مصاريف الشراء للتأجير الخفية في فرنسا

بيكساباي

قد تكون تكلفة شراء عقار للتأجير أكثر بكثير مما يبدو للوهلة الأولى. في البداية ، سوف تنظر في سعر الشراء ، وتكاليف ورسوم الإغلاق ، ومدفوعات الرهن العقاري ، وتكاليف صيانة الممتلكات. ومع ذلك ، هناك بعض الأشياء التي يجب مراعاتها.

إدارة الممتلكات

في حين أن إدارة الممتلكات الخاصة بك فعالة من حيث التكلفة ، فقد لا تكون عملية. كما يعلم أي مستثمر متمرس ، فإن أي شيء يمكن أن يسوء سيحدث بشكل خاطئ في أكثر الأوقات غير الملائمة. قد يكون من الصعب الاستجابة لمدفأة تتعطل في منتصف الليل أو تنفجر الأنابيب في يوم سبت عندما تعيش بالقرب من الزاوية وتعرف العامل الماهر المحلي شخصيًا. ماذا ستفعل عندما يكون الطابق السفلي الذي يفيض بالفيضانات في بلد مختلف وحتى في منطقة زمنية مختلفة؟ قد يرغب أي مستثمر في أي وقت بجدية في التفكير بجدية في فوائد تعيين مدير عقارات ، لكن المستثمرين الأجانب لديهم عقبات إضافية تتعلق بالزمان والمكان والتي قد تجعل مدير العقارات ضرورة أكثر من كونه ترفًا.

عادة ما يهتم مدير الممتلكات بكل شيء من العثور على المستأجرين وفحصهم إلى فحص الممتلكات وصيانتها إلى تحصيل المدفوعات ، يمكنهم كسب الاحتفاظ بهم. عند الحديث عن ربحهم ، غالبًا ما يتقاضون ما يصل إلى 30 ٪ أو أكثر من دخل الإيجار. إذا شعرت أنك ستحتاج إلى مساعدة من مدير الممتلكات ، فلا تنسَ تضمين المصاريف في خططك المالية.

إيجاد المستأجر

قد يكون الإعلان عن الممتلكات الخاصة بك للعثور على مستأجرين مكلفًا. إذا قمت بتعيين مدير عقارات ، فسيكونون مسؤولين عن العثور على مستأجرين لك ، ولكن قد يمرون بتكلفة s. في كلتا الحالتين ، تدفع. اعتمادًا على السوق الخاص بك ، قد تحتاج فقط إلى وضع إعلان صغير في الجريدة المحلية. بالتناوب ، قد تحتاج إلى الإعلان على المستوى الوطني أو الدولي في العديد من الصحف والمواقع والمجلات. من الواضح أن الإجازات طويلة الأجل وغير المفروشة ستتطلب مرات أقل ولمدة أقل على الأرجح. على المدى القصير ، سيتطلب إجازات العطلات إعلانًا دائمًا تقريبًا في مجموعة متنوعة من الأماكن.

قد ترغب أيضًا في التفكير في الإعلان عن البحث. من خلال وضع s بشكل دوري ، سيكون لديك فكرة جيدة عن مستوى الطلب لنوع الممتلكات الخاصة بك. يمكنك أيضًا وضع إعلانات عن الممتلكات الخاصة بك بأسعار مختلفة لقياس ما سيحمله السوق.

بصرف النظر عن الإعلان ، يمكنك استئجار وكيل عقارات. سيجد الوكيل العقاري مستأجرًا لك ، لكنه لا يقدم جميع الخدمات أو النفقات الإضافية لمدير العقارات. في حين أنه قد يكون من الجيد بالنسبة لك أن تدفع تكلفة الوكيل العقاري بنفسك ، إلا أن القانون الفرنسي يوفر شرطًا لتكلفة الوكيل العقاري ليتم تقاسمها بين المالك والمستأجر.

ضريبة الدخل الإيجاري للمستثمرين غير المقيمين

يُطلب من غير المقيمين الإعلان عن دخلهم الإيجاري لسلطات الضرائب الفرنسية. لن تكون الرسوم الاجتماعية مستحقة من غير المقيمين ، ولكن قد توجد التزامات ضريبية أخرى.

ستحتاج أيضًا إلى الإعلان عن هذه الأرباح لبلدك. وقعت بعض الدول معاهدات الازدواج الضريبي مع فرنسا والتي ستساعد في حمايتك من دفع الضرائب مرتين على نفس الدخل.

ستؤثر العوامل الإضافية على التزاماتك الضريبية والنظام الضريبي الذي يجب عليك تقديمه بموجبه. إجمالي دخلك ، وطول الوقت الذي تستأجره ، وحجم العقارات المؤجرة التي تملكها ، وما إذا كان العقار مفروشًا أم غير مفروش كلها عوامل محددة رئيسية. ستؤثر أيضًا حالتك كمالك غير محترف أو مالك عقار محترف أو شركة على ملفك الضريبي والتزاماتك.

من الأفضل تقييم هذه المواقف الضريبية المعقدة بواسطة محاسب أو محامي ضرائب.

