التكاليف الحقيقية للصيانة المؤجلة

المقدمة

عندما يتعلق الأمر بملكية العقارات ، وحتى الممتلكات الشخصية ، فإن الميزانيات والمالية دائمًا ما تطغى على كل ما نقوم به. لم يكن لدي مطلقًا مشروع بميزانية غير محدودة ولا أتوقع أبدًا أن يكون لديّ مشروع. بعد أن أمضيت معظم حياتي المهنية في رؤية الأشياء من وجهة نظر مهندس معماري ، أمضيت ما يقرب من سبع سنوات في رؤية هذه المشكلات نفسها من منظور المالك. عندما يتعين عليك الإشراف على ما يزيد عن 143 مليون قدم مربع ، فإن عشرات الملايين من الدولارات (والتي تبدو وكأنها الكثير من المال) تكون غير مهمة حقًا فيما يتعلق بالاحتياجات والمطالب. يجب اتخاذ القرارات بالأموال المحدودة المتاحة حول كيفية توزيع هذه الأموال بشكل أكثر فعالية. كيف تحصل على أكبر عائد للأموال المنفقة؟

في هذه البيئة ، السؤال الحقيقي هو كيف يمكنك تعظيم قيمة هذه الأموال المحدودة؟ للوصول إلى هذا الاستنتاج ، يجب موازنة العديد من العوامل. ستحاول هذه المقالة تقديم بعض تلك العوامل المعقدة والمترابطة وفحص تلك القضايا في محاولة لتطوير منهجية قد تسمح لصانعي القرار بإنشاء أدوات تسمح بتحديد أولويات نفقات صيانة الأصول الرأسمالية بشكل أكثر فعالية. هذه في الواقع نفقات ، ولكن إذا تم استغلالها بطريقة استراتيجية ، فإنها في الواقع تصبح أشبه باستثمار ، مع عائد على الاستثمار (ROI) ومزايا أخرى.

مؤسسة - TNSTAFL

في إحدى فصولي الأولى في الاقتصاد 101 ، بدأ مدرسي الفصل الدراسي عن طريق الكتابة على السبورة TNSTAFL. سألنا إذا كان أي شخص يعرف معنى هذه الحروف. بعد أن لم يصحح أحد الأمر ، قال بعد ذلك ، "لا يوجد شيء مثل وجبة غداء مجانية." سأل كم من يعتقد أن هذا البيان صحيح. قال الكثيرون إنه غير صحيح ، حيث يوجد شيء اسمه وجبة غداء مجانية. إذا دفع شخص آخر ثمنها ، فهذا هو السبب في تقديم وجبة غداء مجانية. وافق العديد في الفصل على هذا البيان. واصل مدربنا الاختلاف معنا ، قائلاً إن هناك تكلفة حتى لو لم تدفع ثمن الغداء ؛ حان الوقت الذي تستخرج فيه التكلفة. لقد اخترت قضاء بعض الوقت في ذلك الغداء الذي كان شخص آخر يدفع ثمنه ، لذلك كان لا يزال هناك تكلفة على الغداء. أصبحت المناقشة التالية مفيدة للغاية.الحديث عن وجهة نظر اقتصادية بحتة للتكاليف ، كان ذلك بالتأكيد ، وبالتأكيد كان صحيحًا ، لم يكن مجرد عملية تفكير قام بها معظمنا قبل تلك المناقشة.

كان لهذا المفهوم تأثير كبير على بقية الفصل الدراسي ، خاصة عندما ناقشنا تكاليف الفرصة البديلة. وضعت تلك المناقشة الأساس لدراستي في الاقتصاد التي جعلتني أدرك أن هناك تكلفة لكل شيء ؛ السؤال دائمًا هو ، هل أنا على استعداد لدفع هذه التكلفة مقابل المنفعة التي تلقيتها؟ عندما نبدأ في النظر إلى الممتلكات الحقيقية والشخصية من منظور المالك ، يصبح هذا مفهومًا بالغ الأهمية. لا يهم إذا كنت تتخذ هذه القرارات كفرد أو كجزء من مجموعة. لا شيء يتغير. الأساس هو نفسه لهذه القرارات.

