Hoas مقابل أصحاب المنازل - ضحايا محتملون للفساد

كل شيء عن مجلس الإدارة

تعد HOA (جمعية أصحاب المنازل) جيدة فقط مثل قيم وأولويات الأشخاص الذين يخدمون في مجلس الإدارة. إنها وظيفة غير مرغوب فيها ، ولماذا يرغب أي شخص في القيام بها هو سبب كاف للتشكيك في جدول أعمالهم. كان سببي هو وقف نزيف المجتمع القديم ومحاولة الحفاظ على قيمة منزلي - إن لم يكن طرحها - - الاستثمار الخاص بي.

هناك أنواع مختلفة من HOAs. منازل الأسرة الواحدة ، والمنازل ، والشقق السكنية و / أو التعاونيات. تتراوح أسعار المنازل السكنية في مجتمعي المكون من 433 وحدة من 145000 دولار إلى 175000 دولار في الوقت الحالي. لذلك ، في الأساس ، أصحاب المنازل الذين يشترون هذه العقارات هم أشخاص عاملون ، مثلي. لدينا مزيج من المتقاعدين ومشتري منزل الأسرة الأولى والمستأجرين. إنهم يعيشون من راتب إلى راتب.

في بعض الأحيان ، أعتقد أن الافتقار إلى خلفية الأعمال يمكن أن يعادل اتخاذ بعض القرارات المالية السيئة أو سوء إدارة الأموال. لكن عندما تم انتخابي لعضوية مجلس إدارة جمعتي ، كان اكتشاف الفساد أمرًا مذهلاً. أفترض أن أعضاء مجلس الإدارة السابقين قد يستاءون من القيام بهذه "الوظيفة" كمتطوعين ويشعرون أنهم قد يستحقون أو يستحقون شيئًا ما ، أو الانتهازيين - وهو ما أعتقد أنه أفسد جمعيتنا.

70 مليون أمريكي يعيشون الآن في جمعيات المجتمع

… حسب إحصائيات 2018 الصادرة عن مؤسسة أبحاث جمعية المجتمع

نمو سكان HOA على مر السنين

مكتب حماية أصحاب المنازل

الفساد والاختلاس والأنا

كما هو مذكور ، تكون الجمعية جيدة مثل مجلس الإدارة - جميع المتطوعين. ركضت للوحة عندما وجدت أن طلبات الصيانة الخاصة بي لم تتم الإجابة عليها ؛ بدأت الممتلكات تبدو سيئة الصيانة وحدث نشاط مشكوك فيه.

في المرة الأولى التي تم انتخابي فيها اكتشفت الاختلاس. نعم. أعرف أن العديد من الجمعيات وأصحاب المنازل يشتبهون أو يتهمون أعضاء مجلس الإدارة أو شركات الإدارة بـ "السرقة" ولكني وجدت الدليل بالفعل. مدير المجتمع ، في ذلك الوقت ، انتهى به الأمر بالسجن لمدة ست سنوات. القول أسهل بكثير من الفعل.

في غضون ذلك ، كان اثنان من أعضاء مجلس الإدارة السابقين يشتبه في تلقيهم "عمولات" في نفس الوقت. لذلك ، لم يلاحظ أحد تحويل الأموال الاحتياطية من الحساب كل شهر - طالما كان الجميع يحصلون على حصتهم العادلة أو أنهم لم يكلفوا أنفسهم عناء الاطلاع على كشوف الحسابات البنكية.

هناك أيضًا أعضاء مجلس الإدارة الذين يخدمون في اللوحة كرحلة قوة غرور. كان رئيسنا الأخير يتجول في عربته الكهربائية طوال اليوم - يقدم خدمات لمن يحبهم ويتسبب في مشاكل لمن لا يحبهم - يسمى التنفيذ الانتقائي.

لهذا السبب ركضت لمجلس الإدارة هذه المرة الثانية. لوقف المحسوبية التي كانت واضحة جدا. من الصعب التغلب على الإجراءات غير المسؤولة والإنفاق المهدر (لأموالنا) دون تصويت الأغلبية في مجلس الإدارة. ومع ذلك ، حتى لو كنت مجرد صوت واحد على السبورة ، فإنك تصبح مطلعاً على الإجراءات والقرارات الداخلية التي يتخذها هؤلاء.

