة:
- تستثمر شركة REIT 75٪ على الأقل من إجمالي أصولها في العقارات ، أو النقد ، أو سندات الخزانة الأمريكية.
- وهي تستمد ما لا يقل عن 75٪ من إجمالي دخلها من تحصيل الإيجارات ، أو من الفوائد على الرهون العقارية التي تمول الممتلكات العقارية ، أو من بيع الممتلكات العقارية.
- وهي تدفع ما لا يقل عن 90٪ من دخلها الخاضع للضريبة للمساهمين في شكل توزيعات أرباح كل عام.
- يتم الاعتراف بها ككيان خاضع للضريبة كشركة.
- تدار من قبل مجلس إدارة و / أو أمناء.
- لديها ما لا يقل عن 100 مساهم.
- ما لا يزيد عن 50٪ من أسهم REIT مملوكة لخمسة أفراد أو أقل.
بالنسبة لي كمستثمر ، ربما يكون أحد أكثر الأشياء جاذبية في صناديق الاستثمار العقارية هو الأرباح التي يدفعونها ، وكذلك تقدير رأس المال ، وهو ارتفاع قيمة الأسهم بمرور الوقت.
وفقًا لأبحاث زاك ، على مدار أربعين عامًا من عام 1972 إلى عام 2012 ، كان متوسط العائد السنوي من صناديق الاستثمار العقارية هو 8.09 ٪. بالنسبة لي ، هذا ليس سجلاً سيئًا على الإطلاق. بالطبع أي استثمار ينطوي على مخاطر ، وخلال الانهيار المالي لعام 2009 ، انخفضت الأسهم في بعض صناديق الاستثمار العقاري بأكثر من 50 ٪ بين عشية وضحاها. إذا كنت مثلي وكنت أحد مستثمري REIT في ذلك الوقت ، فقد كان من الصعب ابتلاعها. ومع ذلك ، إذا كنت قد احتفظت بأسهمك ، فستشهد عودة السعر إلى مستويات ما قبل الانهيار ثم استمر في النمو وجني الأرباح على مدى السنوات القليلة الماضية.
ما هي أنواع صناديق الاستثمار العقاري الموجودة؟
إذا أثارت اهتمامك وترغب في الاستثمار في إمبراطوريتك العقارية الصغيرة ، فهناك الكثير من الخيارات. في كثير من الحالات ، تركز شركات REIT الفردية على قطاع أو قطاعين ، والمكاتب الطبية والمستشفيات ، على سبيل المثال. يجوز للآخرين شراء العقارات التي تحتوي على أبراج الهواتف المحمولة أو المستودعات المستخدمة في توزيع المنتجات أو لمزارع خوادم الكمبيوتر. هناك صناديق الاستثمار العقاري التي تمتلك مجمعات سكنية ومنازل مستأجرة ، بالإضافة إلى تلك التي تمتلك مراكز تسوق وحتى لافتات إعلانية خارجية. قد يكون من الصعب محاولة اختيار القطاع الذي تشعر براحة أكبر معه ، حيث يحمل كل منها مجموعة المخاطر الخاصة به.
لتسهيل التنويع ، هناك صناديق الاستثمار المتداولة أو الصناديق المتداولة في البورصة ، والتي تُباع في أسواق الأسهم الرئيسية ، والتي تحتوي بدورها على أسهم عدد من شركات صناديق الاستثمار العقارية. واحدة من صناديق الاستثمار المتداولة المفضلة لدي هي واحدة من Vanguard ، Vanguard Real Estate ETF (VNQ). لديها نسبة نفقات معقولة جدًا تبلغ 0.12 ٪ ، واعتبارًا من 12/20/2020 كان متوسط عائد عشر سنوات أكثر من 8 ٪. اعتبارًا من تاريخ كتابة هذا المقال ، يمكن شراء حصة من VNQ مقابل 86.76 دولارًا.
إن حاجز الدخول في هذا النوع من الاستثمار العقاري منخفض للغاية ، خاصة الآن بعد أن ألغت شركات الوساطة عبر الإنترنت مثل تشارلز شواب جميع رسوم شراء وبيع الأسهم. في بعض الحالات ، يكون مبلغ فتح حساب وساطة أقل من 100 دولار. إذا كنت قد ربحت دخلاً ، أو كان لديك زوج يفعل ذلك ، فقد تتمكن من استثمار ما بين 5000 إلى 7000 دولار في Roth IRA ، ثم لا تدفع أي ضرائب أخرى على الدخل وتقدير سعر السهم على استثمارك. في حالتي الخاصة ، أستثمر في صناديق الاستثمار المتداولة من خلال Roth IRA الخاص بي. يبدو الأمر كما لو أنك تدفع ضريبة على البذور فقط ، ومن ثم يمكنك حصاد الفاكهة من الشجرة التي نمت من تلك البذور مجانًا ، لبقية حياتك.