مسؤوليات الملكية

بمجرد اتخاذ قرار للحصول على ممتلكات عقارية أو شخصية ، فإن المسؤولية هي نتيجة ثانوية لا مفر منها لهذا الاستحواذ. على سبيل المثال ، عندما تشتري سيارة ، فإن مسؤوليتك في شراء الوقود تكون ضمنية. إذا لم تشتري هذا الوقود ، فلن تستمر السيارة في التحرك. قد تتطلب القوى الخارجية مسؤوليات إضافية. كما في المثال السابق للسيارة ، قد تطلب منك الولاية أن تحمل التأمين على تلك السيارة وتحافظ عليه من أجل قيادة السيارة. هذا أيضًا ضمني ، حيث من المتوقع أن تمتثل لقوانين الدولة من أجل قيادة تلك السيارة.

يصبح تغيير الزيت أيضًا جزءًا من تلك المسؤوليات. إذا لم تقم بتغيير الزيت ، فسوف تقصر من عمر تلك السيارة. ليس حتى الآن ، ولكن قد يتذكر أولئك الذين يبلغون من العمر قليلاً الإعلان التجاري لـ Fram Oil Filter ، "يمكنك أن تدفع لي الآن ، أو يمكنك أن تدفع لي لاحقًا." المبدأ لا يزال قائما ولا يزال هو نفسه. عندما كنت أصغر من ذلك بكثير ، كان لدي شخص أعرفه يستأجر سيارة لمدة خمس سنوات. مع اقتراب السنة الخامسة ، تعطلت سيارته وأخذته إلى الميكانيكي بعد سحب السيارة هناك. سأل الميكانيكي متى كانت آخر مرة قام فيها بتغيير الزيت ، فقال أبدًا. في ذلك الوقت لم يكن هناك أي من الزيوت الاصطناعية في السوق ، لذلك كان تغيير الزيت حوالي 20 دولارًا كل ثلاثة أشهر. بلغت تكلفة تغيير الزيت في سيارته لتلك السنوات الخمس حوالي 400 دولار ، بينما كلفه المحرك الجديد حوالي 5000 دولار للتركيب.هذه زيادة كبيرة في تكاليف الصيانة المؤجلة (أو لا).

سيتمكن المالك الذكي للممتلكات العقارية أو الشخصية من التعرف على ذلك وإيجاد طريقة لموازنة الضغط المتزايد لتقليل الميزانيات وفي نفس الوقت تحقيق التوازن بين إطالة عمر الأصول الرأسمالية. ستحاول هذه المقالة تقديم إرشادات حول كيفية تحقيق التوازن بين العديد من هذه العوامل المترابطة ، وزيادة عمر الأصول الرأسمالية المستثمرة بشكل مكثف.

تداعيات الصيانة المختلفة

دعونا نبدأ هذه المناقشة بتحديد ما هو بالضبط الصيانة المؤجلة. أكبر خطأ يرتكب عندما يستخدم الناس أو المجموعات فكرة الصيانة المؤجلة هو سوء التطبيق الكامل لهذا المبدأ. في محاولة لتجنب انتشار هذا التطبيق الخاطئ ، يجب أن نفهم أولاً بعض المفاهيم الأساسية لماهية الصيانة المؤجلة بالضبط. بالعودة إلى ما سبق ذكره ، هناك تكلفة مرتبطة بكل شيء ، الصيانة المؤجلة ليست استثناء. من أجل معرفة التكلفة الحقيقية للصيانة المؤجلة ، يجب أن نبدأ أولاً بتحديد شكل تكلفة الصيانة. سأستخدم الأرقام لتوضيح هذا المبدأ ، لكن لا يجب تفسير هذه الأرقام على أنها مرتبطة بأي شيء على وجه الخصوص.

