كيف تشتري أرض في الفلبين

ابدء

أولاً وقبل كل شيء ، هناك قيود على الملكية للأجانب في الفلبين. يمكنك امتلاك منزل أو شقة ولكن لا يمكنك امتلاك الأرض التي تقع عليها. ومع ذلك ، يمكنك الحصول على عقد إيجار طويل الأجل للأرض. يمكن لهؤلاء الذين تزيد أعمارهم عن 35 عامًا أيضًا الحصول على تأشيرة تقاعد عن طريق وضع 50000 دولار أمريكي أو ما يعادلها في بنك فلبيني ومن ثم يمكنهم استخدام هذه الأموال في الاستثمارات المعتمدة من الحكومة (بما في ذلك العقارات).

في حالتي ، أنا متزوج من فلبينية وقمنا بشراء أرضنا باسمها. اسمي موجود في المستندات وكنت بحاجة إلى تقديم معلومات شخصية بالإضافة إلى معلومات زوجتي ، ولكن حقوقي محدودة للغاية. هذا شيء سيحتاج الرعاة السابقون الطموحون أيضًا إلى وضعه في الاعتبار والتأكد من أنهم يتخذون أي قرارات بعناية.

خطتنا هي بناء منزل على الأرض التي نملكها وتأجير ذلك المنزل على المدى الطويل لوالدي الأمريكيين (الذين سنستأجر منهم). بالطبع ، اعتمادًا على موقفك ، ستحتاج إلى التوصل إلى اتفاق يشعر بالارتياح لجميع الأطراف. سيتم تقديم خدمة جيدة للراغبين السابقين الذين يبحثون عن منزل أو شقة أو إيجار أرض طويل الأجل في الفلبين بمساعدة صديق فلبيني موثوق به أو أحد أفراد الأسرة أو الوكيل.

بالنسبة إلى الرعاة السابقين مع محامٍ فلبيني موثوق ، قد يكون من الأفضل الابتعاد عن عملية شراء الأراضي قدر الإمكان. في حين أن معظم الفلبينيين جديرون بالثقة ، كما هو الحال مع أي بلد ، هناك من هم ليسوا كذلك. ليس من المستغرب أن ترتفع الأسعار على مرأى من الأجنبي.

الخطوة الأولى: تحقق للتأكد من أن مالك الأرض الذي تشتري منه يحمل العنوان الأصلي

في بعض الأحيان ، تعود اتفاقيات الأراضي والإقامة في الفلبين إلى أجيال. أصبحت الأمور أكثر صرامة وتنظيمًا ، ولكن قد لا تزال تواجه مواقف لم يتم فيها نقل الملكية مطلقًا إلى البائع لتجنب الرسوم المرتبطة بها. هذا موقف معقد تريد بالتأكيد تجنبه. إذا كان البائع لا يمتلك حق الملكية الأصلي ، فتابع البحث في مكان آخر.

الخطوة الثانية: سند البيع موقع وموثق

بعد العثور على الأرض التي تريدها والاتفاق على السعر مع البائع ، ستحتاج إلى قراءة سند البيع بعناية والتوقيع عليه أمام كاتب العدل. يجب أن يذكر سند البيع أيضًا ما إذا كان المشتري أو البائع مسؤولاً عن ضريبة الأرباح الرأسمالية وضريبة الدمغة المستندية. يحدد الموثقون الرسوم الخاصة بهم ولكن الرسوم العادية تبلغ حوالي 1٪ من سعر الشراء.

يجب دفع ضريبة أرباح رأس المال (6٪ من سعر الشراء) وضريبة الدمغة المستندية (1٪ من سعر الشراء) إلى مكتب الإيرادات الداخلية (BIR) في غضون 30 يومًا بعد توقيع العقد.

الخطوة الثالثة: شهادة تفويض التسجيل (CAR) والتخليص الضريبي (TCL) من BIR

بمجرد دفع ضريبة أرباح رأس المال وضريبة الطوابع المستندية ، ستحتاج إلى معالجة CAR و TCL في مكتب الإيرادات الداخلية. هذه متطلبات أساسية لنقل الملكية وهناك رسوم صغيرة مرتبطة بهذه الخطوات (حوالي 150 بيزو فلبيني).

