عملية شراء منزل لأول مرة من إعداد الميزانية إلى طاولة الإغلاق

عملية الشراء خطوة بخطوة:

معرفة الميزانية
التأهيل المسبق للمقرض
اختيار وكيل عقارات
التسوق في المنزل
تفتيش المنزل
بجعل محاولة
تعيين محامي عقارات
الموافقة المسبقة للمقرض
الجدول الختامي

عند شراء منزل جديد ، يذهب الكثيرون مباشرة إلى الإنترنت أو محل لبيع الكتب لتثقيف أنفسهم حول العملية وما يمكن توقعه. بعد المرور بها ، يمكنني أن أخبرك أنه يكاد يكون من المستحيل أن تعد نفسك تمامًا لما سيحدث عند شراء منزلك الأول. يمكن للولايات والمقاطعات وحتى المدن أن يكون لها قواعدها وأنظمتها الخاصة بشأن شراء منزل حتى لا تكون تجربة شخص واحد هي نفسها على الإطلاق. كنت أيضًا واحدًا من مشتري المنازل الجدد المتحمسين الذين شعروا أنني يمكن أن أتوقع كل ما سيأتي فقط من عمليات البحث المتكررة على google ، لكن من الصعب معرفة ذلك حتى تقوم بذلك بالفعل.

لا يسعني إلا أن آمل أن تعطي قصتي الفردية لمشتري المنزل الجديد التالي خلفية صغيرة حول ما يمكن توقعه ، ومن ستتعامل معه خلال العملية برمتها في مراحل مختلفة وكيفية تحضير نفسك للانتظار. من العرض إلى الإغلاق يمكن أن يستغرق من 60 يومًا إلى 3 أشهر أو أكثر ، ولكن في المتوسط حوالي 60 إلى 90 يومًا. أنا لا أضمّن حبس الرهن أو المبيعات القصيرة ، وهي لعبة كرة مختلفة تمامًا. قصتي تتعلق بشراء منزل لأسرة واحدة بشكل منتظم في لونغ آيلاند ، نيويورك في بلدة Brookhaven.

معرفة الميزانية

لنبدأ في البداية بالتفكير في المبلغ الذي يمكنك دفعه شهريًا كقرض عقاري ، وضرائب على الممتلكات ، ومؤشر مديري المشتريات ، وتأمين على المنزل. بالنسبة لأولئك الذين ربما اعتقدوا أن البداية كانت البحث في المنزل ، فأنت لست وحدك. أعتقد أن معظم الناس سيحاولون القيام بالجزء الممتع أولاً مثل النظر إلى المنازل عبر الإنترنت أو الذهاب إلى فتح منازل. ومع ذلك ، فهي بالتأكيد ليست الخطوة الأولى! في الواقع ، لن يرغب معظم مندوبي الرهن العقاري والوسطاء ووكلاء العقارات في معرفة ميزانيتك على الفور فحسب ، بل يريدون أيضًا معرفة أن المقرض يوافق على ميزانيتك. الجانب المالي ليس الجزء الأكثر متعة ولكنه الطريقة الأكثر مسؤولية لبدء البحث عن منزلك. لماذا تجد منزل أحلامك هذا إذا كنت لا تستطيع تحمله؟ ينبع الكثير من الموقف الحالي حول اكتشاف ما يمكنك تحمله من أزمة الإسكان.كان الكثيرون يدخلون إلى منازل لا يستطيعون تحمل تكلفتها ، وفقدوها في مرحلة ما بسبب حبس الرهن العقاري بسبب ذلك. كل تلك الأموال النقدية التي حصلنا عليها بشق الأنفس والتي دفعت في المنزل ذهبت الآن. لا نريد أن يحدث هذا لك!