بالنسبة لأي استثمار رأسمالي ، دعنا نقول أن التكلفة السنوية للحفاظ على هذا الاستثمار في حالة تشغيل جيدة هي 1،000 دولار في السنة. يجب أن يزداد هذا الرقم بالفعل مع تقدم عمر الأصول الرأسمالية ، لكننا لن نستخدم هذا العامل في هذا المثال لأن ذلك سيعقد الرسم التوضيحي بشكل يفوق فهم العديد من القراء. لذلك ، انخفضت إيرادات السنة الحالية ، وليس هناك 1000 دولار لإنفاقها على هذه الصيانة المطلوبة لهذا الأصل الرأسمالي ؛ مطلوب قرار بشأن ما يجب القيام به مع النقص القصير في الميزانية. تتوفر العديد من الخيارات ، ولكل منها تكاليفه الخاصة المرتبطة بكل قرار محدد ، مما يجعل كل منها حلاً فريدًا للوضع الخاص بفشل الميزانية القصير.

الحل الأكثر شيوعًا اليوم هو تجاهلها فقط ، وعدم دفع 1000 دولار والتعامل معها لاحقًا عندما تكون الإيرادات أفضل. هذا هو النهج الخاطئ تماما. لا أستخدم عادةً كلمات ذات قيمة غير محدودة عند الحديث عن الحلول ، ولكن هذه واحدة من المرات القليلة جدًا التي يمكن فيها تطبيق مثل هذه الكلمة القوية في مجال الحلول ، والتي سيتم توضيحها بينما نواصل هذه المناقشة. كل شخص أو مجموعة من أصحاب القرار في اتخاذ القرارات هم مؤتمنون بشكل أو بآخر. هذا يعني أنهم ملزمون بالاستفادة المثلى من الأموال المتاحة. لذلك ، سنواصل العمل في ظل هذا المعيار المحدد لبقية هذه المناقشة ؛ جميع صناع القرار مؤتمنون. يجب أن تشير هذه الأيديولوجية إلى أن الموقف الأكثر استدامة هو الهدف لأي قرار لإدارة الأصول الرأسمالية.

النقطة التالية التي يجب الاعتراف بها هي حقيقة أنه في أي وقت في المستقبل (فوري أو بعيد) ، فإن أقل تكلفة متاحة لأي تحسين رأسمالي / تجديد مبنى هي الوقت الحالي. في أي وقت في المستقبل ، حتى في أقل من أسابيع ، من المحتمل أن تزداد التكاليف ، وكلما أبعد في المستقبل ، ستزداد زيادة التكلفة. ستحدث هذه الزيادة بسبب عدد لا يحصى من الأسباب المحتملة ، مثل تكاليف المواد الخام ، والتضخم ، والعرض والطلب ، والنقص ، وما إلى ذلك ، لذلك ، يجب التعبير عن أي آثار صيانة مؤجلة في شروط هذه الزيادات. هذه التكاليف المتوقعة دائمًا ما تكون متوقعة ، لذا فهي ستختلف. الأمل هو أن يكون التباين صغيرًا فقط. إذا اختلفوا أكثر من ذلك ؛ ثم تم إيقاف الإسقاط لسبب ما يجب تحديده للمساعدة في أن تكون التوقعات المستقبلية أكثر دقة.

بسبب هذه العلاقة ، يمكن تعويض التكاليف المتزايدة للنفقات المستقبلية عن طريق التجنيب الفعلي لبعض الأموال من اليوم في حساب عندما يتم الانتهاء من العمل المؤجل. يجب استخدام حساب الثقة / الضمان هذا للمساعدة في تعويض التكاليف المتزايدة من تكاليف الصيانة المؤجلة الإضافية ، وإلا سيتعين استيعاب التأثير الإجمالي لتلك التكاليف الإضافية في المستقبل ، مما يؤدي إلى خلق ضغط إضافي على تلك الإيرادات المستقبلية. الحيلة في هذه الطريقة هي أن الإسقاط يجب أن يكون دقيقًا للغاية ، أو قد ترتفع النفقات المخطط لها بشكل غير متوقع. ثم هناك نظام هجين يمثل تقاطعًا بين هذين النهجين ، والذي يخصص أكثر من لا شيء ، ولكن أقل من التكلفة الكاملة للصيانة المؤجلة. إذا تم تخصيص التكلفة الكاملة للصيانة جانباً ،ثم السؤال لماذا تأجيل الصيانة؟ لذلك هذا هو السبب في أنه عادة ما يكون أقل من التكلفة الكاملة للصيانة.

