مقدمة في صناديق الاستثمار العقاري (REIT) و Masters Limited Partnership (MLP)

تجعل هذه المقالة فهم REIT و MLP أمرًا سهلاً.

ترينت سزمولنيك

ما هو REIT؟

صندوق الاستثمار العقاري ، أو REIT ، هو شركة تساعد في تمويل العقارات بغرض تحقيق الدخل. تمتلك بعض صناديق الاستثمار العقاري أيضًا العقارات. تتشابه صناديق الاستثمار العقاري إلى حد كبير مع الصناديق المشتركة في كيفية تصميمها ، لأنها توفر لمستثمريها تدفق دخل مع الكثير من التنويع. تدفع صناديق الاستثمار العقاري تقريبًا جميع الدخل الذي تحصل عليه كأرباح للمساهمين. يستجيب المساهمون من خلال دفع ضريبة الدخل المرتبطة بهذه الأرباح.

تعتبر صناديق الاستثمار العقاري طريقة رائعة للأشخاص لإضافة عقارات على نطاق واسع إلى محافظهم ، بنفس الطريقة التي يضعون بها أموالهم في صناعات أخرى من خلال شراء الأسهم. عندما يكون أداء السهم جيدًا خلال ربع سنة معين ، يربح المساهم من خلال زيادة سعر السهم و / أو توزيعات الأرباح. يحدث الشيء نفسه مع صناديق الاستثمار العقاري. إذا كان أداء استثماراتهم جيدًا في سنة معينة ، يستفيد مساهموها.

يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري في البورصات الرئيسية بنفس طريقة تداول الأسهم العادية ، ولكن هناك أيضًا بعض صناديق الاستثمار العقاري الخاصة تمامًا ولا يتم إدراجها. عند الإشارة إلى صناديق الاستثمار العقاري ، فإننا نتحدث عادة عن صناديق الاستثمار العقارية أو صناديق الرهن العقاري. تم تصميم صناديق الاستثمار العقارية لتوليد الدخل من خلال تحصيل الإيجار على العقارات أو بيع تلك العقارات. تحقق صناديق الرهن العقاري الأموال من خلال الاستثمار في الرهون العقارية أو الأوراق المالية المتعلقة بالرهن العقاري. ترتبط القروض العقارية بكل من العقارات التجارية أو السكنية.

في اقتصاد اليوم ، تلعب صناديق الاستثمار العقاري دورًا رئيسيًا في الاقتصاد. إنها مرتبطة بالعديد من المؤسسات ، مثل الشقق والمستشفيات والصناعات ودور رعاية المسنين ومراكز التسوق ومواقع التخزين طويلة الأجل والإسكان لطلاب الجامعات وغير ذلك الكثير. تظهر الدراسات التي أجرتها الشركات الاستشارية أن صناديق الاستثمار العقاري تمتلك عقارات في كل ولاية في الولايات المتحدة ، إلى جانب أكثر من 30 دولة مختلفة حول العالم.

ولكن كيف تتأهل الشركة للحصول على تصنيف REIT؟ يجب أن يستثمروا ما لا يقل عن 75 في المائة من الأصول التي يمتلكونها في العقارات. بالإضافة إلى ذلك ، يجب أن يأتي 75 في المائة أو أكثر من دخلهم إما من الإيجارات المكتسبة على ممتلكاتهم ، أو الفوائد في الرهون العقارية التي يستثمرون فيها أو من العقارات التي يبيعونها.

يجب أن تدفع صناديق الاستثمار العقاري 90 في المائة أو أكثر من دخلها الخاضع للضريبة لمساهميها كأرباح. وهي كيانات خاضعة للضريبة يديرها إما مجلس إدارة أو مجلس أمناء. يجب أن يكون لديهم ما لا يقل عن 100 مساهم ، ولا يجوز أن يمتلك خمسة مساهمين أو أقل أكثر من 49 بالمائة من الأسهم في السوق.

ما هو MLP؟

شراكة Masters Limited ، أو MLP ، هي شكل من أشكال الشراكة المحدودة التي يتم تداولها في سوق الأوراق المالية. شراكة Masters Limited لديها أنواع من الشركاء: شركاء محدودون وشركاء عامون. يتحمل الشركاء المحدودون مسؤولية توفير رأس المال لـ MLP ، بينما يتلقون أيضًا جزءًا من التدفق النقدي لـ MLP كتوزيعات دخل. وفي الوقت نفسه ، يكون الشريك العام مسؤولاً عن التعامل مع شؤون MLP ، بينما يرتبط راتبه بكيفية أداء الكيان خلال فترة عمله.