يمكن أن تكون مضيعة للوقت ومرهقة في بعض الأحيان. هذا هو السبب أيضًا في أن العديد من المتقاعدين يتطوعون كأعضاء مجلس إدارة HOA لأن لديهم الوقت الكافي لإدارة الجمعية بشكل صحيح - وكوني 433 منزل مستقل يعتبر نهاية عالية لممتلكات متوسطة الحجم. هذا يجعلني مشغولا.

يتراوح عدد الجمعيات الأهلية الأمريكية في 2018 بين 346000 و 348000.

2017 الإحصاء والنمو

معهد الجمعيات المجتمعية

البدء بالأساسيات

نظرًا لأن HOAs هي شركات ، فإن معظمها يخضع لقانون الولاية ، ويمكن أن تختلف جميعها. لكن الثابت الوحيد هو الوثائق الحاكمة ، والتي عادة ما تتضمن CCR (العهود ، الشروط والقيود) ، واللوائح ، والقواعد واللوائح.

ستطبق بعض الاتحادات بصرامة جميع المستندات الحاكمة ، وسيكون البعض الآخر أقل صرامة. نأمل أن يتخذ أعضاء مجلس الإدارة قرارات بناءً على تعزيز قيمة منزلك وليس على العلاقات الشخصية.

"نحن نأخذ التوجيهات من مجلس الإدارة"

هذا هو شعار شركات إدارة المجتمع. إنه يخفف من أي مسؤولية قد تكون لديهم في إدارة المجتمع. ومع ذلك ، فهم مسؤولون عن مسك الدفاتر والمحاسبة - إلى حد ما.

الوثائق الحاكمة

عندما تشتري عقارًا في HOA ، فإنك توافق على القيود المفروضة على كيفية استخدام هذا العقار. تم توضيح هذه القيود في "إعلان العهود والشروط والقيود" (CC & Rs). لا يهم ما إذا كنت قد قرأتها أم لا ، فهي ملزمة قانونًا وأنت ، بصفتك مشتري منزل ، من المتوقع أن تلتزم بها.

يتحمل أعضاء مجلس الإدارة أيضًا مسؤولية ائتمانية لمتابعة وإنفاذ CC & Rs. هناك مساحة صغيرة للمناورة هناك. فكر في الأمر على أنه "الدستور". الطريقة الوحيدة لإجراء التغييرات هي عادةً بأغلبية أصوات أصحاب المنازل ، وبعد ذلك يجب تسجيل "التعديل" بشكل قانوني أيضًا. سيؤثر ذلك على حريات معينة ، لذا عليك بذل العناية الواجبة قبل شراء هذه القيود.

اللوائح الداخلية هي أكثر من أجل تحديد هيكل تشغيل المنظمة (عادة غير الهادفة للربح) ، بما في ذلك المبادئ التوجيهية لانتخاب مجلس الإدارة وشروطها وواجبات كل منها.

عادة ما تعود القواعد واللوائح إلى أعضاء مجلس الإدارة لإنشاء السياسة والتصويت عليها ، وتعديلها وفقًا للاحتياجات الفردية للجمعية (على سبيل المثال ، ساعات العمل وسلوكه ، وإنفاذ وقوف السيارات والقطر ، ومتطلبات المناظر الطبيعية ، وما إلى ذلك)

التقييمات والتزاماتك القانونية

بصفتك مالك منزل في HOA ، سيكون عليك التزام قانوني بدفع التقييم. على الرغم من أنها تستند إلى الميزانية السنوية ، إلا أنها عادةً ما يتم تقسيمها إلى دفعات شهرية. تدفع هذه التقييمات مقابل تشغيل صيانة الممتلكات المسماة "المناطق المشتركة". هذه هي المناطق التي يمكن لجميع أصحاب المنازل الوصول إليها ، مثل تنسيق الحدائق ، والمرافق ، وفواتير المياه والطاقة ، وما إلى ذلك.