واجهتنا مشكلة نظرًا لأن نصيبنا جزء من خاصية مقسمة. احتجنا إلى المتابعة مع BIR مرارًا وتكرارًا حتى تم توضيح الترتيبات بين البائع والمشترين المتعددين.

استغرقت خطوة CAR و TCL هذه بضعة أشهر لإكمال وتطلبت زيارات متعددة إلى BIR. تمكنت زوجتي ووالدها من إكمال هذه الخطوة ، ومع ذلك ، هناك "وسطاء" سيتولون أيضًا هذه العملية مقابل رسوم.

الخطوة الرابعة: دفع رسوم التحويل على الممتلكات وضريبة النقل

مع وجود شهادتي CAR و TCL في حوزتك ، يتعين عليك بعد ذلك دفع رسوم التحويل والضريبة في مكتب أمين الخزانة الإقليمي. يجب أن يتم ذلك في أسرع وقت ممكن نظرًا لوجود رسوم مطبقة على كل يوم من تاريخ شهادة CAR إلى تاريخ دفع ضريبة التحويل.

بالإضافة إلى CAR و TCL ، ستحتاج إلى إحضار ما يلي معك إلى مكتب أمين الصندوق (قد يختلف حسب المقاطعة):

الخطوة الخامسة: سجل صكوك الملكية

مع دفع رسوم التحويل والضرائب الخاصة بك ، تكون جاهزًا تقريبًا للحصول على لقبك. سيكون لسجل صكوك الملكية بعض المتطلبات التي تحتاج إلى استيفائها أيضًا. سوف تحتاج إلى إفادة بالنشر وإفادة خطية عن جنسية أي مالك (إن لم يكن مواطنًا في الفلبين) ونسخة المالك من العنوان.

قد تكون هناك متطلبات أخرى مثل DAR (إدارة الإصلاح الزراعي) إذا كانت الأرض زراعية أو خطط التقسيم الفرعية المعتمدة إذا كانت الأرض جزءًا من تقسيم فرعي ، إلخ.

الخطوة السادسة: احتفل

تهانينا! سيتم الآن نقل الملكية إليك وأنت مالك الأرض الفخور في الفلبين. لقد كانت رحلة طويلة وشاقة ، لذا خذ بعض الوقت للاسترخاء والاستمتاع بقطعة الجنة الخاصة بك.

أسئلة و أجوبة

سؤال: من سيدفع ضريبة الأرباح الرأسمالية وضريبة الدمغة المستندية في مكتب الإيرادات الداخلية (BIR)؟

الإجابة: بشكل عام ، سيدفع المشتري ضريبة أرباح رأس المال وضريبة الدمغة المستندية ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك وتحديده في سند البيع.

سؤال: كيف يمكنني التحقق من صحة ملكية بعض الأراضي في الفلبين؟

الجواب: يجب ختم العنوان بختم حكومي رسمي ويمكن التحقق من العنوان عن طريق التحقق من الرقم في سجل صكوك الملكية.

سؤال: كيف يتم سداد المدفوعات للبائع إذا كان المشتري يشتري مباشرة من مالك العقار عبر وكيل؟

الإجابة: السعر الذي توافق على دفعه مقابل العقار سوف يشمل بشكل عام رسوم الوكيل. كملاحظة جانبية ، تأكد من استخدام وكيل راسخ يمكنك الوثوق به.

سؤال: هل يمكنكم التحقق من صحة ملكية الأرض أو العقار بطلب نسخة من سجل صكوك الملكية وإجراء مقارنة؟

الجواب: نعم. إن طلب نسخة من الملكية من سجل السندات ومقارنتها بملكية البائع سيكون طريقة مناسبة للتأكد من صحتها.

سؤال: من الذي يدفع لتوثيق سند البيع ودفع رسوم نقل الملكية ودفع ضريبة النقل؟

الإجابة: بشكل عام ، يدفع المشتري لتوثيق صك البيع (حوالي 1٪ من سعر العقار). سيدفع المشتري أيضًا رسوم الملكية وضريبة التحويل ما لم يُنص على خلاف ذلك في سند البيع. يتوفر الوكلاء للمساعدة في هذه العمليات ولكن ، كما هو الحال دائمًا ، تأكد من العثور على واحد يتمتع بسمعة طيبة وجدير بالثقة.