من الناحية القانونية ، يتم تعريف الشراكات على أنها MLP عندما تحصل الشراكة على 90 في المائة على الأقل من التدفق النقدي من السلع أو الموارد الطبيعية أو المشاريع العقارية. تعد MLPs فرصة استثمارية مثيرة للاهتمام للأفراد لأنها توفر مزايا ضريبية لشراكة محدودة ، بينما توفر أيضًا للمستثمرين سيولة الشراء في شركة عامة. تشير المزايا الضريبية إلى حقيقة أن الشركة غير مطالبة بدفع ضرائب على الأموال التي تجنيها ، ولكن أرباح الأسهم التي يتلقاها مالكو الوحدات تخضع للضريبة.

في الولايات المتحدة ، تلعب MLPs دورًا كبيرًا في البنية التحتية للطاقة في البلاد. تعد MLPs مسؤولة عن نقل وتخزين ومعالجة مختلف المواد الهيدروكربونية ، مثل النفط والغاز الطبيعي وسوائل الغاز والمنتجات المكررة الأخرى. فكر في MLPs على أنها نظام طريق سريع وطني ، حيث تدفع السيارات "رسوم المرور" عندما تنتقل من ولاية إلى أخرى. تحقق MLPs المنخرطة في البنية التحتية للطاقة دخلًا ثابتًا من خلال الرسوم التي تدفعها الشركات التي تحتاج إلى نقل الهيدروكربونات من المصدر إلى العميل.

الأمر المثير للاهتمام هو حقيقة أن الدخل الناتج عن MLPs لا يعتمد بالضرورة على أسعار النفط أو الغاز الطبيعي خلال ربع أو سنة معينة. حتى عندما يصبح سعر الغاز منخفضًا حقًا ، فإن الرسوم على السلعة لا تتغير - لأن الرسوم مرتبطة بالحجم المشحون. ومن المزايا الأخرى لـ MLPs المتعلقة بالطاقة هي تحوطات التضخم المضمنة في معظم عقود الرسوم. تزداد الرسوم المفروضة على نقل الهيدروكربونات بعد بضع سنوات ، لمواكبة التضخم في اقتصاد البلاد.

الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية

Cheniere Energy Partners LP

Cheniere Energy Partners، LP هي شراكة محدودة أسستها Cheniere Energy، Inc. وتعمل الشركة من خلال عمليات التسييل وإعادة التحويل إلى غاز في قطاع محطة Sabine Pass LNG.

مخاطر الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار المتعددة الأطراف

في حين أن كلا من صناديق الاستثمار العقاري المتداولة وصناديق الاستثمار متعددة الأطراف تختلف في طريقة هيكلها ، فإن فرضية كليهما متشابهة جدًا. إنهم يدفعون الغالبية العظمى من أرباحهم لمساهميهم أو المستثمرين. تلتزم صناديق الاستثمار العقاري قانونًا بتقديم 90 في المائة على الأقل من أرباحها للمساهمين ، مما يعني أنه لم يتبق لهم سوى حيز قليل للمناورة خلال ربع أو عام معين. عندما تسير الأمور على ما يرام ، قد يرى المستثمرون أرباحًا كبيرة. ولكن إذا مر صندوق الاستثمار العقاري بتعويذة سيئة ، فقد يؤدي ذلك إلى إفلاس كامل. وغالبًا ما تقوم صناديق الاستثمار العقاري المرتبطة بسندات الرهن العقاري بقطع أرباح الأسهم التي تدفعها عندما ترتفع أسعار الفائدة أو ترتفع معدلات التخلف عن سداد الرهن العقاري.

تعتبر استثمارات REIT دائمًا مخاطرة عندما يواجه سوق العقارات انكماشًا. من المهم للمستثمرين الذين يضعون أموالهم في صناديق الاستثمار العقاري أن يكون لديهم فهم لكيفية أداء سوق العقارات في البلاد. عند الاستثمار في MLPs ، من المهم أن ينظر المستثمرون إلى ما هو أبعد من الأرباح المرتفعة. يوصى عمومًا بالبحث عن MLPs التي لها تاريخ طويل في امتلاك ما يكفي من النقود في متناول اليد. هذه MLPs أقل عرضة للإفلاس.

حتى مع صناديق الاستثمار العقاري ، من الجيد النظر إلى تاريخ توزيعات الأرباح ، لأنه أكثر أهمية من عام أو عامين من عائد أرباح بنسبة 15 أو 16 في المائة. في بعض الأحيان ، يكون الذهاب مع REIT الذي يدفع سبعة أو ثمانية بالمائة من عائد الأرباح لمدة عشر سنوات متتالية هو السبيل للذهاب ، لأن لديهم سجل حافل في الحفاظ على نجاحهم.