قد يبدو كل شيء جيدًا ، ولكن هل هذه هي أفضل طريقة لاستثمار كل أموالك؟ ينصح معظم الخبراء الماليين بعدم وضع كل بيضك في سلة واحدة ، ويوصون بدلاً من ذلك بتنويع مدخراتك أو تقاعدك على عدد من الاستثمارات ، مثل السندات والأسهم والأقراص المضغوطة للبنوك وحتى الذهب المادي. مع اقترابك من سن التقاعد ، يجب أن تصبح إستراتيجيتك الاستثمارية أكثر تحفظًا ، نظرًا لأن لديك وقتًا أقل لتعويض خسائر السوق.
يختلف كل سيناريو استثماري ، ويقترح بعض المستشارين استثمار 10٪ على الأقل من المحفظة في العقارات. هذه النسبة مماثلة لممتلكاتي في صناديق REIT و REIT ETFs.
كيف تقارن صناديق الاستثمار العقاري بالعقار الفعلي كاستثمار؟
من الصعب للغاية مقارنة الاستثمار في REIT أو REIT ETF بشراء قطعة من العقارات المادية. بالنسبة للعديد من المستثمرين الأذكياء ، يمكن أن يكون امتلاك العقارات الخاصة بهم عرضًا مربحًا أكثر. إذا كنت قادرًا على استخدام مبلغ صغير فقط من أموالك الخاصة لتمويل عقار ، ثم تأجيره مقابل مبلغ يدفع ذلك الرهن العقاري كل شهر إلى جانب تكاليف الصيانة ، فستحصل على نتيجة مختلفة تمامًا عما لو كنت قد استثمرت نفس المبلغ في REIT. في نهاية الرهن العقاري الخاص بك ، كان المستأجرون لديك قد دفعوا نصيب الأسد من تكلفة استثمارك ، مطروحًا منه أي نفقات لديك ، بما في ذلك وقتك.
هذه المقارنة ، صناديق الاستثمار العقاري مقابل العقارات المادية ، هي مقارنة بين التفاح والبرتقال. ومع ذلك ، فقد تمت إعادة صياغته كثيرًا على المواقع المالية مثل "The Motley Fool" في مقالات تحمل عناوين مثل "REIT's vs. Own Own Real Estate". في حين أنه في العديد من الحالات ، يمكنك المضي قدمًا عن طريق شراء عقار بمفردك ، فإن المخاطر ليست هي نفسها لكل من الأصول ، وهي ببساطة غير قابلة للمقارنة بشكل مباشر. على سبيل المثال ، قد يكون سوق العقارات المحلي الخاص بك ناتجًا عن تصحيح كبير ، مثل الذي يحدث من مغادرة صاحب العمل المحلي للمدينة ، أو ربما كنت غير محظوظًا وتحصل على مستأجرين يتسببون مرارًا وتكرارًا في إلحاق أضرار باهظة بالممتلكات بإيجاراتك. (كنت هناك ، واضطررت للتعامل مع ذلك بنفسي). تتركز مكافآتك ، بالإضافة إلى مخاطرك ، عندما تمتلك ممتلكاتك الخاصة.
صندوق Vanguard الذي ذكرناه ، VNQ ، يمتلك أكثر من 180 صندوقًا مختلفًا من REIT ، والتي بدورها قد تمتلك مئات العقارات المختلفة المنتشرة في مئات المدن والولايات. إذا حدث تراجع في منطقة ما أو إذا توقف المستأجر عن الدفع في مكان ما ، فلن تكون العواقب على استثمارك وخيمة كما لو كنت تمتلك عقارًا حقيقيًا.
أنا لست ضد امتلاك العقارات المؤجرة. أنا أؤيد ذلك كثيرًا ، وكان لديّ ممتلكات الدخل الخاصة بي. في هذه المرحلة من حياتي ، لم أعد أمتلك أي إيجارات ولم أعد أرغب في تحصيل الإيجار من المستأجرين الذين يتأخرون في الدفع ، أو القلق بشأن حالة السقف أو التدفئة والتهوية وتكييف الهواء أو سخان المياه. أيضًا ، بسبب أزمة COVID-19 ، أصدرت المدينة التي أعيش فيها ، أوستن ، تكساس ، حظراً على عمليات الإخلاء لعدة أشهر. بينما أتعاطف بشدة مع الأشخاص الذين يعيشون في هذه المنازل وغير القادرين على دفع الإيجار ، أتعاطف أيضًا مع أصحاب العقارات ، وكثير منهم من صغار المستثمرين الذين قد يواجهون أنفسهم صعوبة في سداد مدفوعات الرهن العقاري على العقارات التي لم يجمعوا أي منها. الإيجار في شهور.
من أجل راحة البال الخاصة بي اخترت الحفاظ على صندوق التقاعد الخاص بي متنوعًا بين عدة فئات مختلفة من الأصول ، بما في ذلك صناديق REIT ETF ، بدلاً من الاضطرار إلى التعامل مع المستأجرين مع تقدمي في السن. إذا كنت تفهم المخاطر ، وترغب في طريقة أخرى لتنويع استثماراتك ، فقد تفكر في إضافة صناديق REIT و REIT ETF إلى محفظتك الخاصة. كما هو الحال مع أي استثمار ، استشر خبير الاستثمار أولاً قبل اتخاذ أي قرارات.
المصادر
مصادر هذه المقالة تشمل:
Investopedia ،
أبحاث زاكس ،
© 2020 نولين هارت