إدراك تكاليف الصيانة المؤجلة بالفعل

لذلك ، لتسهيل الرسوم التوضيحية ، دعونا نعود إلى تكلفة 1000 دولار التي يجب تأجيلها. إذا كان القرار هو تأجيل الصيانة لمدة عام واحد ، فإن التكاليف المتزايدة ، على الأقل ، ستكون تضخمية. إذا كانت التكلفة التضخمية 2٪ فقط ، فإن الزيادة إلى 1000 دولار ستكون 20 دولارًا. إذا ارتفعت تكاليف المواد الخام بنسبة واحد في المائة في نفس العام ، فستكون هناك تكلفة إضافية قدرها 10 دولارات يجب تضمينها في تكاليف الصيانة المؤجلة ، بإجمالي 30 دولارًا ، وبذلك تصبح تكلفة الصيانة المؤجلة 1030 دولارًا. الآن هذا لا يبدو كثيرًا ، ولكن ماذا سيكون هذا إذا كانت التكاليف الأولية لهذه الصيانة 10000 مرة أو 100000 مرة أو أكثر؟ يمكنك أن ترى بالتأكيد كيف تنمو هذه الأرقام بسرعة كبيرة.

الآن ، دعنا نقول أن صانعي القرار وضعوا جانباً الزيادة المتوقعة وحدها ، لنقل 30 دولارًا. الآن في دورة ميزانية العام المقبل ، كل ما هو مطلوب لإجراء الصيانة المطلوبة سيكون التكلفة الأصلية البالغة 1000 دولار. سيكون لذلك تأثير صافٍ صفري على ضغط ميزانية العام المقبل حيث أن مبلغ 1000 دولار الأصلي لا يزال هو الالتزام الوحيد المطلوب لتلبية الحاجة ، ولكنه سيتطلب الاحتفاظ بمبلغ 30 دولارًا في حساب ضمان أو ائتمان من ميزانية هذا العام. ومع ذلك ، إذا كانت الميزانية المخصصة لهذا العام هي 515 دولارًا ، فإن تكلفة الصيانة في ميزانية العام المقبل ستكون 515 دولارًا فقط ، مما يقلل الضغط على ميزانية العام المقبل. الآن سيكون لهذا تأثير إيجابي للغاية على ميزانيتي العامين ، مما يوفر التكلفة في كل دورة ميزانية مع الاستمرار في إجراء الصيانة المؤجلة المطلوبة. الآن على الرغم من ارتفاع التكاليف ،كان هناك تأثير أقل على ميزانية كل عام. هذه التكلفة المتزايدة لها تأثير أقل بكثير في كل عام. مرة أخرى ، تخيل لو زادت هذه الأحجام 10000 أو 100000 مرة. هذا هو التخطيط للمستقبل ، أو كما قيل في برنامج ماجستير إدارة الأعمال ، التفكير الاستراتيجي. هذه حقا أشياء بسيطة جدا.