السؤال: هل يلزم نقل ملكية الأرض قبل أن يتم السداد الكامل للأرض من قبل المشتري أو محامي المشترين؟

الجواب: لا. نقل الملكية قبل الدفع غير مطلوب. إذا نصح أحد المحامين بهذا الإجراء ، فستحتاج التفاصيل إلى التفاوض بين محامي المشتري / المشتري ويجب تحديدها في سند البيع (ربما عن طريق تعديل سند البيع الحالي).

سؤال: إذا كانت الأرض أو العقار موروثاً عن والدي البائع (الزوجة ورثت العقار من والديها مثلاً) فمن الذي سيوقع صك البيع؟

الجواب: ينقل العنوان باسم الوارث باتباع العملية هنا: https: //www.lamudi.com.ph/journal/how-to-transfer -…

بعد ذلك ، سيكون المورث قادرًا على توقيع سند بيع للأرض أو العقار.

سؤال: متى نحتاج إلى مساعدة مساح؟

الإجابة: أوصي بإجراء مسح للأرض قبل التوقيع على صك البيع. تأكد من أن حدود الأرض محددة بوضوح وأنه لا توجد هياكل غير متوقعة أو مصادر أخرى للنزاع. يمكن أن يوفر هذا الشخص الكثير من الصداع المحتمل وهو غير مكلف نسبيًا (يكلف المسح الذي أجريناه حوالي 5000 بيزو أو أقل من 100 دولار أمريكي). للعقود الأصغر أو الأكبر ، قد تختلف الأسعار.

سؤال: من الذي يعد صك البيع عند شراء منزل في الفلبين؟

الجواب: يجب أن يكون صك البيع محضرا بمحام متخصص في العقارات. يمكن لأي من الطرفين الحصول على مستند صك بيع ، ولكن يجب على كل طرف مراجعة المستند بواسطة خبير يمثل مصالحه (أو طرف ثالث موثوق به بشكل متبادل).

سؤال: إذا قمت ببيع نصف قطعة أرضي (400 متر مربع 800 متر مربع مثلاً) ، فهل أحتاج إلى تزويد المشتري بالملكية؟

الإجابة: نظرًا لأن هذه معاملة أكثر تعقيدًا ، فإنني أنصحك بالاتصال بمحامٍ. في النهاية ، سيحتاج كلا الطرفين إلى سند ملكية فريد كدليل على ملكية حصتهما من اللوت المقسم.

سؤال: هل يمكن للأجنبي شراء أرض باسم ابنه الفلبيني؟

الجواب: بافتراض أن الابن الفلبيني مواطن فلبيني ، فسيكون بإمكان الابن امتلاك الأرض وتأجيرها للوالد الأجنبي. يمكن تأجير الأرض لمدة 25 عامًا مع خيار التجديد لمدة 25 عامًا.

سؤال: ما هي نسبة ضريبة الأملاك التي يجب أن أدفعها في الفلبين؟

الإجابة: تختلف ضريبة الأملاك في الفلبين حسب البلدية والمقاطعة. هي نسبة من القيمة المقدرة (وهي نسبة من القيمة السوقية العادلة). يمكن العثور على مزيد من المعلومات على https: //www.foreclosurephilippines.com/real-proper…

سؤال: هل قمت بتوكيل محامٍ لمساعدتك في هذه العملية؟

الإجابة: لا. لحسن الحظ ، كانت عمليتنا مباشرة إلى حد ما ، وكانت ابنة البائع مسؤولة حكومية وتمكنت من المساعدة في التفاصيل.

السؤال: إذا كان المشتري موجودًا بالفعل في الخطوة 5 (تسجيل صكوك الملكية) ، ولكنه غير قادر على الحصول على تخليص DAR ، فهل يمكن للبائع إعادة شراء الأرض؟

الإجابة: على النحو الأمثل ، فإن صك البيع ينص على تخليص DAR كجزء مطلوب من الصفقة (وتأخير السداد حتى يتم الحصول على التخليص أو تحديد إعادة أي مبلغ مدفوع في حالة حدوث مضاعفات). إذا لم يكن الأمر كذلك ، يجب على المشتري التواصل مع البائع بشأن تعديل سند البيع. إذا كان البائع غير راغب في إعادة المبلغ المدفوع ، فقد يحتاج المشتري إلى الاتصال بمحام.

