تحديد قيمة العقارات المدرة للدخل

تابع القراءة لمعرفة كيفية تحديد قيمة الممتلكات العقارية المدرة للدخل.

تييرا مايوركا

هل تمتلك عقارات تدر دخلاً أو يمكن أن تدر دخلاً؟ هل ترغب في تحديد قيمة تقريبية للعقار؟

إذا كانت الإجابة بنعم ، فستساعدك المعلومات التالية في الوصول إلى قيمة بناءً على معلومات قياسية محددة. يمكن تطبيق المعلومات على منزل عائلي واحد ، ودوبلكس ، ووحدات متعددة ، وممتلكات تجارية ، وأرض ، ومحلات بيع بالتجزئة ، وعقارات أخرى مدرة للدخل.

معدل الرسملة (معدل الحد الأقصى)

معدل الرسملة أو معدل الحد الأقصى هو نسبة تستخدم لتقدير قيمة العقارات المنتجة للدخل. معدل الحد الأقصى هو صافي الدخل التشغيلي مقسومًا على سعر البيع أو قيمة الممتلكات المعبر عنها كنسبة مئوية. يستخدم معظم المستثمرين والمقرضين والمثمنين معدل الحد الأقصى لتقدير سعر الشراء لأنواع مختلفة من العقارات المدرة للدخل. يتم تحديد معدل القيمة السوقية من خلال تقييم البيانات المالية للعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرًا في سوق معين. يختلف كل سوق عن الآخر.

يوفر معدل الحد الأقصى تقديرًا أكثر موثوقية للقيمة من مضاعف إجمالي الإيجار في السوق (GRM) نظرًا لأن حساب معدل الحد الأقصى يستخدم المزيد من التفاصيل المالية للعقار. يأخذ حساب GRM في الاعتبار فقط سعر بيع العقار وإجمالي الإيجارات. يشتمل حساب معدل الحد الأقصى على سعر بيع العقار ، وإجمالي الإيجارات ، والدخل غير الإيجاري ، ومبلغ الشغور ، ومصروفات التشغيل ، وبالتالي توفير تقدير أكثر موثوقية للقيمة.

في النهاية ، يحاول البائع البيع بأقل سعر ممكن بينما يحاول المشتري الشراء بأعلى سعر ممكن. من وجهة نظر أي مستثمر ، كلما ارتفع معدل الحد الأقصى ، كان الاستثمار أفضل. يمكن أن تلعب المتغيرات الأخرى دورًا مثل الموقع والحالة وما إلى ذلك والتي قد لا تظهر دائمًا في معدل الحد الأقصى.

يتم تعريف معدل الحد الأقصى على أنه "صافي الدخل التشغيلي" (NOI) مقسومًا على القيمة السوقية. يمكنك أيضًا الحصول على القيمة السوقية بقسمة NOI / Cap Rate.

مثال نموذجي:

• الملكية لديها NOI (صافي الدخل التشغيلي) من 80000 دولار وسعر الطلب 1،000،000 دولار.
• (80000 دولار / 1000000 دولار) × 100 = 8٪ معدل سقف
• الملكية لديها NOI (صافي الدخل التشغيلي) بمبلغ 80،000 دولار ومعدل سقف 8 ٪. (80،000 دولار /.08) = 1،000،000 دولار

مضاعف الإيجار الإجمالي (GRM)

إجمالي مضاعف الإيجار أو GRM هو نسبة تُستخدم لتقدير قيمة الممتلكات المدرة للدخل. توفر GRM تقديرًا تقريبيًا للقيمة وهي أقل تفصيلاً بكثير من استخدام vAP tates ولكنها مفيدة جدًا في تحليل الخصائص بسرعة مع القليل من المعلومات في متناول اليد. مطلوب قطعتين فقط من المعلومات المالية لحساب مضاعف الإيجار الإجمالي للممتلكات ، وسعر البيع وإجمالي الإيجارات الإجمالية. إذا كانت هذه المعلومات متاحة لمبيعات حديثة متعددة لأنواع مماثلة من خصائص الدخل في منطقة معينة ، فيمكن استخدامها لتقدير القيمة السوقية لخصائص أخرى مماثلة في تلك المنطقة. يستخدم بعض المستثمرين آلية معالجة المظالم الشهرية والبعض الآخر يستخدمها سنويًا.GRM الشهرية تساوي سعر بيع عقار مقسومًا على دخل الإيجار الشهري المحتمل ، و GRM السنوية هي المبيعات مقسومة على دخل الإيجار السنوي المحتمل.

آلية معالجة المظالم في السوق هي مجرد تقدير تقريبي للقيمة ولها بعض القيود مثل عدم مراعاة معدلات الشواغر ونفقات التشغيل. تذكر ، عندما يكون لديك معلومات كافية لحساب معدلات الحد الأقصى مقابل GRM ، استخدم معدلات الحد الأقصى.