مخطط سعر Realty Income Corporation (O).

فوائد صناديق الاستثمار العقاري

هناك بعض الأسباب الرئيسية وراء رغبة المستثمرين في استثمار أموالهم في صناديق الاستثمار العقاري. التنويع هو مكافأة ضخمة ، لأن صناديق الاستثمار العقاري غالباً ما تظهر القليل من الارتباط بكيفية أداء سوق الأسهم. والأرباح التي تدفعها صناديق الاستثمار العقاري ضخمة ، بالمقارنة مع تلك التي تدفعها الأسهم التقليدية. من السهل أيضًا بيعها وشرائها ، وهو أمر جذاب للمستثمرين الذين قد يرغبون فقط في امتلاك REIT لفترة قصيرة من الوقت.

أظهر التحليل الإحصائي أن العديد من صناديق الاستثمار العقاري المدرجة في البورصة تتفوق على أداء S&P و Dow Jones و NASDAQ. كما أنها شفافة بشكل لا يصدق ، لأنها يجب أن تتبع نفس الشروط التنظيمية مثل الشركات الأخرى المتداولة علنًا. تقاريرهم المالية مطابقة أيضًا للشركة التي تطرح أسهمها في السوق.

فوائد MLPs

تقدم معظم MLPs عائدًا في أي مكان من ستة إلى سبعة بالمائة ، بينما تنتج أيضًا تدفقات نقدية مستقرة ومتسقة كل عام. من السهل إلى حد ما التنبؤ بالتوزيعات النقدية التي تقدمها MLPs ، وهو أمر رائع للمستثمرين الذين يبحثون عن الاستقرار. نظرًا لأن MLPs لا تتحمل عبء دفع الضرائب ، فإن تكلفة رأس المال لديها أقل بكثير من معظم الشركات الأخرى. MLPs قادرة على متابعة المشاريع التي قد لا تراها الكيانات الخاضعة للضريبة ممكنة.

تعتبر مكاسب رأس المال واحدة من أكبر الفوائد التي تعود على الشركة للتحول إلى هيكل MLP. بدلاً من مواجهة الازدواج الضريبي ، وهو أمر شائع بالنسبة للشركات ، يتم فرض الضرائب على MLPS فقط عند استلام التوزيعات.

العواقب الضريبية - MLPs

يتم فرض ضريبة على MLPs على عودة رأس المال ، بينما يجب على المستثمرين التعامل مع نموذج ضريبة K-1 عندما يمتلكون MLPs. إنها وسيلة معقدة لإعداد الضرائب ، ولكن هناك الكثير من المحاسبين أو نماذج الضرائب عبر الإنترنت التي يمكن أن تساعد في جعل العملية أقل صعوبة.

سلبية أخرى حول MLPs هي أنها لا تتشابك مع IRAs بسبب UBTI ، أو الدخل التجاري غير الخاضع للضريبة. غالبًا ما تولد MLPs هذا النوع من الدخل من خلال عملياتها. إذا كانت المقتنيات لديك كبيرة بما يكفي لتؤدي إلى فاتورة ضريبة UBTI تزيد عن 1000 دولار ، فقد تضطر إلى دفع ضرائب على UBTI ، حتى إذا تم وضع MLP في حسابك الضريبي المؤجل.

لكن MLPs تأتي أيضًا مع الكثير من المزايا الضريبية. دعونا نفترض أنك اشتريت ما قيمته 100000 دولار من الوحدات في MLP. خلال السنة الأولى ، يتم منحك 6000 دولار في التوزيعات ربع السنوية. عندما ينتهي العام ، تعلم أن هذه التوزيعات كانت إجمالي دخل 6000 دولار و 5000 دولار من الإهلاك. يمكنك طرح 5000 دولار من 6000 دولار للحصول على المبلغ الذي ستدفع الضريبة عليه - 1000 دولار. حتى لو كنت في شريحة ضريبية عالية جدًا تفرض ضريبة بنسبة 50 في المائة ، فلن ينتهي بك الأمر إلا بدفع 500 دولار كضريبة على دخل 6000 دولار.

يتم فهم العواقب الضريبية لـ MLPs بشكل أفضل من خلال النظر في العائد على أساس رأس المال والتكلفة. العائد على رأس المال هو الدفع الذي يدفعه أحد الأوراق المالية ، مثل REITs أو MLPS ، إلى مستثمر من أموال غير مستمدة من صافي دخله. يشير أساس التكلفة إلى السعر الأصلي للأصل للأغراض الضريبية ، مع تعديله لأية أرباح أو توزيعات. يطلق عليه أحيانًا أساس الضريبة. عند دفع الضرائب ، يمكن للمستثمرين تحديد مكاسبهم الرأسمالية ، والتي تشير إلى الفرق بين أساس التكلفة والقيمة السوقية الحالية للأصل.

