جدول المحتويات:
- ما هو التطبيق الانتقائي؟
- الخطوة الأولى للحماية: تعرف على المستندات الحاكمة
- العهود والشروط والقيود (CC & Rs)
- القوانين
- القواعد و الأنظمة
- دحض التنفيذ الانتقائي
- احم نفسك من المتنمرين HOA
- HOA المحارب
- أسئلة و أجوبة
ما هو التطبيق الانتقائي؟
يحدث ذلك ، وربما أكثر مما تدركه. سيقوم أعضاء مجلس الإدارة (أو عضو مجلس إدارة معين) بفرض القواعد واللوائح بالنسبة للبعض - ولكن ليس كلهم. بين الحين والآخر هو ثأر شخصي ضد صاحب المنزل أو المستأجر ، ويمكن أن يقطع الحياة الهادئة التي يتمتعون بها.
رئيسنا الأخير كان متفشيا مع التطبيق الانتقائي. أصدر تعليماته لشركة الإدارة بإحالة جميع المكالمات إليه. سواء كانت مفاتيح للمسبح ، أو طلبات الصيانة ، أو مساحات تأجير المركبات الترفيهية ، أو تأجير النادي ، وما إلى ذلك ، فقد حصل أصدقاؤه على امتيازات ، وإذا لم يعجبك ، فقد أساء استخدام سلطته لإرسال إشعارات بالمخالفة. لقد هددني ذات مرة بإخطار انتهاك مزيف - وذلك عندما قررت الترشح لمجلس الإدارة وإزاحته.
ماذا عن أعضاء مجلس الإدارة الآخرين ، قد تسأل؟ استقال اثنان احتجاجًا على عدم رغبتهما في العمل معه (ظلت هذه المقاعد شاغرة). كان الاثنان الآخران رفاقا "النصاب" وسمح له أن يفعل ما يشاء.
لقد جلست ذات مرة في محاكمة أمام هيئة محلفين في قضية HOA حول التنفيذ الانتقائي. كان رئيس مجلس الإدارة (الذي يمثل HOA) يقاضي صاحب منزل بسبب الانتهاكات المتكررة. عاش صاحب المنزل عبر الشارع من الرئيس. شخصيا لم يعجبهما بعضهما البعض ، وعانى صاحب المنزل من عواقب إساءة استخدام السلطة. نصب الرئيس كاميرا أمنية تستهدف منزل الجار. انتهاك صارخ للخصوصية أثناء تسجيل نشاط شخصي. ربح صاحب المنزل قضيته ، لكن يا له من عار تطلب الأمر الذهاب إلى المحكمة من أجل السلام والهدوء.
الخطوة الأولى للحماية: تعرف على المستندات الحاكمة
معظم القضايا التي تنشأ في HOA لها قرار محدد بالرجوع إلى الوثائق الحاكمة. إذا كنت تعرفهم ، يمكنك أيضًا تجنب أي مواقف قد تسبب لك الضيق.
أجد أن معظم مالكي المنازل والعديد من أعضاء مجلس الإدارة لا يعرفون حتى ما هو موجود في وثائقهم الحاكمة.
تتضمن المستندات التي أشير إليها إعلان العهود والشروط والقيود (CC & Rs) واللوائح والقواعد واللوائح.
هذه الوثائق المسجلة هي التي تحكم HOA وتشكل هيكلها التشغيلي الذي يجب على جميع الأطراف الامتثال له - وهنا تكمن قوة المعلومات والمعرفة.
العهود والشروط والقيود (CC & Rs)
فكر في CC & Rs على أنها "دستور" عادةً ما يصممه مطورو المجتمع. يحتوي على وصف الممتلكات ؛ الفرق بين "المناطق المشتركة" (التي يملكها جميع أصحاب المنازل) والوحدات السكنية (المملوكة ملكية خاصة لأصحاب المنازل).