مثال نموذجي:

• يبلغ سعر بيع العقار 300 ألف دولار وإيجارات شهرية محتملة تبلغ 3500 دولار.
• 300000 دولار / 3500 دولار = 85.71 GRM
• في نفس السيناريو ، لحساب "القيمة السوقية المقدرة" على 80 GRM و 3500 دولار في الإيجارات:
• 80 × 3500 دولار = 280.000 دولار (القيمة السوقية المقدرة)

صافي الدخل التشغيلي (NOI)

صافي الدخل التشغيلي هو بالضبط صافي الدخل التشغيلي لممتلكات معينة. يتم احتسابها بأخذ إجمالي الدخل السنوي مطروحًا منه مصاريف تشغيل عقار معين. وهذا يشمل أي وجميع الإيرادات من الممتلكات وكذلك جميع نفقات التشغيل.

مثال نموذجي:

• الدخل (الإيجارات وغيرها) 250 ألف دولار
• مبلغ الشاغر: - 5000 دولار
• مصاريف التشغيل: - 175000 دولار
• صافي الدخل التشغيلي 70.000 دولار

ببساطة ، ستوضح لك NOI مقدار الأموال التي ستجنيها بعد دفع جميع نفقاتك وتحصيل جميع الإيجارات الخاصة بك. هذه أداة رائعة لحساب التدفق النقدي أيضًا. NOI مهم جدا في حساب معدلات الحد الأقصى وتغطية الديون.

عائد نقدي

النقد على العائد النقدي هو نسبة تقيس العائد على النقد المستثمر في خاصية الدخل. يتم احتسابها من خلال قسمة التدفق النقدي قبل الضريبة على مقدار النقد المستثمر (دفعة أولى) وتظهر كنسبة مئوية (٪). إذا كان التدفق النقدي قبل خصم الضرائب لعقار استثماري يساوي 25000 دولار ، وكان النقد المستثمر في العقار 100000 دولار ، فإن العائد النقدي على النقد يساوي 25٪. يتم احتساب العوائد النقدية على النقد من خلال أخذ إجمالي الدخل مطروحًا منه الشغور ونفقات التشغيل ثم طرح خدمة الدين السنوية التي ستمنحك التدفق النقدي قبل الضرائب. عادةً ما يتم استخدام النقد على العائد النقدي لتقييم ربحية خصائص الدخل وخاصة عند مقارنة خصائص الدخل المتعددة.

مثال نموذجي:

• يستثمر الشخص 25000 دولار في عقار بتدفق نقدي قبل الضريبة قدره 9000 دولار.
• (9000 دولار / 25000 دولار) × 100 = 36٪ (عائد نقدي).

نسبة تغطية خدمة الدين (DSCR)

نسبة تغطية الديون (DSCR) هي علامة مستخدمة على نطاق واسع تقيس قدرة الممتلكات المدرة للدخل على تغطية مدفوعات الرهن العقاري الشهرية. يتم حساب DSCR بقسمة صافي الدخل التشغيلي (NOI) على خدمة الدين السنوية للعقار. خدمة الدين السنوية تساوي الإجمالي السنوي لجميع الفوائد وأصل الدين المدفوع لجميع القروض على الممتلكات. تشير نسبة تغطية الديون التي تقل عن 1 إلى أن الدخل الناتج عن الممتلكات غير كافٍ لتغطية مدفوعات الرهن العقاري ونفقات التشغيل. يستخدم معظم المقرضين DSCR لتحديد ما إذا كان العقار لديه دخل كافٍ لتغطية خدمة الدين. يفضل معظم المقرضين 1.1 إلى 1.2 أو أعلى (تحدث إلى المقرض المحلي لمعرفة ذلك). كلما ارتفع DSCR ، زاد الدخل لتغطية خدمة الدين. وهذا يعني في النهاية مخاطر أقل على البنوك (وجهة نظرهم).

مثال نموذجي:

• الملكية لديها NOI بقيمة 50،000 دولار وخدمة الدين السنوية 36،000 دولار
• (50000 دولار / 36000 دولار) = 1.38
• سيكون DSCR (DCR) أعلى من 1.3. هذا يعني أن العقار يولد حوالي 38٪ من صافي الدخل السنوي الذي قد يكون مطلوبًا لخدمة مبلغ سداد الرهن العقاري السنوي. (انظر NOI لمعرفة كيفية حساب NOI).

آمل أن يكون ما ورد أعلاه مفيدًا لك. القيمة الحقيقية لأي عقار ، سواء كانت تنتج دخلاً أم لا ، هي القيمة التي سيبيعها البائع الراغب وما سيدفعه المشتري الراغب. هناك العديد من العوامل التي يمكن أن تؤثر على سعر الشراء النهائي. تشمل هذه العوامل الممتلكات الخاضعة ، والموقع ، والحالة المادية ، وعمر البناء ، والعوامل الشخصية للمشتري و / أو البائع ، والرغبة ، والوقت من العام ، وعوامل الطلب ، ومهارات التفاوض ، ومعرفة المشترين والبائعين ، ومعدل المستثمر للعائد المطلوب ، من المحتمل أن تلعب المخاطر المتصورة والإصلاحات المطلوبة والصيانة المؤجلة والامتثال لقانون البناء المطلوب وخيارات بيع البائع والإيرادات والمصروفات المتوقعة مقابل المذكورة وتكاليف التمويل وعوامل أخرى في تحديد القيمة أو سعر البيع المتفق عليه.