كيفية طرد مستأجر من الباطن في سان فرانسيسكو

كنت أنا وزملائي في السكن مؤخرًا مستأجرًا فرعيًا سأشير إليه باسم الكائن البشري الرهيب. كان هذا الرجل تصادميًا وصاخبًا ومتغطرسًا وغير محترم ؛ رعشة كاملة. أثناء محاولتنا التخلص منه ، تعلمنا الكثير عن قوانين المستأجر والإخلاء في مدينتنا سان فرانسيسكو.

هذه هي الحالة التي تركها الإنسان الرهيب في غرفته عندما خرج أخيرًا.

كريستي ك.

تحذير سريع

الإخلاء صعب للغاية في سان فرانسيسكو. تميل قوانين الإيجار داخل حدود المدينة بشدة لصالح المستأجرين. تهدف هذه القوانين إلى حماية حقوق المستأجرين ، لكنها تجعل من المستحيل تقريبًا على الملاك والمستأجرين الرئيسيين طرد المستأجرين الذين يعانون من مشاكل. إذا كانت لديك حجة قوية للإخلاء ، فتأكد من القيام بكل شيء من خلال الكتب واستشارة محام طوال العملية لحماية نفسك من الدعاوى القضائية.

إذا لم يكن لديك سبب قوي للإخلاء ، فإن أفضل رهان لك هو حل الأمور بشكل خاص مع المستأجر الفرعي لمشكلتك.

أنواع علاقات المستأجرين

• الموكل: الوكيل هو شخص له نفس المكانة معك كمستأجر. إذا قام شخصان أو أكثر باستئجار عقار معًا ووقعوا جميعًا على عقد الإيجار ، فإن هؤلاء الأشخاص هم شركاء.
• المستأجر الرئيسي: المستأجر الرئيسي هو الشخص الذي وقع عقد الإيجار الأصلي أو الاتفاقية مع مالك العقار أو مدير العقار. جميع الأشخاص في عقد الإيجار الأصلي هم مستأجرون رئيسيون ، وهم أيضًا شركاء لبعضهم البعض.
• المستأجر الفرعي : المستأجر الفرعي هو الشخص الذي يؤجر من الباطن أو يستأجر مساحة من واحد أو كل المستأجرين الرئيسيين. ليس بالضرورة أن يكون للمستأجر من الباطن أي نوع من الاتفاق مع مالك العقار أو مدير الممتلكات (على الرغم من أن معظم المالكين يطلبون الموافقة على أي وجميع المستأجرين من الباطن على ممتلكاتهم). إذا قام المستأجرون الرئيسيون بالتأجير من الباطن لأكثر من مستأجر فرعي واحد ، فإن هؤلاء المستأجرين من الباطن هم أيضًا شركاء لبعضهم البعض.

لا يمكن للمستأجرين إخلاء بعضهم البعض ، ولا يمكن للمستأجر الفرعي إخلاء المستأجر الرئيسي. لكن قد يكون المستأجر الرئيسي قادرًا على إخلاء المستأجر من الباطن في ظل ظروف معينة.

الملاك والإخلاء

قد يبدو إخبار المالك بالمشكلة أسهل طريقة لإخلاء المستأجر من الباطن ، ولكن في الواقع ، ربما لن يتمكن المالك أو مدير العقار من المساعدة. لا يجوز للمالك إخلاء شخص واحد فقط. حتى إذا تمكنت من إثبات أن لديك مجرد سبب لطرد المستأجر من الباطن الخاص بك ، فلا يمكن للمالك إلا طرد كل شخص في عقد الإيجار ، وبالتالي إبطال اتفاقك مع المستأجر من الباطن.

من الجيد إبقاء المالك أو مدير العقار على علم بأي مشاكل خطيرة بين زملائه في الغرفة ، ولكن اتفاقية المستأجر من الباطن تكون مع المستأجرين الرئيسيين ، وليس المالك ، (على الرغم من أن المالك قد أعطى الموافقة ، وطلب التحقق من الخلفية ، وما إلى ذلك) لذلك المستأجرين الماجستير وعادة ما تكون الوحيدة هم الذين يمكن طرد المستأجر من الباطن.