وحدات مفروشة للإيجار

إن ترك ممتلكات للأفراد في عطلة سيكون له مجموعة كاملة من النفقات التي لا يسمح بها ترك الملكية غير المفروشة طويلة الأجل. من الواضح أن الإيجارات المفروشة تعني أنك بحاجة إلى شراء جميع الأثاث والملابس المنزلية التي قد يحتاجها المرء أثناء الإجازة. ومع ذلك ، تتطلب الإيجارات المفروشة أيضًا عمليات استبدال متكررة للأثاث والأرضيات المذكورة. غالبًا ما يملأ المصطافون إيجار الإجازة بالعديد من الأشخاص الذين سيعيشون عادةً مع زيادة البلى. يظهر بعض الأفراد أيضًا احترامًا أقل لمفروشات العقارات المؤجرة وسوف يتسببون في ضرر مع قليل من الاعتبار أو الندم.

الضرائب العقارية

سيخضع شراء العقارات للتأجير ليس فقط لضرائب الدخل ، ولكن أيضًا ضرائب الممتلكات. العقارات المفروشة وغير المفروشة تخضع لضرائب مختلفة. قد تكون الإيجارات المفروشة مسؤولة عن ضريبة ملكية العقار ، أو ضريبة الملكية ؛ أسعار الأعمال المحلية ، ضريبة المهنة ؛ وضريبة الإقامة ، ضريبة الإقامة. تخضع الإيجارات غير المفروشة لضريبة ملكية العقارات ، ضريبة التاكسي ، ولكن ضريبة الإقامة ، ضريبة الإقامة ، يدفعها المستأجر. هناك مصروفات إضافية للإيجار غير المفروش وهي ضريبة الأجرة الضريبية des ordures menageres (TEOM) لإزالة القمامة.

المصاريف الواضحة ، ضريبة الدخل الإيجاري ، ليست المصاريف الوحيدة. يجب مراعاة ضرائب الممتلكات والمسوحات والإصلاحات المتعلقة بالمسح والمزيد بعناية.

المسوحات القانونية

في فرنسا ، يتعين على الملاك تقديم بعض الدراسات الاستقصائية القانونية للمستأجرين المحتملين. هذه الاستطلاعات هي مسح المخاطر الطبيعية أو التكنولوجية ومسح أداء الطاقة ومسح الرصاص عن الطلاء.

مطلوب مسح المخاطر الطبيعية أو التكنولوجية لأي عقار يقع في مجتمع حيث توجد خطة لمنع المخاطر أو منطقة معرضة لخطر الحركة الزلزالية. يكشف التقرير ما إذا كانت الممتلكات معرضة لخطر التلف أو الخطر من الفيضانات أو الزلازل أو العواصف الكبرى أو الانهيارات الجليدية أو الانزلاقات الأرضية أو المواد الخطرة من المصانع أو طرق النقل. يجب تقديم هذا التقرير للمستأجرين على المدى القصير أو الطويل. يمكن الحصول عليها من المحافظة المحلية وهي صالحة لمدة ستة أشهر.

يوفر مسح أداء الطاقة للمستأجر المحتمل تقديرًا لاستهلاك الطاقة وتكاليف التدفئة في العقار. يجب تقديم هذا التقرير لجميع المستأجرين على المدى الطويل وبعض الإيجارات قصيرة الأجل. يتم إعداد التقرير من قبل محترف ، ويكون صالحًا لمدة عشر سنوات.

يستخدم مسح الرصاص لتحديد وجود طلاء أساسه الرصاص في المباني القديمة. إذا كان العقار الخاص بك أحدث من عام 1949 أو تبين أنه خالٍ من الرصاص ، فلن تحتاج أبدًا إلى تكرار الاستبيان. إذا تم العثور على الرصاص ، فيجب عليك اتخاذ إجراء لإزالته بشكل احترافي وآمن وإعادة اختباره بعد ست سنوات.

التكلفة الواضحة لاستكمال الاستطلاعات ليست التكلفة الوحيدة. يجب أيضًا مراعاة تكلفة إزالة الطلاء المحتوي على الرصاص ، وتحسينات الممتلكات لتحسين استخدام الطاقة ، أو التحسينات للتخفيف من عوامل الخطر الطبيعية. أخيرًا ، تحتاج إلى النظر في التكلفة غير الملموسة التي سيحدثها تأثير هذه الاستطلاعات على قرار المستأجرين المحتملين بتأجير عقارك أو البحث في مكان آخر.

تقرير الحالة

بالإضافة إلى الاستطلاعات المطلوبة ، يجب إعداد تقرير حالة في بداية كل إيجار وإنهائه. بينما يمكن إعداد هذا التقرير بجهد مشترك على أجزاء من المالك والمستأجر ، فمن المستحسن الاحتفاظ بالخدمات المهنية لـ huissier de Justice أو وكيل عقارات. هويسير هو مسؤول شبه حكومي يحدد القانون مهمته لإعداد التقرير. يتم تقسيم الرسوم عادةً بين المالك والمستأجر.

تأمين الإيجار

تأمين الإيجار هو حساب اختياري ولكن ينصح به جيدًا لشراء العقارات للتأجير. سيكلفك التأمين ضد عدم دفع الإيجار بشكل عام ما بين 3-5 ٪ من الإيجار ولكنه مصروف قابل للخصم الضريبي.

تقليديا ، يعد الاستثمار في العقارات وسيلة آمنة ومربحة إلى حد ما لتنمية الثروة ، ولكن المبالغ الكبيرة من المال تخلق مخاطر كامنة. قلل من مخاطرك من خلال خطة استثمار مدروسة جيدًا تضع في اعتبارها جميع النفقات المتوقعة وتوفر حماية للمجهول.

احذر المالك

مثل أي استثمار آخر ، إذا تم التخطيط له بشكل جيد ، يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات الفرنسية مسعىً مربحًا ، ولكن لا تدرك ذلك.