وسيغطي أيضًا الوظائف المستقبلية المحتملة لـ HOA ، والتي قد تشمل تطوير المزيد من الوحدات وعمليات الاندماج وحقوق الارتفاق ، وبعضها عناصر تم إنشاؤها بالفعل من خلال تطوير HOA ووجودها لأي فترة زمنية.
ستغطي CC & Rs أيضًا مواضيع مثل الانتخابات والتقييمات وواجبات الجمعية. هنا حيث يمكنك الحصول على قوة المعلومات. بالإضافة إلى ذلك ، من المرجح أن تحدد المبادئ التوجيهية المعمارية بشأن الموافقة على التجديدات أو التحسينات على الوحدات الفردية
ستساعد معرفة التعرف على CC & Rs على تجنب مشكلات النزاع في المستقبل.
القوانين
تتعلق اللوائح بشكل أساسي بالمسؤولين وأعضاء مجلس الإدارة ؛ الشروط والواجبات والاجتماعات والانتخابات ، إلخ. وعادة ما تحدد سلطات (صلاحيات) المجلس ، وعملية إنفاذ الانتهاكات. يطلب الكثير منهم "إشعار مجاملة" للانتهاك المزعوم قبل تقييم أي غرامات. هذا يتيح لصاحب المنزل الوقت لتصحيح أي عدم امتثال قد يكون.
ضع في اعتبارك أن عدم تطبيق القواعد يجعل الجمعية تبدو غير فعالة ، ويمكن أن يعطي ذلك مظهرًا تعسفيًا للتنفيذ الانتقائي. هذا لا يعني أن المجلس ليس مرنًا. لهم الحرية في تقديم استثناءات إذا لزم الأمر الاحتفاظ بهذه الاستثناءات لظروف "استثنائية". على الرغم من اختلاف الدول ، إلا أن عدم فرض قاعدة ما قد يبطلها.
تذكر ، يجب أن تحتوي اللوائح الداخلية على الإجراءات الخاصة بقضايا الامتثال ؛ السماح لأصحاب المنازل بالامتثال والاستجابة والحق في جلسة استماع إذا طلب ذلك. العديد من المخالفات غير مقصودة في الأساس بسبب نقص المعرفة داخل الوثائق النظامية.
القواعد و الأنظمة
يتم إنشاء واعتماد القواعد واللوائح من قبل أعضاء مجلس الإدارة. حتى لو تم سنه من قبل المجالس السابقة ، فإن أعضاء مجلس الإدارة الجدد لديهم عادة سلطة تغيير وتعديل و / أو إنشاء قواعد جديدة. يجب أن تكون هذه لصالح المجتمع ومصممة للتعامل مع قضايا محددة قد تواجهها الجمعية في تفردها في عملها.
يمكن أن يشمل ذلك إنفاذ مواقف السيارات ، وساعات عمل المسبح ، واستئجار النوادي ، وتركيب الأقمار الصناعية والكابلات ، وسياسات الحيوانات الأليفة ، ومعظم استخدام وسائل الراحة.
دحض التنفيذ الانتقائي
أحد أهم الاعتبارات لكل من HOA وأعضاء المجتمع هو أن التنفيذ معقول وغير تمييزي. يجب أن يكون هناك اتساق في تطبيق الوثائق الحاكمة للجمعية. عندما يتخذ HOA إجراءات بشأن الانتهاكات المتصورة ، لا ينبغي أن يكون تعسفيًا وبطريقة معقولة وفقًا للإجراءات والإجراءات القانونية المنصوص عليها في المستندات النظامية.
يتم توثيق جميع الإجراءات المتخذة ضد صاحب المنزل في محضر الاجتماع التنفيذي عن طريق تصويت المجلس. إذا أدى ذلك إلى إشعار انتهاك ، فيجب أن يذكر رمز المخالفة المزعومة.