الآن ، على الرغم من وجود الكثير من اللوائح الأكثر صرامة للحصول على قرض عقاري ، إلا أنني أشعر أن بعض البنوك لا تزال تسمح بأكثر مما أعتقد أنه ضمن ميزانية معقولة. الفرق ، بالنسبة لي ، بين الميزانية العادية من وجهة نظر البنك والميزانية المعقولة هو أن الميزانية المعقولة هي أكثر واقعية إلى حد ما بالنسبة لكيفية عيش الناس أو ، بشكل أكثر تحديدًا ، يريدون العيش. الجميع يريد أن يعيش في حدود إمكانياته ، لكن من المهم عمل قائمة بالمكان الذي تريد أن يذهب إليه هذا الدخل التقديري بالفعل. حسنًا ، لنكن صادقين ،يجب أن تدخل في حساب التوفير ولكن أين تستمتع بإنفاق هذه المدخرات؟ هل تعجبك الشراء المفاخر من حين لآخر مثل حقيبة Gucci جديدة أم تستمتع بالخروج لتناول الطعام كل ليلة على الطهي؟ هل تريد دائمًا تلك السيارة الجديدة الساخنة أم تفضل توفير كل قرش مقابل ذلك مرة واحدة في رحلة إجازة مدى الحياة؟ أنت ، وربما حتى شخص آخر مهم ، بحاجة إلى الجلوس بجدية وبصدق لمناقشة المكان الذي ترغب في إنفاق هذا الدخل الإضافي فيه. هناك الكثير من الجدل حول موضوع المقدار الصحيح للدخل التقديري بين المستشارين الماليين ويعتمد ذلك بشكل كبير على العديد من العوامل - مثل الإقامة في منطقة ذات تكلفة معيشة عالية أو ربما معرفة أن لديك عائلة يمكنك الاعتماد عليها ماليًا إذا كان هناك كانت حالة طارئة. ومع ذلك ، يوافق معظمهم على أنه يجب أن يكون في مكان ما بين 30 إلى 50٪. وفقط للتوضيح ،الدخل التقديري هو إنفاق الأموال بعد الضرائب التي لا يتم إنفاقها على "الفواتير المستحقة" - الطعام والمأوى ومدفوعات بطاقات الائتمان والنقل.

التأهيل المسبق للمقرض

يقودني هذا إلى أول شخص ستلتقي به في هذه العملية برمتها ، وهو المُقرض الذي تتعامل معه للحصول على التأهيل المسبق. هذا مهم لأن وكيلك العقاري يحتاج إلى هذا من أجل الحصول على منازل مفتوحة لرؤية منزل. يمكن أن يكون المُقرض الخاص بك وسيطًا أو ممثلًا للمقرض المصرفي أو ممثل بنك الرهن العقاري. اعتمادًا على المكان الذي تبحث فيه عن منزل ، يمكن أن تختلف فوائد كل منها. بالنسبة لنا ، كان الوسيط هو الخيار الأفضل لأنه يعمل لدينا مباشرة ولديه علاقات مع العديد من المقرضين من البنوك. يمكنه بعد ذلك التسوق للحصول على أفضل صفقة على أسعار الفائدة. يجب أن تحصل دائمًا على عروض أسعار متعددة على أي حال. لقد شعرنا بعدم الارتياح في البداية مع فكرة الجلوس مع المقرض واستغلال وقتهم عندما لا ينتهي بنا المطاف بالذهاب معهم في النهاية. ومع ذلك،كان الجميع في هذا الصدد محترفًا وفهمنا أننا نستكشف جميع السبل قبل اتخاذ القرار. كما أنهم يتعاملون معها طوال الوقت لذلك لا تشعر بالسوء. عند اتخاذ قرارك ، يجب أن تختار من تشعر براحة أكبر معه. بالنسبة لنا ، كان الوصول أهم شيء. أردنا أن يتم إبلاغنا في كل خطوة على الطريق وركز الوسيط الذي التقينا به على ذلك عندما تحدثنا معه وهذا في النهاية كيف اتخذنا قرارنا النهائي

كنا نعلم أننا نحصل على الأرجح على قرض عقاري ثابت لمدة 30 عامًا ، أو رهنًا عقاريًا قياسيًا ، مع انخفاض بنسبة 5 ٪ فقط. علمنا في وقت مبكر أننا بحاجة إلى دفع PMI ("تأمين الرهن العقاري الخاص") مع تكاليف الرهن العقاري الشهرية لأننا لم نتمكن من الوصول إلى نسبة 20٪ اللازمة لعدم الاضطرار إلى دفعها. PMI هو مجرد دفعة لتغطية المقرض لأولئك الذين ليس لديهم ما يكفي للحصول على 80 ٪ من الأسهم في منازلهم مقدمًا. بمجرد أن تصل إلى 80٪ من حقوق الملكية ، لن تحتاج إلى سداد دفعة. بالنسبة لمعظم ذلك يمكن أن يكون من 7 إلى 10 سنوات حسب مبلغ القرض. إنه ليس سيئًا كما يبدو لأن العديد من القروض الحكومية تتطلب PMI طوال مدة القرض. هذا السيناريو نموذجي تمامًا لمشتري المساكن من ذوي الدخل المتوسط لأول مرة.لقد بذلت أنا وخطيبي الكثير للتأهل لأي قروض حكومية أو برامج الولاية أو المقاطعة ، لكننا لم نوفر ما يكفي لتوفير ما يصل إلى 20٪ في أي وقت قريب.

