يجب عليك بذل العناية الواجبة قبل شراء مذكرة الفندق

هل تحصل أو تفكر في الاستثمار في مذكرة فندق؟ في حين أن الفنادق عبارة عن عقارات تجارية ، يختلف الاستثمار في ملاحظات الفندق نظرًا لأنك لا تشتري المذكرة فحسب ، بل تشتري أيضًا العقارات. لهذا السبب ، يتعين عليك بذل العناية الواجبة الشاملة قبل شراء مذكرة الفندق. على الرغم من أن هذه ليست قائمة شاملة للعناية الواجبة ، إلا أنها بداية جيدة لعملية شراء مذكرة الفندق.

1. قم بجولة فعلية للفندق

عندما يشتري مستثمر مذكرة فندق ، فإنه يحصل على كل من الملاحظة والممتلكات العقارية. يجب على المستثمرين إجراء جولة مع مقاول ومهندس متمرس. تأكد من أن جميع أصول الفندق تتوافق مع القوانين البيئية وأي تصريح استخدام مشروط صادر عن الحكومة.

2. التأكد من أن جميع مستندات القرض في مكانها الصحيح

قبل شراء قرض فندق ، تأكد من عدد المرات التي تم فيها تعيين القرض لمشتري القرض. قد ترغب أيضًا في الحصول على ملف مراسلات بائع الأوراق المالية. إلى جانب هذه المعلومات ، ابحث عن أي اتفاقيات إدارة فندق وأي اتفاقيات راحة أو تبعية. اعمل مع محاميك للتأكد من أن جميع مستندات المهمة كاملة وتعمل بشكل صحيح.

3. استعن بمتخصص في تقسيم المناطق لمراجعة امتثال الفندق

أثناء عملية العناية الواجبة ، من المناسب تعيين فريق من المتخصصين لتقييم حالة العقار وامتثاله. يجب على أخصائي تقسيم المناطق والمفتش الهندسي والمفتش البيئي تحليل الممتلكات وتقديم تقرير بالنتائج التي توصلوا إليها. على سبيل المثال ، يجب على أخصائي تقسيم المناطق مراجعة استحقاقات الفندق ، مثل التأكد من أن عدد أماكن وقوف السيارات يتوافق مع متطلبات تقسيم المناطق. يجب أن يقدم المفتش الهندسي تقريرًا عن الجوانب المادية للممتلكات ، بما في ذلك أنظمة السباكة والكهرباء والكمبيوتر والهاتف والأنظمة الميكانيكية. يجب أن يوضح تقرير المهندس أيضًا بالتفصيل حالة العناصر الهيكلية.

يجب على المفتش البيئي البحث عن أي مخاطر بيئية حالية ومحتملة قد تكون موجودة في العقار وبالقرب منه. يجب على المفتش البيئي أيضًا التحقق مما إذا كانت لافتات الممتلكات والفندق متوافقة مع جميع القوانين البيئية وتصاريح الاستخدام المشروط الصادرة عن الحكومة. يجب أيضًا التحقق من اللافتات التي تتوافق مع القوانين البيئية وقوانين الولاية.

4. تحليل عمليات الفندق

تحليل أنظمة الفنادق. مراجعة تكلفة حفظ أو تغيير مفاهيم وبروتوكولات وأنظمة الفنادق. يقوم بعض مشتري مذكرات الفندق بتصحيح أو إكمال البيانات المالية للفندق في حالة سوء إدارة الفندق. ضع في اعتبارك أن بعض مشتري الفنادق يطبقون أيضًا أنظمة جديدة لإدارة الإيرادات وأنظمة الحجز وأنظمة احتواء التكلفة. ضع في الاعتبار هذه التكاليف المحتملة أثناء تحليل شراء مذكرة الفندق.

5. مراجعة جميع ملفات الموظفين والقضايا العمالية

تأكد من أن جميع الموظفين (بما في ذلك الخادمات ، عمال النظافة وفريق الإدارة) ، هم عمال قانونيون ولديهم الوثائق المناسبة في الملف. إذا وجدت أن هناك عمالًا غير مسجلين ، فمن الأفضل البحث عن مذكرة فندق أخرى لشرائها. تأكد من قيامك بتحليل جميع وظائف الموظفين بالكامل ، من عمال النظافة إلى المديرين.

بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن تنظر في أي قضايا نقابية. هذا ضروري بالتأكيد إذا كنت تشتري ملاحظة من علامة تجارية فندقية كبيرة. على سبيل المثال ، إذا كان الفندق موضوع حملة نقابية ، فقد تزيد تكاليف تشغيل الفندق بنسبة تصل إلى 40٪. هذا يمكن أن يقلل من قيمة مذكرة الفندق الخاصة بك.