إذا كانت هناك شركة إدارة ، فقم بإدراجها في أي مراسلات أو وثائق. على الرغم من أن شعار معظم شركات الإدارة هو "نحن نأخذ التوجيه من مجلس الإدارة ؛" لا يرغب مديرو المجتمع المرخص لهم في استمرار ظهور نشاط غير لائق بمجرد تلقي الإخطار. إنهم يقدرون ترخيصهم قبل كل شيء.
اختيار معارك الخاص بك. HOAs لديها الموارد. لا يتكبد أعضاء مجلس الإدارة أي نفقات مقابل أتعاب قانونية أو مصاريف تحكيم أو وساطة متصاعدة. معظمهم لديهم أيضًا بوليصة تأمين D & O (المديرين والموظفين). بمعنى أن مطالبة التأمين ستدفع المصاريف القانونية ، وفي حالة وجود خطأ ، تدفع شركة التأمين المسؤولية. يكون الاستثناء عادةً إذا كان للفعل نية متعمدة أو خبيثة ، والتي قد يصعب إثباتها.
بصفتك مالكًا للمنزل ، لديك الحق في رؤية أي / جميع المستندات ، والبيانات المصرفية ، وتقارير الانتهاكات ، ومحاضر الاجتماعات ، وما إلى ذلك. السجلات الوحيدة التي لا يُسمح عادةً لأصحاب المنازل بالوصول إليها هي المعلومات الخاصة لأصحاب المنازل الآخرين ، مثل التقييمات المستحقة والمعلقة الغرامات أو معلومات الاتصال الفردية أو اتفاقيات الإيجار في الملف. جميع السجلات والمستندات الأخرى عامة لمالك المنزل. أنت تدفع رسوم التقييم الخاصة بك ؛ هذا هو مالك. نعم ، أعضاء مجلس الإدارة متطوعون ، لكنهم يتحملون المسؤولية الائتمانية للالتزام بالوثائق النظامية.
احم نفسك من المتنمرين HOA
لا تصبح ضحية محتملة للفساد. حضور دورة تدريبية أو ندوة حول عمليات HOA. اكتشف موعد جدولة معرض HOA التالي ، واستمتع بالتواصل مع مالكي المنازل الآخرين ، وأعضاء مجلس الإدارة ، والموردين. هناك أيضًا فصول مختلفة متاحة تغطي قوانين الولاية التي تحكم HOA (مثل انتخابات HOA ، وعملية الغرامة ، وحقوق مالك المنزل ، والشؤون المالية ، وما إلى ذلك) إنها طريقة جيدة للقاء العديد من القادة في الصناعة والحصول على مشورة مجانية. عادة ما يكون المعلمون محترفين في صناعة HOA ، ومتاحون بعد الفصل للإجابة على أسئلة محددة أو نظرة ثاقبة حول المشكلات.
تذكر ، إنها "صناعة" ، والجميع يضعون أيديهم في جيوب أصحاب المنازل. تأكد من اختيار معاركك حيث يمكن أن تكون المخاطر كبيرة. يغطي كتاب HOA Warrior الكثير من القضايا من تحدي مجلس الإدارة إلى قصص الكابوس الحقيقية. ستكتشف أنك لست في هذا بمفردك وهناك مساعدة متاحة.
HOA المحارب
أسئلة و أجوبة
سؤال: هل يمكن لـ HOA الاستمرار في الاحتفاظ بقفل على حمام السباحة دون أي إشعار لأصحاب المنازل حول تاريخ الافتتاح؟ نحن نعيش في ولاية أريزونا. لقد كتبت بريدًا إلكترونيًا ولكني لم أتلق ردًا بعد.
الجواب: يحق للمجلس عادة تحديد مواعيد فتح وإغلاق حمامات السباحة ، وكذلك الساعات. من المحتمل أن تجده في القواعد واللوائح الخاصة بالوثائق الحاكمة. ومع ذلك ، في هذا الوقت ، يتم أيضًا إغلاق حمامات السباحة الخاصة بنا بسبب إرشادات إدارة الصحة الخاصة بـ COVID-19. تم إغلاق ملاعب التنس لدينا ؛ على الرغم من أنها قد تكون أول من يفتح فيما يتعلق بوسائل الراحة لدينا.