هل المستأجر الخاص بك قانوني؟

قبل محاولة إخلاء المستأجر من الباطن الخاص بك ، تحتاج إلى تحديد ما إذا كان هو أو هي يستأجر بشكل قانوني أم لا. هل لديك إذن أو موافقة من المالك أو مدير الممتلكات لتأجير العقار من الباطن؟ هل يوفر عقد الإيجار الخاص بك أحكامًا للتأجير من الباطن؟

إذا كان المستأجر من الباطن الخاص بك يحتل العقار دون معرفة أو إذن المالك ، فإن محاولة إخلائه مضمونة إلى حد كبير لإخلائك أيضًا. بالإضافة إلى ذلك، يجب أن مالك العقار معرفة، أو أنها قد تكون قادرة على اتخاذ الإجراءات القانونية ضد لكم عن انتهاك عقد الإيجار، و الباطن الخاص بك قد يكون قادرا على اتخاذ إجراءات قانونية ضدك لطرد غير مشروع.

إذا كنت في هذا القارب ، فإن أفضل رهان لك هو حل الأمور بشكل خاص مع المستأجر الفرعي الخاص بك ، أو الخروج بنفسك.

• لا تحاول اتهام المستأجر من الباطن الخاص بك بالتعدي على ممتلكات الغير أو الادعاء للمالك أنه / أنها يجلس بشكل غير قانوني. إذا تمكن المستأجر من الباطن من إثبات أنه كان يعيش في العقار (بالبريد المستلم ، وشيكات الإيجار والمرافق ، وما إلى ذلك) فقد يظل قادرًا على اتخاذ إجراء قانوني ضدك بسبب الإخلاء غير المشروع
• هل محاولة شرح لالباطن الخاص بك إذا غادر المستأجر الرئيسي أو المستأجر ، فسيتعين عليه / عليها المغادرة على أي حال ، وفقًا لقانون الإيجار في سان فرانسيسكو ، نظرًا لعدم وجود اتفاق قانوني بينه / لها مع المالك. (في الأساس ، إذا جعلوا الأشياء سيئة للغاية لدرجة أنك خرجت للابتعاد عنها ، فسيكونون SOL للإسكان).

إذا حصل المستأجر من الباطن على موافقة المالك ، كما فعل معنا الإنسان الرهيب ، فاستمر في القراءة.

هل يتم التحكم في إيجار منزلك أو شقتك؟

إذا تم بناء منزلك أو شقتك في سان فرانسيسكو بعد يونيو 1979 ، فأنت محظوظ. لا تخضع هذه المباني الجديدة لقوانين التحكم في الإيجار ، كما أن عملية الإخلاء أسهل بكثير. يجب أن تكون قادرًا على تقديم إشعار مناسب للمستأجر الفرعي الخاص بك ثم البدء في عملية الإخلاء القانوني.

إذا تم بناء منزلك أو شقتك في سان فرانسيسكو قبل يونيو 1979 ، مثل منزلنا ، فإن طرد المستأجر من الباطن سيكون أكثر صعوبة. استمر بالقراءه لمعرفة المزيد.

كيف أعرف متى تم بناء منزلي؟

• http://www.zillow.com/

  إذا كنت لا تعرف متى تم بناء منزلك ، فإن Zillow هو مكان جيد للبدء. تم نشر التواريخ للعديد من مباني سان فرانسيسكو. ما عليك سوى كتابة عنوانك وتحديد النتيجة الصحيحة والبحث عن التاريخ ضمن "سنة الإنشاء".

تم بناء المنازل والشقق النموذجية في سان فرانسيسكو قبل عام 1979 ، وبالتالي تخضع لقوانين التحكم في الإيجارات وفقًا لقانون الإيجار في سان فرانسيسكو.