لا يوجد التفاف على هذه المسؤولية المالية ، سواء كنت توافق على كيفية إنفاق الأموال أم لا. يتمتع أعضاء مجلس الإدارة أيضًا بصلاحية رفع التقييمات (بناءً على الميزانية السنوية).

ضمن الميزانية سيكون بند تمويل الحساب الاحتياطي. يتم تحويل الأموال كل شهر إلى حساب الاحتياطي لتغطية المكونات الرئيسية للعناصر المشتركة. قد يشمل ذلك الأسطح أو الطرق الخاصة أو وحدات التكييف في النوادي أو أيًا كانت البدائل الرئيسية الخاصة بك.

إذا لم تتم إدارة الأموال بشكل جيد أو فشلت في توفير التمويل الكافي لحساب الاحتياطي (يعتمد أحيانًا على دراسة احتياطي) ، فقد يفرض مجلس الإدارة تقييمًا خاصًا لهذه النفقات.

أنت مسؤول قانونيًا عن دفع جميع التقييمات ، بما في ذلك التقييم الخاص (في حالة حدوثه) ، وإذا لم تقم بذلك ، فقد تفقد منزلك. تتمتع الجمعية بصلاحية إرسالك إلى مجموعات ، ووضع امتياز على منزلك ، وفي كثير من الحالات حبس الرهن على الممتلكات.

استبيان الرضا عن HOA

قبل أن تشتري في HOA

من المهم جدًا أن تفهم قيود المستندات الحاكمة ومبلغ التقييم الشهري وما يغطيه. صندوق الاحتياطي - هل يتم تمويله بالكامل أو ما هي النسبة التي يتم تمويلها. اسأل عن آخر مرة تم فيها رفع التقييمات ومقدارها. هل كان هناك تقييم خاص في أي وقت مضى - لماذا ، وكم ، ومتى مضى.

بصفتك مشتري منزل محتمل ، فإن كل هذه المعلومات هي حقك القانوني في الحصول عليها. إذا لم يتم إعطاؤها لك طواعية - اسأل عنها. لأن هذه العناصر يمكن أن تملي وستحدد مسؤولياتك والتزاماتك كمالك منزل.

بالإضافة إلى ذلك ، يحق لك إبلاغك إذا كانت هناك أي دعاوى قضائية معلقة أو أحكام معلقة ضد HOA.

إذا كان هناك أي شيء لا تفهمه ، فاطلب من سمسار العقارات أو ابحث عن مستشار قانوني لشرح هذه المشكلات.

هل لديك مشكلة معلقة؟

هل يجب أن تعيش بالفعل في منطقة نفايات منزلية ، وهناك مشكلة ؛ الخطوة الأولى هي معالجتها على الفور. لا تدع الأمور تمر دون رقابة. يمكنهم التصعيد. عادة ما يكون كل شيء في الوقت المناسب عندما يتعلق الأمر بالنزاع. لذا لا تتردد

ضع شكواك كتابيًا في أقرب وقت ممكن ؛ سواء عن طريق البريد الإلكتروني أو الخطاب. يجب عليك الاحتفاظ بالوثائق. لذلك إذا قمت بإرسالها بالبريد ، فقم بذلك إما عن طريق إيصال إرجاع معتمد أو على أقل تقدير ، دليل على الإرسال بالبريد.

اذكر أي / جميع المخالفات وفقًا للوثائق النظامية التي قد تكون موضع خلاف.

حضور اجتماع. معظم اجتماعات مجلس الإدارة مفتوحة للأعضاء ، ويتم الاحتفاظ بمحاضر الاجتماعات. يمكنك التحدث أو تقديم الوثائق للسجل ، إذا لزم الأمر ، للرجوع إلى وضع المجلس و / أو الجمعية في إشعار.

كن على دراية بقانون دولتك

إذا كانت ولايتك الخاصة قد سنت تشريعات وقوانين للجمعيات الحاكمة ، فإنها ستحل محل أي من الوثائق الحاكمة في حالة وجود تعارض.

تحقق من قوانين الولاية والوكالات التنظيمية الخاصة بك هنا.