الآن دعونا ننظر إلى الصيانة المؤجلة بعد خمس سنوات من الآن. سوف يتضاعف التضخم ، وبالتالي فإن نفس معدل التضخم السنوي البالغ 2 في المائة يرفع التكاليف التضخمية إلى حوالي 104 دولارات. إذا زادت تكاليف المواد الخام بنفس النسبة المركبة بنسبة واحد بالمائة سنويًا كما تمت مناقشته سابقًا ، فستزيد تكاليف المواد إلى حوالي 51 دولارًا ، مما يجعل التكلفة الكاملة للصيانة المؤجلة 1،155 دولارًا. مرة أخرى ، يمكنك تخيل تأثير هذه التكاليف إذا تم تضخيمها 10000 أو 100000 مرة. لا تنس أن هذه الحسابات لا تتوقع زيادات في التكلفة نتيجة العرض والطلب ، مثل النقص ، أو زيادة التكلفة بسبب تقادم طبيعة النظام (الأنظمة) ، والتي ستستمر في زيادة تكاليف الصيانة المؤجلة.

ما يجب تذكره دائمًا هو أن هناك تكلفة مرتبطة عندما يقامر المرء على الصيانة المؤجلة. لا أحد يستطيع رؤية المستقبل حقًا ، لذا فإن التنبؤ بظروف السوق المستقبلية والتكاليف يحمل دائمًا مخاطر التوقعات غير الصحيحة. يعد عمل هذه الإسقاطات شكلاً من أشكال الفن بقدر ما هو علم ، ويمكن أن يؤدي عدم الدقة إلى إضافة أعداد كبيرة جدًا بسرعة فائقة.

الآن هذه ليست المدرسة الفكرية الوحيدة فيما يتعلق بالصيانة المؤجلة. كان النهج الآخر الذي صادفته أكثر إثارة للاهتمام ، ومع البيانات المحدودة التي أمتلكها في وكالتنا ، ابحث عن المفهوم على الأقل في الملعب. تمت الإشارة إلى هذا المفهوم باسم "قاعدة المربع العكسي للصيانة المؤجلة" التي طورها ديفيد جيسلين ، من مجموعة جيسلين. عندما تعرفت على هذا المفهوم لأول مرة ، سأكون صادقًا أن فكرتي كانت "الجحيم لا" ، ولا توجد طريقة يمكن أن تكون قريبة من الملعب. نمت الأرقام بسرعة كبيرة لدرجة يصعب معها أن تكون دقيقة. الآن سأعترف ، كواحد في صيانة المرافق ، لقد أحببت حقًا حقيقة أن هذه الأرقام قد نمت بسرعة حيث سيساعدني ذلك في بناء حالة قوية لاحتياجات تجديد المبنى ،ولكن كمحلل لم أتمكن من وضع البيانات للاستهلاك العام التي لا يمكن دعمها أو يمكن تحديها بشكل كبير. حتى نائب مدير الشؤون المالية في وكالتي كان يحمل نفس المشاعر والاهتمامات. ثم أخذت بعض المشاريع التي أكملت وكالتنا مؤخرًا "هندسة عكسية" للتكاليف لاختبار ما إذا كان هذا قريبًا ، وما أثار دهشتي أنه ثبت نجاحه بشكل أساسي. الآن سأكون أول من يعترف بأنه ليس معادلاً رياضيًا ، لأنه لم يأتِ بالتكلفة بالضبط ، لكن التقارب كان غير مدهش. كان من المذهل تقريبا في ظلها. لذا ، سأقدم هذا المفهوم ليس كبديهية رياضية ، أو قانون ، بل كمفهوم أو مبدأ عام.ثم أخذت بعض المشاريع التي أكملت وكالتنا مؤخرًا "هندسة عكسية" للتكاليف لاختبار ما إذا كان هذا قريبًا ، وما أثار دهشتي أنه ثبت نجاحه بشكل أساسي. الآن سأكون أول من يعترف بأنه ليس معادلاً رياضيًا ، لأنه لم يأتِ بالتكلفة بالضبط ، لكن التقارب كان غير مدهش. كان تقريبا مذهلا في ظلها. لذا ، سأقدم هذا المفهوم ليس كبديهية رياضية ، أو قانون ، بل كمفهوم أو مبدأ عام.ثم أخذت بعض المشاريع التي أكملت وكالتنا مؤخرًا "هندسة عكسية" للتكاليف لاختبار ما إذا كان هذا قريبًا ، وما أثار دهشتي أنه ثبت نجاحه بشكل أساسي. الآن سأكون أول من يعترف بأنه ليس معادلاً رياضيًا ، لأنه لم يأتِ بالتكلفة بالضبط ، لكن التقارب كان غير مدهش. كان من المذهل تقريبا في ظلها. لذا ، سأقدم هذا المفهوم ليس كبديهية رياضية ، أو قانون ، بل كمفهوم أو مبدأ عام.كان تقريبا مذهلا في ظلها. لذا ، سأقدم هذا المفهوم ليس كبديهية رياضية ، أو قانون ، بل كمفهوم أو مبدأ عام.كان تقريبا مذهلا في ظلها. لذا ، سأقدم هذا المفهوم ليس كبديهية رياضية ، أو قانون ، بل كمفهوم أو مبدأ عام.