Mudflattop عبر ويكيميديا ​​كومنز ، Creative Commons Attribution-Share Alike 3.0 Unported

الأسباب الخمسة عشر فقط للإخلاء في سان فرانسيسكو

إذا كان منزلك أو شقتك المستأجرة في سان فرانسيسكو خاضعة للتحكم في الإيجار ، فقد حان الوقت للاقتراب والشخصية من 15 سببًا للإخلاء. هذه الأسباب القابلة للإخلاء هي آخر ذرة أمل لك. إنها الطريقة الوحيدة التي يمكنك من خلالها الإخلاء قانونيًا:

1. توقف المستأجر عن دفع الإيجار ، أو دفع الشيكات متأخراً في كثير من الأحيان ، أو قام بإرجاع الشيكات بشكل متكرر
2. انتهك المستأجر اتفاقية الإيجار أو عقد الإيجار وفشل في تصحيح المشكلة بإشعار
3. قيام المستأجر بإزعاج أو إتلاف الممتلكات أو "إحداث تدخل كبير في راحة أو سلامة أو استمتاع المالك أو المستأجرين الآخرين في المبنى"
4. يقوم المستأجر بأنشطة غير قانونية على العقار
5. انتهت اتفاقية الإيجار السابقة للمستأجر أو عقد الإيجار ويرفض المستأجر التمديد بموجب نفس الشروط أو ما يعادلها
6. رفض المستأجر دخول المالك إلى العقار (للإصلاحات والتحسينات وما إلى ذلك)
7. ينتقل المستأجر الرئيسي ، تاركًا المستأجر من الباطن دون موافقة أو اتفاق مع المالك
8. يريد المالك نقل نفسه أو نقل أحد أقربائه إلى الوحدة لمدة 36 شهرًا متتاليًا أو أكثر
9. يرغب المالك في بيع وحدة تم تحويلها بشكل قانوني إلى عمارات
10. يسعى المالك إلى هدم الوحدة أو إزالتها من سوق الإيجار
11. يرغب المالك في إزالة الوحدة مؤقتًا من سوق الإيجار "لإجراء تحسينات رأسمالية أو إعادة تأهيل"
12. يرغب المالك في إجراء "إعادة تأهيل كبيرة"
13. يرغب المالك في إزالة المبنى بأكمله من سوق الإيجار
14. يرغب المالك في استعادة حيازة الوحدة لمدة تقل عن 30 يومًا للتعامل مع مشاكل الطلاء المحتوي على الرصاص ، وفقًا لما يقتضيه قانون الصحة في سان فرانسيسكو
15. يرغب المالك في هدم الوحدة لإعادة البناء

ملحوظة: إذا كان المالك يعيش أيضًا في الوحدة المؤجرة ، فيمكنه أو لها الإخلاء بدون سبب عادل. إذا كنت تستأجر مساحة في منزل المالك ، ففكر في طلب المساعدة منه.

الأرقام من 1 إلى 4 هي الحالات الوحيدة التي تنطبق على العلاقة بين المستأجر الرئيسي والمستأجر من الباطن. يجب أن يتم فرض الأرقام من 5 إلى 15 من قبل المالك وعادةً يجب أن تؤدي إلى إخلاء جميع المستأجرين ، بما في ذلك المستأجرين الرئيسيين (لذلك لا تحاول إقناع المالك بفرضها إلا إذا كنت موافقًا على طردك أيضًا).

فقط يسبب 1-4

دعونا نفحص الأسباب العادلة واحدًا تلو الآخر.

السبب الوحيد رقم 1: توقف المستأجر عن دفع الإيجار ، أو يدفع في كثير من الأحيان متأخرًا ، أو يرتد الشيكات كثيرًا

إذا كان المستأجر من الباطن يخالف عقد الإيجار بالتدخين في الوحدة ، والاحتفاظ بحيوان أليف ، وإجراء تغييرات غير مصرح بها على الوحدة ، وما إلى ذلك ، فقد يكون لديك سبب جيد للإخلاء.

• تأكد من تسجيل متى وكيف انتهك المستأجر من الباطن عقد الإيجار. قد تحتاج إلى استخدام هذه المعلومات لاحقًا إذا حاول / حاولت محاربة الإخلاء.
• إصدار إشعار لمدة 3 أيام للتصحيح أو الإخلاء.
• إذا لم يقم بتصحيح الانتهاك أو إخلاء المبنى ، فابدأ في إجراءات الإخلاء القانوني.
• إذا قام هو / هي بتصحيح الانتهاك ، فقد تظل قادرًا على الإخلاء ، ولكن سيتعين عليك إثبات أن المستأجر من الباطن ينتهك عقد الإيجار بشكل اعتيادي وبشدة.