اختيار وكيل عقارات

بعد الحصول على التأهيل المسبق ، والذي يختلف عن الموافقة المسبقة ، فأنت على استعداد للتحدث مع وكيل العقارات الخاص بك. ضع في اعتبارك أن المُقرض الذي تحصل منه على التأهيل المسبق لا يحتاج بالضرورة إلى أن يكون مقرض الرهن العقاري في النهاية. ستكون قادرًا على التسوق للحصول على الرهون العقارية وأسعار الفائدة في وقت آخر في هذه العملية. ستظل بحاجة إلى الإفصاح عن حالتك المالية بالكامل وماضيك النقدي في وقت التأهيل المسبق - وهذا يشمل على سبيل المثال لا الحصر شيكات الرواتب الحالية و W2s والإقرارات الضريبية والديون الحالية والمدفوعات الشهرية الحالية وأرصدة حسابات التوفير والتحقق.

كيفية اختيار وكيل

شراء منزلك الأول: دليل خطوة بخطوة - غلاف ورقي

التسوق في المنزل

بعد معرفة ميزانيتنا ، بدأنا البحث عن المنزل. استخدمنا مواقع Zillow و Redfin النموذجية للعثور على بعض المنازل في البداية وعلى الرغم من أن معظمها دقيق تمامًا لما هو متاح ، فقط تعرف أن وكيل العقارات سيكون لديه قوائم أكثر دقة. يمنحك وكيلك حق الوصول إلى مواقع البحث الخاصة بالوكيل فقط ، والتي لها فوائد لكل جانب - يمكنهم تتبع ما قمت بتمييزه على أنه مفضل لديك ويمكنك أن تشعر بالراحة في معرفة أنه الأكثر حداثة - قوائم التاريخ.

الآن ، هذا هو الجزء الأكثر متعة في العملية ، لذا استمتع به! اعرف حقًا ما تريده في المنزل سواء كان مثبتًا علويًا أم جاهزًا للانتقال إليه وانتقل إلى أكبر عدد ممكن من المنازل المفتوحة. الصور في بعض الأحيان لا تحقق العدالة المنزلية وفي أوقات أخرى يمكن أن تكون الصور من وقت كان فيه المنزل أكثر حداثة. رؤيته شخصيًا هي الطريقة الوحيدة لمعرفة ما تحصل عليه حقًا. حاول أيضًا أن تكون صادقًا مع وكيلك قدر الإمكان - إذا كان تجاوز سقف معين أمرًا يفسد الصفقات ، فأخبره ، إذا لم تكن هناك فرصة لشراء منزل بدون قبو ، فقد تكون صريحًا بشأن ذلك. لا تضيعوا وقتهم أو وقتك ؛ ستجعل تجربة البحث عن منزل أكثر إمتاعًا.

بعد العثور على بعض المنازل التي تهتم بها ، قم بالقيادة بجوارها في أوقات مختلفة من اليوم وفي أيام مختلفة من الأسبوع قبل تقديم عرض. قد تفقد صبرك أو تعتقد أنك لا تريد أن يفلت منزل الأحلام هذا من قبضتك ولكن لا تقفز إلى البندقية. في بعض الأحيان ، قد تبدو الأحياء رائعة بعد ظهر يوم الأحد ولكنها مروعة مع حلول الليل أو ربما حتى الجار الصاخب الذي لا يخرج إلا بعد الساعة الخامسة.