مع MLPs ، لا يتعين عليك دفع الضرائب على الفور على ممتلكاتك - بدلاً من ذلك يمكنك خصمها من أساس التكلفة. ولكن إذا كنت تبيع وحدات MLP ، فيجب عليك دفع ضرائب على الوحدات المباعة. لذا فإن التمسك بـ MLPs على المدى الطويل أمر منطقي للعديد من المستثمرين ، لأنهم يستطيعون الانتظار حتى يصل أساس التكلفة إلى 0 دولار ، مما يعني أن ضرائبهم مؤجلة بشكل دائم.

العواقب الضريبية - صناديق الاستثمار العقاري

في حين أن احتمال عدم فرض ضريبة REIT على أرباحهم يغري المستثمرين ، يجب أن يتذكروا أن ضريبة الدخل مستحقة على أرباح الأسهم التي يتلقونها. بالإضافة إلى ذلك ، يتعين على REIT التعامل مع ضريبة الممتلكات على ممتلكاتهم المختلفة. بالنسبة لبعض صناديق الاستثمار العقاري ، يمكن أن تشكل ضريبة الأملاك ما يصل إلى 25 في المائة من نفقات التشغيل.

يتم فرض الضريبة على أرباح الأسهم المدفوعة من قبل صناديق الاستثمار العقارية كدخل عادي لمالك الوحدات. ولكن هناك حالات تعتبر فيها أرباح الأسهم توزيعات أرباح مؤهلة ، مما يؤدي إلى ضريبة أرباح رأس المال. ستدفع الغالبية العظمى من مساهمي REIT فقط أعلى معدل ضريبي هامشي على أرباحهم. في الواقع ، قد تكون بعض أرباح الأسهم المدفوعة من قبل REIT مؤهلة كعائد غير خاضع للضريبة لرأس المال ، مما يؤجل الضرائب على تلك الوحدات حتى يتم بيعها من قبل المالك. تنتهي هذه المدفوعات غير الخاضعة للضريبة في نهاية المطاف بتقليل أساس التكلفة لمالك الوحدات.

الاستثمار في MLPs

هناك العديد من الطرق للمستثمرين لوضع أموالهم في MLPs. إحدى هذه الطرق هي من خلال ETF ، أو الصناديق المتداولة في البورصة ، MLPs. الصناديق المتداولة في البورصة هي أوراق مالية قابلة للتداول تتبع المؤشرات ، مثل السلع أو السندات أو صناديق المؤشرات. على عكس الصناديق المشتركة ، تتداول صناديق الاستثمار المتداولة في البورصة.

تعد ETF MLPs طريقة رائعة للمستثمرين للتخلص من بعض مخاطر الأعمال المرتبطة بشراء MLPS واحد ، مع منحهم أيضًا المزايا الضريبية المتعلقة بالأموال المتداولة في البورصة. لكن ETF MLPs غالبًا ما تكون باهظة الثمن إلى حد ما ، وهو أمر يجب على المستثمرين الحذر منه.

إذا كان المستثمرون لا يريدون أن يغرقوا في ETF MLPs ، فيمكنهم أيضًا التفكير في الصناديق المشتركة التي تمتلك MLPs. ستسمح الصناديق المشتركة التي تستثمر أموالها في MLPs للمستثمرين بتأخير مدفوعات الضرائب على الدخل الموزع حتى بيع الاستثمارات. هذه المكاسب مؤهلة لمكاسب طويلة الأجل ، مما يؤدي إلى معدل ضرائب أقل من مكاسب رأس المال قصيرة الأجل.

تعتبر الصناديق المشتركة أيضًا خيارًا رائعًا بسبب طبيعتها المدارة. إن اختيار مدير صندوق مشترك يختار MLPs لوضعه في الصندوق يمكن أن يحدث فرقًا كبيرًا في التخفيف من مخاطر هذه الأصول. يعتقد الكثير من المستثمرين أن جميع MLPs متساوية. بينما يتعين على المستثمرين دفع رسوم الصيانة لهذه المزايا ، فمن المفيد النظر في الاتجاه الصعودي.

تنصل

هذه المقالة هي للمعلومات والتعليم فقط. إنه ليس مصادقة على أي سهم معين للصندوق. استشر وسيط الأسهم أو المستشار المالي قبل شراء الأسهم وبيعها.