هذا المفهوم أساسي للغاية. إذا أخذت تكلفة الصيانة الأولية التي يتعين إجراؤها ، وسمحت لتلك الصيانة المطلوبة بالتقدم إلى المستوى التالي من الفشل قبل التصرف ، ستجد أن تكاليف إجراء هذا الإصلاح ، عند مستوى الفشل المتزايد ، ستكلفك قريبًا من مربع التكلفة الأولية للصيانة غير المستوفاة. على سبيل المثال ، تبلغ تكلفة إصلاح تسرب في السقف 500 دولار ، ومن المقرر أن يتأخر الإصلاح بسبب عدم وجود مكان في ميزانية هذا العام. في العام المقبل ، نظرًا لأنه لم يتم الإبلاغ عن مشكلة ، فقد أخر عام آخر ، وهكذا. أخيرًا ، يجب وضع الدلاء تحت التسريبات أثناء العواصف الممطرة. يجب الآن استبدال العزل ، وإلغاء ضمان التسقيف لأن التسريبات لم يتم إصلاحها أو الإبلاغ عنها. الآن قد يحتاج بعض سطح السطح إلى الاستبدال ،يجب استبدال بعض الأسقف ، وتحولت المياه إلى تركيبات الإضاءة التي يجب استبدالها ، وربما تكون الجدران قد تضررت وتتطلب استبدال ألواح الجبس وإعادة دهنها ، وربما يجب إزالة بعض الأرضيات واستبدالها ، قد تتشكل المواد العضوية (العفن) ؛ يمكنك أن ترى كيف نما الضرر الثانوي من عدم اتخاذ إجراء أولي الآن إلى أبعاد ضخمة. الآن سيكلف الإصلاح بالكامل 10000 دولار. لا تنس إضافة تكلفة نقل مستخدمي تلك المساحة أثناء إجراء الإصلاحات. كم يزيد إجمالي التكاليف؟ يبدأ في الظهور بشكل كبير حقًا وسريع حقًا.قد تتشكل المواد العضوية (العفن) ؛ يمكنك أن ترى كيف أن الضرر الثانوي الناجم عن عدم اتخاذ إجراء أولي قد نما الآن إلى أبعاد ضخمة. الآن سيكلف الإصلاح بالكامل 10000 دولار. لا تنس إضافة تكلفة نقل مستخدمي تلك المساحة أثناء إجراء الإصلاحات. كم يزيد إجمالي التكاليف؟ يبدأ في الظهور بشكل كبير حقًا وسريع حقًا.قد تتشكل المواد العضوية (العفن) ؛ يمكنك أن ترى كيف أن الضرر الثانوي الناجم عن عدم اتخاذ إجراء أولي قد نما الآن إلى أبعاد ضخمة. الآن سيكلف الإصلاح بالكامل 10000 دولار. لا تنس إضافة تكلفة نقل مستخدمي تلك المساحة أثناء إجراء الإصلاحات. كم يزيد إجمالي التكاليف؟ يبدأ في الظهور بشكل كبير حقًا وسريع حقًا.