تعتبر حمامات جمعيتنا "حمامات عامة" من قبل وزارة الصحة. لقد حاربنا هذا لأننا نعتقد أنه يجب تصنيفها على أنها تجمع خاص لأنك بحاجة إلى عضوية لاستخدامها (مالك المنزل / المقيم هو العضوية). لكن خسر تلك المعركة. لذلك ، قد يكون حمام السباحة الخاص بك خاضعًا لإرشادات إدارة الصحة ، ويجب على مجلس إدارتك الامتثال لذلك. تحقق من إرشادات وزارة الصحة بالولاية الخاصة بك بشأن فتحات المسابح العامة ؛ ثم "خوض" معركتك. أنا متأكد من أن العديد من السكان سيكونون إلى جانبك. يجب أن تتلقى حملة من رسائل البريد الإلكتروني والمكالمات الهاتفية والعرائض الأخرى إلى مجلس الإدارة و / أو شركة الإدارة ردًا.
مع كل ما قيل ، يجب على المجلس نشر إشعار على المجمعات مع شرح لإغلاقه والتاريخ المتوقع لافتتاحه.
السؤال: يعرف HOA الخاص بي أنني المالك الوحيد الذي يمتلك مركبة مؤهلة لكونها عربة تخييم ، ولا يُسمح بإيقافها في مكان الإقامة. لقد أعجب جميع المالكين بالعربة ولم يكن لديهم أي مشكلة معها حتى طلبت من HOA تحميل أحد المالكين الآخرين المسؤولية عن تسرب المياه. بعد هذا الطلب مباشرة ، قررت HOA فرض قاعدة عدم وجود العربة ، مع العلم أنني سأتأثر فقط. هل يمكن اعتبار هذا تطبيقًا انتقائيًا؟
الجواب: أنت تقر بأنك وحدك الذي ينتهك القواعد والأنظمة. لذلك من الناحية الفنية هم لا يختارون الإنفاذ. يبدو أكثر انتقامًا. ومع ذلك ، مع ذلك ، اقرأ المستندات الحاكمة الخاصة بك وابحث عن الثغرات (أي هل يقدمون "RV Lot" لانتظار المعسكر).
سؤال: هل يمكن لـ HOA الاتصال بوالدتي بشأن مشكلة لديهم تتعلق بملصقات سيارتي؟ أبلغ من العمر 34 عامًا. اسم أمي موجود في المنزل ولكنها لا تعيش هنا. السيارة 100٪ باسمي
الإجابة: إذا كانت ملصقات السيارة تشير إلى HOA (على سبيل المثال وقوف السيارات ، تحديد الهوية ، إلخ) ؛ ثم ، نعم ، يمكنهم الاتصال بوالدتك. صاحب المنزل مسؤول عن أي شخص (مستأجر أو قريب) يعيش في منزله.
سؤال: هل تستطيع HOA فرض معايير ذاتية لصيانة المنزل؟
الجواب: معايير ذاتية؟ يجب أن يكون أي شيء يمكن لـ HOA فرضه قانونيًا في المستندات الحاكمة. لذلك ، لا يمكن لعضو مجلس الإدارة أن يقول فقط ، أنا لا أحب هذا شخصيًا ، أو أعتقد أن هذا أو ذاك يجب القيام به ، إلخ.
إذا كان منزلك بحاجة إلى صيانة خارجية ، فاطلب الاطلاع على قاعدة أو لائحة صيانة المنزل التي يحاولون فرضها. في كثير من الأحيان تكون HOAs مسؤولة عن المظهر الخارجي. ليس لديهم عمل داخل منزلك - إلا إذا كان ذلك يؤثر على الجيران (أي توقف سخان المياه وتدفقت المياه إلى منزل الجيران).