Just Cause # 3: يتسبب المستأجر في إزعاج أو إتلاف الممتلكات أو "إحداث تدخل كبير في راحة أو سلامة أو استمتاع المالك أو المستأجرين الآخرين في المبنى."

هذا ، لسوء الحظ ، هو الأكثر صعوبة في التنفيذ. لم يكن الإنسان الرهيب يدفع متأخرًا ، أو ينتهك عقد الإيجار ، أو يفعل أي شيء غير قانوني ، لكننا اعتقدنا بالتأكيد أننا حصلنا عليه في المرتبة الثالثة. كان يختار باستمرار المعارك الكلامية ، ويحدث الكثير من الضوضاء ، ويبقينا مستيقظين في جميع الأوقات. استشرنا محاميًا بشأن إخلائه على هذه الأسس. أوضح المحامي أنه نظرًا لأن لغة # 3 غامضة جدًا ، فإن المحاكم مترددة جدًا في فرضها.

• في الأساس ، من أجل الإخلاء على هذه الأسس ، يجب على المستأجرين الرئيسيين إثبات أن المستأجر من الباطن يعرضهم للخطر أو يهددهم بسلوكه / سلوكها أو يثبت من خلال سجلات الشرطة أن المستأجر من الباطن كان لديه شكاوى متكررة من الضوضاء ، وقد تسبب في اضطراب منزلي ، وما إلى ذلك.
• أخبرنا المحامي بشكل أساسي ألا ننزعج عناء محاولة الطرد من خلال Just Cause # 3 لأنه سينتهي فقط إلى حالة قالها / قالت في المحكمة وأن الدليل يجب أن يكون واضحًا للغاية ومقنعًا ليكون قابلاً للإخلاء.

Just Cause # 4: يقوم المستأجر بأنشطة غير قانونية على العقار.

إذا كان المستأجر من الباطن ينخرط في سلوك غير قانوني على العقار ، فلديك سبب قوي للغاية للإخلاء.

• يجب أن تكون الجريمة خطيرة وأن تشمل الوحدة (على سبيل المثال ، يقوم المستأجر من الباطن الخاص بك بصنع الميثامفيتامين في غرفته / غرفتها أو ممارسة الدعارة في العقار).
• إبلاغ المالك والشرطة على الفور. قد تحتاج إلى إثبات أن المستأجر من الباطن الخاص بك كان يقوم بأنشطة غير قانونية وأن تقرير الشرطة هو حقًا الطريقة الوحيدة للقيام بذلك.
• أعط إشعارًا لمدة 3 أيام للإخلاء.
• إذا لم يغادر المستأجر من الباطن العقار خلال 3 أيام ، فابدأ في عملية الإخلاء القانوني مع المحاكم.

قصتنا

في النهاية ، لم يكن لدي أنا وزملائي في السكن أسباب لطرد الكائن البشري الرهيب. لكننا اجتمعنا وطلبنا منه جميعًا المغادرة. وافق ، إما لأنه لم يكن على علم بأنه لا يمكننا إخلائه قانونًا أو لأنه لم يرغب في العيش مع 3 أشخاص آخرين رفضوا تحمل سلوكه السيئ. استغرق وقته في العثور على مكان جديد ، وكنا عاجزين عن تسريع العملية ، ولكن بعد شهر ، انتقل أخيرًا.

(ليس من دون جعل الأمور بائسة بالنسبة لنا بالطبع. لقد ترك غرفته في حالة من الفوضى المثيرة للاشمئزاز ، وصرخ في وجوهنا ، ورفض دفع إيجار الأيام القليلة الماضية ، وترك الباب الأمامي لمنزلنا مفتوحًا على مصراعيه عندما انتهى من الانتقال. لكننا جميعًا تناولنا نخب اليوم على أي حال ، كنا سعداء للغاية برحيله.)