قائمة تفتيش المنزل

تفتيش المنزل وتقديم عرض

بعد أن تختار منزل أحلامك ، قم بتعيين مفتش لفحص المنزل قبل تقديم عرض. يمكن أن يكون هؤلاء إما متخصصين في التفتيش أو مهندسين - أيهما تختار. اطلب دائما نسخة من التقرير. هذا هو ما تدفع مقابله ، والذي يمكن أن يتراوح بين 350 دولارًا و 550 دولارًا. بعد هذا الفحص ، يمكنك تقديم عرضك. لاحظ أي شيء قد ترغب في تضمينه في العقد فيما يتعلق بالإصلاح ، أو تضمينه في المنزل ، وما إلى ذلك.

تعيين محامي عقارات

يقودنا هذا إلى الخطوة التالية بعد تقديم عرض: تعيين محام. يمكن أن يتراوح قانون العقارات من معقد للغاية إلى بسيط للغاية. ستختلف رسوم المحامي أيضًا بناءً على هذا. كان عقدنا بسيطًا للغاية لأننا قمنا فقط بتضمين عقدنا للحفاظ على أدوات المطبخ ، وإلا فإننا نأخذ المنزل كما هو. سيتعامل محاميك مع محامي البائع ويقوم أيضًا بإعداد العنوان ، وهو جزء من تكاليف الإغلاق. سيحتاج إلى اسم جهة الاتصال ورقم وكيل العقارات ومندوب المقرض لأنه يحدد أيضًا وقت الإغلاق والتاريخ مع البائعين.

ما يريد المقرضون رؤيته


شيكات الرواتب الحالية
W2s
عائدات الضرائب
نسبة الديون أو الديون
مدفوعات شهرية
التحقق من / رصيد التوفير

الموافقة المسبقة للمقرض

بينما يتم الانتهاء من جميع الأوراق الخاصة بالعقد ، ستقوم بكتابة شيك الدفعة المقدمة والتسوق للحصول على قرض عقاري للموافقة المسبقة. سيحتاج مُقرض الرهن العقاري إلى معلومات الاتصال بوكيلك العقاري ومحاميك حتى يتمكن كل منهما من البقاء على اتصال بشأن الخطوات المختلفة التي يتم استكمالها سوف تجلس بعد ذلك مع المُقرض وتوقع جميع المستندات اللازمة للقرض وتقدم أي أعمال ورقية أخرى قد تكون مطلوبة لم يتم تقديمها بالفعل - على الأرجح ستكون مجرد قوائم رواتب حديثة.

بعد هذه النقطة ، إنها في الحقيقة مجرد لعبة انتظار وترك كل هؤلاء الأشخاص الذين وظفتهم يقومون بعملهم. ستأتي أفضل التحديثات من الوسيط والمحامي الذي تتعامل معه لأنهم يضغطون على الزناد في معظم الخطوات الأخيرة. هذه هي الخطوة حيث الصبر مهم. أنت إما تنتظر البائعين للتوقيع على العقد أو الشركة المالكة أو أن يوافق البنك على القرض نهائيًا. يمكن أن يكون عددًا كبيرًا من الأشياء ولكن الصمود - النهاية قريبة.

أسئلة يجب على كل مشتري منزل لأول مرة طرحها - غلاف عادي

الجدول الختامي

وأخيرًا ، يوم إغلاقك. سيكون في غرفة مع محاميك ومحامي البائع وممثل شركة الملكية ووكيل العقارات ووكيل البائع والوسيط وممثل من المُقرض. سيكون البائعون هناك أيضًا ، وهو أمر قد يكون محرجًا ولكن حاول الاستفادة من يوم واحد فقط من مجرد توقيع الكثير والكثير من الأوراق. سيرشدك محاميك خلال العملية برمتها ، ومن المحتمل أن يكون قد أعلمك بالفعل في اليوم السابق عن الفحوصات النهائية التي يجب مراعاتها ولمن.

إنها عملية شاقة طويلة ولكنها تستحق الجهد المبذول. ستكون مالك المنزل في الوقت الذي حددت فيه `` أنا '' الخاصة بك وتجاوزت 'T'. كل ما تحتاجه هو الصبر وقليل من الحظ والمعرفة الكافية لتخطي كل خطوة.

مقالات أخرى لهذا المؤلف

Young and Broke Girl: كيف وفرت 3000 دولار في 3 أشهر

برنامج مكافآت لاس فيغاس وكيف استردت مكافآت MyVegas المجانية بشكل واقعي في فنادق MGM