6. مراجعة متطلبات الملكية الجديدة مع مانح الامتياز الخاص بالفندق

إذا كنت تفكر في شراء فندق مرخص له ، فتحقق من شروط العلامة التجارية ومتطلباتها للملكية الجديدة. قد يطلب بعض أصحاب الامتياز من أصحاب الامتياز سداد أي رسوم امتياز غير مدفوعة كشرط طارئ لاستخدام العلامة التجارية. يطلب بعض أصحاب الامتياز في الفنادق أيضًا رسوم إلغاء للمالكين الجدد الذين يرغبون في إنهاء وتوظيف مشغل جديد.

بالإضافة إلى ذلك ، قد يطلب مانح الامتياز خطة تحسين الملكية ، مما قد يؤثر على قيمة الملاحظة. خطة تحسين الممتلكات هي خطة ترقية للفنادق. يتم استخدامه أحيانًا للفنادق لكي تظل ملتزمة بالقوانين البيئية والحكومية. يطلب بعض أصحاب الامتياز ذلك أيضًا حتى يتمكن صاحب الامتياز من مواكبة معايير العلامة التجارية للفندق. فيما يلي بعض التحسينات النموذجية:

تجديدات الواجهات الخارجية - بما في ذلك اللافتات والأسقف والألوان
تحديثات الغرف واللوبي مثل الإضاءة والتركيبات
وسائل الراحة الجديدة مثل حمامات السباحة الداخلية / الخارجية ومناطق اللياقة البدنية
توسيع أو تحسين وقوف السيارات

7. البحث عن الامتيازات المخفية على الممتلكات

عندما تشتري مذكرة فندق ، فأنت لا تشتري القرض فحسب ، بل تشتري أيضًا العقار. لهذا السبب ، من المهم إجراء بحث عن الامتياز على العقار. من الضروري أيضًا تشغيل بحث UCC عن الامتيازات المخفية. الامتيازات المعلقة على الممتلكات يمكن أن تخفض قيمة ملاحظة الفندق. يجب أن يكون المحامي المطلع قادرًا على إكمال بحث الرهن نيابة عنك.

8. مراجعة البيانات المالية للفندق

نظرًا لأنك ستشتري العقار المادي جنبًا إلى جنب مع مذكرة الفندق الخاصة بك ، فستحتاج بالتأكيد إلى أن تطلب من محاميك و / أو محاسبك إجراء العناية الواجبة بشأن البيانات المالية للفندق. المعلومات التي يجب مراجعتها هي:

كشوفات الأرباح والخسائر الشهرية مع جداول داعمة
الإشغال ومتوسط السعر اليومي (لآخر 3 سنوات)
بيان الأرباح والخسائر للسنة الحالية حتى تاريخه ، مقارنة بالعام السابق
الميزانية العمومية المدققة (لآخر 5 سنوات)
فواتير ضريبة الأملاك العقارية والشخصية لآخر 3 سنوات
بيانات الأرباح والخسائر السنوية المدققة ، مع جداول الدعم الكاملة (لآخر 3 سنوات)
جرد FF&E واللوازم والمواد الاستهلاكية
النفقات الرأسمالية (لآخر 5 سنوات) مع التوقعات الحالية للنفقات
نسخ من جميع العقود ذات الصلة ، مثل اتفاقيات إدارة الفنادق ، وعقود الخدمة ، والتراخيص ، والتصاريح ، وعقود الإيجار ، واتفاقيات المفاوضة الجماعية وجميع المستندات التي توضح الالتزامات التي سيتحملها مالك الفندق الجديد
وثائق التغطية التأمينية ، بما في ذلك تكاليف الأقساط ، ولغة الوثيقة ، وتاريخ انتهاء الصلاحية

خاتمة

عند شرائها بشكل صحيح ، يمكن أن تكون ملاحظات الفندق استثمارًا مربحًا. كما هو الحال مع معظم الاستثمارات ، من المهم أن تضع في اعتبارك الأهداف والغايات التي ترغب في تحقيقها. شراء ملاحظات الفندق هو الأنسب لمن لديهم خبرة ومعرفة بملكية الفنادق. إذا كنت تفتقر إلى هذا ، فمن المستحسن شراء نوع آخر من الملاحظات التجارية. إذا كانت لديك خبرة في صناعة الفنادق أو الضيافة وكنت مرتاحًا في شراء ملاحظات الفندق ، فتأكد من تعيين محام متمرس يمكنه مساعدتك خلال عملية الاستحواذ.