الآن ، أريد العودة حتى قبل تحديد الإصلاح بقيمة 500 دولار. يكاد لا يتم العثور على هذا النوع من الإصلاح حتى يتم تقديم تقرير وإصدار أمر أعمال الصيانة ، مما يعني أن بعض الركاب قد قدموا تقريرًا عن مشكلة مرئية. بحلول ذلك الوقت كان ذلك قد فات الأوان ؛ الضرر الثانوي يحدث بالفعل. إذا تم تنفيذ PM السطح مرتين في السنة على الأقل كما ينبغي ، فمن المرجح أن يتم اكتشاف هذه المشكلة قبل وقت طويل من وصول تسرب المياه إلى الفضاء المشغول. حتى لو دفعت 25 دولارًا للشخص الواحد في الساعة للسير على هذا السقف مرتين في السنة ، واستغرق الأمر ساعة لتفقد هذا السقف ، وهو ما لا ينبغي أن يستغرق وقتًا طويلاً لمفتش سقف متمرس ، فربما وجدت هذا التسرب المحتمل عندما لن يكلفك إصلاح أي شيء تقريبًا. بالمناسبة ، ما هو 25 دولارًا مربعًا؟ الجواب 625 دولار ،ليس بعيدًا عن إصلاح 500 دولار أليس كذلك؟ ربما هناك أساس لقاعدة التربيع العكسي هذه؟ ستكون الحكم.

تجديد المبنى - أفضل وسيلة تحوط ضد تكاليف الاستبدال

بينما نواصل هذه المناقشة ، أود أن أذكر الجميع بمثال تغيير الزيت الذي تمت مناقشته سابقًا. عندما يفشل صانعو القرار في الحفاظ على الأصول الرأسمالية في حالة جيدة ، فإنها سوف تبلى قبل الأوان مما سيؤثر سلبًا على الميزانيات المستقبلية ، ومعرفة قانون Murphey's لن يكون أبدًا في الوقت المناسب. عند الاستثمار في استثمار رأسمالي ، مثل مبنى ، تتعرض ملايين الدولارات لمخاطر محتملة. إذا كان المبنى بالية قبل الأوان ، فقد تم تبديد الموارد ؛ على العكس من ذلك عندما تتجاوز متوسط العمر المتوقع ، يتم بناء العدالة. يجب أن تكون هذه معادلة بسيطة للغاية.

يتم تحقيق هذا التمديد في الحياة للأصل الرأسمالي من خلال عمليتين مميزتين ، تجديد المباني والصيانة الوقائية. كلاهما متماثل بشكل أساسي ، وهو استبدال الأنظمة المصممة للتآكل كوسيلة لإضافة الحياة إلى الأصول الرأسمالية. تم تصميم معظم الأنظمة بحيث تتلف بشكل أساسي في مرحلة ما ؛ سواء كنا نتحدث عن الفرامل والأحزمة وشمعات الإشعال وما إلى ذلك في السيارة ؛ أو الأسقف أو أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (HVAC) ونظام إنذار الحريق ، وما إلى ذلك في المبنى ، فكلها لها دورات حياة الهدف الرئيسي هو إطالة عمر المبنى. الفرق الأساسي بين الصيانة الوقائية (PM) وتجديد المبنى هو الدورة التي تحتوي عليها هذه الأنظمة. النهج العام للأدبيات الأكاديمية / الدراسية التي تعرضت لها هو أنه إذا كانت دورة الاستبدال أقل من عام فهي PM ،أكثر من عام هو بناء التجديد. بخلاف دورات PM وتجديد المبنى هي نفسها إلى حد كبير. عند إجراء الصيانة ، إما في إطار PM أو تجديد المبنى ، تتم إضافة العمر أو تمديده إلى الأصل الرأسمالي. هذا يثير الآن السؤال التالي ، ما هو المقدار المناسب من الموارد لتخصيصها لتجديد PM / المبنى؟