سؤال: هل هناك عقوبة لعدم دفع ضريبة أرباح رأس المال وضريبة الدمغة المستندية خلال 30 يومًا؟ إذا كان الأمر كذلك، كم؟

الجواب: نعم ، هناك غرامات على التأخر في السداد. سيعتمد المبلغ على متغيرات وضعك الخاص. لمزيد من المعلومات ، أود إحالتك إلى مقالة ضريبة أرباح رأس المال هذه من إعداد Garry S. Pagaspas https: //taxacctgcenter.ph/overview-of-capital-gain…

السؤال: هل يمكن نقل ملكية إلى مشتر اشترى الكثير من والدته أو والدتها عندما يكون العنوان باسم الأب؟

الجواب: نعم. في الفلبين ، يُعتبر العقار مملوكًا بشكل مشترك لكل من الأم والأب ، لذلك يمكن نقل الملكية.

سؤال: بعد دفع الضريبة الحالية وحصولنا على صك البيع الموثق ، ما هي الخطوة التالية؟

الجواب: ستكون الخطوة التالية هي دفع ضريبة أرباح رأس المال في مكتب الإيرادات الداخلية (BIR).

سؤال: هل يمكننا شراء الأرض والدفع بالتقسيط؟

الجواب: يمكن شراء الأرض والدفع بالتقسيط. يجب تحديد التفاصيل في سند البيع.

سؤال: هل يمكن للمالك نقل الملكية للمشتري قبل دفع ثمن الدفعة بالكامل؟

الجواب: نعم. يمكن الاتفاق على الطريقة والفترة الزمنية للمدفوعات ونقل الملكية في سند البيع. قد ترغب في الحصول على مراجعة قانونية لسند البيع قبل الانتهاء من الاتفاقية.

سؤال: كيف يمكننا نقل الملكية وتحديد الضريبة التي يجب دفعها عند شراء الأرض؟

الجواب: مرحبًا. لتأمين ملكية الأرض ، ستحتاج إلى معالجة نقل الملكية في سجل السندات. يمكنك التفاوض بشأن من سيكون مسؤولاً عن الضرائب في سند البيع (الذي تختار أن يكون لديك محامٍ يعده).

سؤال: إذا لم يتواصل بائع أرض في الفلبين مع المشترين فيما يتعلق بالتقسيم القانوني للعقار ، فما هي الخيارات المتاحة للمشترين؟

الإجابة: في هذه الحالة ، لديك بعض الخيارات. يمكنك الاتصال بقبطان أو رئيس barangay (https://en.wikipedia.org/wiki/Barangay) للحصول على المساعدة. بصرف النظر عن هذا ، سيكون من المستحسن محام.

سؤال: كيف يمكنني العثور على شركة / وكيل عقارات ذا سمعة طيبة لشراء أرض خام في ليتي ، الفلبين؟

الإجابة: يمكنك البدء بالاتصال بوكلاء من Lamudi (https://www.lamudi.com.ph/). عند تصفح Lamudi ، يرجى البحث عن علامة الاختيار الخضراء والإشارة إلى أن الوكيل أو الوكالة شريك معتمد. بعد إجراء الاتصال الأولي ، يمكنك طلب مراجع وشهادات إضافية.

سؤال: هل يمكن لمالك أرض فلبيني أصبح مواطنًا أوروبيًا بيع أرضه في الفلبين بشكل قانوني؟

الجواب: نعم. في هذه الحالة ، يمكن للفلبينيين المولودين في القانون الدستوري الذين فقدوا جنسيتهم الفلبينية من خلال التجنس أو الجنسية الأجنبية التقدم لاستعادة الجنسية وفقًا للمواطنة المزدوجة بموجب قانون الجمهورية رقم 9225 (RA 9225) https://www.philippineconsulatela.org /مواطن مزدوج…