كيف تحمي نفسك من المستأجر السيئ

كان علينا أن نمر بتجربة سيئة مع الإنسان الرهيب ، لكننا تعلمنا الكثير عن التأجير من الباطن وقوانين الإخلاء. كما تواصلنا أيضًا مع اتحاد المستأجرين في سان فرانسيسكو عبر البريد الإلكتروني وحصلنا على بعض النصائح الجيدة حول التأكد من أن نفس الموقف لم يحدث لنا مرة أخرى. هنا بعض النصائح:

• تأكد من أن المستأجر من الباطن الخاص بك قد تمت الموافقة عليه من قبل المالك أو مدير الممتلكات قبل نقله / إليها.
• قم بصياغة اتفاقية مستأجر فرعي مكتوبة يتنازل فيها المستأجر من الباطن عن حقوقه في حماية Just Cause. هذا قانوني تمامًا ويسمح للمستأجرين الرئيسيين بطرد المستأجرين من الباطن لأسباب غير الأسباب الخمسة عشر العادلة.
• ضمِّن في اتفاقية المستأجر من الباطن المكتوبة الخاصة بك أن الشهر الأول من إقامته / إقامتها في الوحدة يكون على أساس تجريبي ، وأنه إذا كان جميع المستأجرين الرئيسيين سعداء بالموقف ، فسيُسمح للمستأجر من الباطن بالبقاء ، ولكن إذا لم يكن كذلك ، فسيُسمح للمستأجر من الباطن ستوافق على الإخلاء في ذلك الوقت.
• تحميل المستأجرين من الباطن وديعة ، حتى لو لم يطلبها مالك العقار أو مدير العقار ، وقم بتضمين حالات محددة قد يتم فيها حجز بعض أموال الإيداع في اتفاقية المستأجر من الباطن (على سبيل المثال لتغطية الإيجار غير المدفوع ، والمرافق غير المدفوعة ، والأضرار التي لحقت بالوحدة).

نموذج اتفاقية المستأجر

هذا هو الاتفاق الذي أستخدمه أنا وزرائي في التأجير من الباطن الآن. تأكد من توقيع الاتفاقية الخاصة بك وتأريخها من قبل المستأجر الفرعي وجميع المستأجرين الرئيسيين. يجب أن يكون لكل شخص نسخة موقعة ومؤرخة ، وقد يرغب المالك في الحصول على نسخة أيضًا.

اتفاقية المستأجر من أجل

أفهم أنه يمكنني إنهاء إقامتي في أي وقت ولأي سبب بشرط أن أقدم إخطارًا لمدة 30 يومًا للمستأجرين الرئيسيين.

أفهم أنه سيتم إرجاع وديعة التأمين الخاصة بي إليّ عند إعادة المبنى إلى المستأجرين الرئيسيين ، ولكن قد يتم حجب هذه الأموال عن الأضرار التي لحقت بالمباني أو الإيجار غير المدفوع أو المرافق غير المدفوعة.

أستمع إلى التنازل عن حقي في التسبب في الحماية فقط وأوافق على أنه قد يتم إخلائي لأي سبب بما في ذلك أسباب أخرى غير الأسباب القابلة للإخلاء طالما أن المستأجرين الرئيسيين يقدمون إشعارًا لمدة 30 يومًا لإخلاء المبنى.

أوافق على دفع وديعة لغرفة نوم واحدة والإيجار الشهري طالما بقي إجمالي إيجار المنزل.

أدرك أن إقامتي في معلقة لفترة تجريبية مدتها شهر واحد. أدرك أن إقامتي في انتظار موافقة مدير العقار أيضًا.

أفهم أنني سأكون مسؤولاً عن جزء من المرافق مقسم بالتساوي بين الركاب.

قراءة متعمقة

• اتحاد مستأجري سان فرانسيسكو

  تحتوي هذه الصفحة على شرح لـ 15 سببًا عادلًا للإخلاء.

• مجلس الإيجار في سان فرانسيسكو

  تقدم هذه الصفحة مزيدًا من المعلومات حول أسباب الإخلاء العادلة

© 2013 كريستي كيروان