للبدء ، يتم التعبير عن هذه الكمية دائمًا من حيث تكلفة البناء الجديد. يشار إلى هذا أيضًا أحيانًا باسم تكاليف الاستبدال. السبب وراء التعبير عن تكاليف تجديد PM / المبنى من حيث تكاليف البناء الجديدة هو أن التكلفة النهائية لتجديد النظام موجودة في نهاية دورة الحياة عندما يتعين استبدال النظام بالكامل. في هذه الحالة ، يكون الاستبدال النهائي هو استبدال نظام المبنى بأكمله باعتباره التكلفة النهائية لنهاية العمر. هذا هو السبب في أن هذا يتم التعبير عنه في شروط تكاليف البناء الجديدة. يتم التعبير عن هذه التكلفة بنسبة واحد إلى اثنين بالمائة من تكاليف البناء الجديدة سنويًا ، بناءً على المؤلفات الأكاديمية / الدراسية التي قرأتها.

لذلك ، للمضي قدمًا في هذا المفهوم ، إذا كانت تكلفة استبدال نوع مبنى معين والإشغال 225 دولارًا للقدم المربع ، فيجب أن يتراوح المبلغ الذي يتم إنفاقه على هذا المبنى لتجديد PM / المبنى ما بين 2.25 دولار - 4.50 دولار للقدم المربع في السنة. إذا كان المبنى 100000 قدم مربع ، فإن ذلك سيمتد إلى ما بين 225000 دولار - 450000 دولار في السنة لهذا المبنى. يمكنك أن ترى كيف أن هذا يضيف بسرعة كبيرة. ومع ذلك ، يمكن أن تضيف هذه الصيانة سنوات إلى عمر المبنى. إذا أضفت إلى عمر المبنى ، يتم إنشاء حقوق الملكية. هذا هو المكان الذي يمكن أن تبدأ فيه نفقات الصيانة في التصرف مثل الاستثمارات.

الآن إذا كانت حافظة اللقطات المربعة تبلغ ملايين الأقدام المربعة ، فيمكنك معرفة مدى السرعة التي يمكن أن تزيد بها تكلفة تجديد PM / المبنى ، مما قد يخلق حاجة إلى برنامج صيانة مؤجل فعال.

خواطر ختامية

أكبر استثمار منفرد نقوم به كأفراد ومؤسسات هو في أصولنا الرأسمالية. إن توفير تلك الأصول ذات أطول عمر متوقع أمر بالغ الأهمية لنمط البقاء المستدام لأي فرد أو منظمة. عندما نحول النفقات إلى استثمارات ، فإننا نبني حقوق الملكية ، وبالتالي نحقق القيمة المضافة كملاك. هذه هي المسؤولية الأساسية (والوحيدة) للمؤتمن. الصيانة المؤجلة ، مثل كل الأشياء التي تعتمد على الميزانية ، يجب أن تحدث من وقت لآخر عندما لا تكون الإيرادات كما هو متوقع ، ولكن إذا تم تطبيقها بشكل مناسب ، فلن تكلف الفرد أو المؤسسة مبالغ ضخمة من الموارد قبل الأوان أو في دورات الميزانية المستقبلية.

حتى في مجتمعنا "المهمل" ، يجب أن يكون عمر معظم المباني لا يقل عن 50 عامًا ، ولكن إذا قمنا بإعادة تعيين (وليس بالضرورة زيادة) تكاليف البناء الأولية ، فيمكننا تمديد تلك الحياة إلى 70 عامًا. عندما نستخدم PM وتجديد المبنى بشكل مناسب ، قد نتمكن من إطالة عمر المبنى لفترة أطول. بمجرد بقاء المبنى على قيد الحياة بعد متوسط العمر المتوقع الأولي ، فإنه ينشئ الآن حقوقًا يمكن استخدامها لإعادة البناء بمجرد تجاوز عمر المبنى. هذا هو المكان الذي تعطي فيه رؤية الصيانة حقًا عائدًا على الاستثمار ، ولكن هذه هي لعبة الانتظار طويلة المدى ، وليس ما يمتلكه كل صانع قرار.