شراء مبنى جديد أو "على الخارطة" في فرنسا

بيكساباي

التخطيط في الشراء على الخارطة

شراء بناء جديد أو عقار لم يتم بناؤه بعد من مطور يسمى الشراء على الخارطة في فرنسا. الشراء على الخارطة هو وسيلة شائعة وآمنة وحتى مربحة للاستحواذ على العقارات في فرنسا.

قبل الدخول في عقد شراء على الخارطة ، من المهم تحديد مرحلة التخطيط التي يمر بها المطور. سيعطيك هذا إحساسًا جيدًا بجدوى المشروع. يحتاج بعض المطورين إلى اصطفاف أكبر عدد ممكن من المشترين المحتملين قبل أن يفرج مصرفهم عن الأموال. من المحتمل ألا يمتلك المطور بعد الأرض التي سيُقام عليها المشروع. حتى لو كانوا يمتلكون الأرض ، فقد لا يكون لديهم جميع الموافقات والأذونات التخطيطية. ستؤثر هذه العوامل على ما إذا كان سيتم البدء في المشروع أم لا. تحتاج أيضًا إلى إثبات احتمالية تغيير الخطط ، ربما بشكل كبير ، من تلك المقدمة لك في الأصل.

عندما يحصل المطور على موافقة التخطيط الكاملة ، ستحتاج إلى مراجعتها بعناية. اطلب رؤية الخطط. قد تحتاج إلى زيارة ميري المحلية لمشاهدتها. ستخبرك الخطط عمومًا بالمزيد عن المشروع مقارنة بالعقد الأولي.

من المهم أيضًا إجراء بعض الأبحاث حول المطور بأنفسهم. في حين أن المطورين الفرنسيين يميلون إلى أن يكونوا أكثر موثوقية وسمعة من بعض أجزائهم المقابلة في البلدان الأخرى ، لا يزال من المهم معرفة من تتعامل معه. لذا أجرِ القليل من البحث ، وتحدث مع مستثمرين آخرين ، وإذا أمكن ، اذهب لزيارة بعض التطورات السابقة.

في حين أن المطورين الفرنسيين يميلون إلى أن يكونوا أكثر موثوقية وسمعة من بعض أجزائهم المقابلة في البلدان الأخرى ، لا يزال من المهم معرفة من تتعامل معه. قم ببحثك!

فائدة الشراء على الخارطة للمستثمرين

يوفر الشراء على الخارطة في فرنسا العديد من الفوائد للمستثمرين. سواء كنت ترغب في إعادة بيع العقار بربح ، أو عرض الشراء للتأجير ، أو الحصول على دخل إيجار طويل الأجل ، فإن العقارات على الخارطة هي علامة على المستثمرين الأذكياء.

اختيار الوحدات هو فائدة أكيدة للشراء على الخارطة. في أي تطوير ، لا بد أن تكون بعض الوحدات أو العقارات مرغوبة أكثر من غيرها بسبب الموقع الملائم أو المناظر أو الخصوصية أو الحجم أو غيرها من الخصائص المرغوبة. عند الشراء على الخارطة لديك الفرصة لشراء المواقع الأكثر طلبًا في التطوير والربح وفقًا لذلك.

ميزة أخرى للشراء على الخارطة هي التسعير. سيعوض المطورون المخاطر المالية عن طريق ضمان بيع جزء على الأقل من أي مشروع مسبقًا قبل ظهور البناء. إنهم يدركون أن هؤلاء المشترين الأوائل يعتمدون على السمعة والعروض الفنية وموقع العقار وقليلًا من الخيال لاتخاذ قراراتهم الاستثمارية ويجب أن يقدموا أسعارًا منخفضة كحافز للمخاطرة. مع تقدم مشروع البناء ، تزداد الأسعار وقيم العقارات ، مما يحقق بناءًا شبه فوري للأسهم للمستثمرين الأوائل. عند الانتهاء من البناء ، يمكن بيع العقار لتحقيق ربح.

بالإضافة إلى ذلك ، غالبًا ما تكون المشاريع التي على الخارطة في مناطق المنتجعات التي تتناسب جيدًا مع توفير عطلة رائعة أو منزل لقضاء العطلات بالإضافة إلى دخل الإيجار. يمكن أن ينتج عن ارتفاع الطلب على العقارات المؤجرة السياحية والسكنية هوامش ربح تتراوح بين 7 و 10٪ للمستثمرين.

التعاقد على العقارات على الخريطة في فرنسا

لشراء عقار على الخارطة في فرنسا سوف تدخل في عقد من جزأين.

Contrat de Reservation

الجزء الأول من العقد يسمى Contrat de Reservation. تم تصميم Contrat de Reservation بشكل أساسي للحصول على التزام من المشتري وقد يكون غامضًا نسبيًا من حيث مسؤوليات المطور. في الواقع ، المطور ليس ملزمًا بالبيع لك حتى بعد توقيع العقد الأولي. يتطلب العقد الأولي عمومًا وديعة قابلة للاسترداد بالكامل إذا لم يستمر المشروع.

سيختلف مستوى التفاصيل الواردة في Contrat de Reservation من مطور إلى آخر ، ولكن من المهم أن نفهم أن تفاصيل الخطة قد تتغير وغالبًا ما تتغير في الفترة بين توقيع العقد الأولي والعقد النهائي.

عقد الحجز هو الوقت المناسب لمعالجة طوارئ الرهن العقاري في حين أنه سيكون من الحكمة الحصول على موافقة مبدئية على الأقل على الرهن العقاري قبل الدخول في العقد الأولي ، إلا أنه من الجيد أيضًا إدراج بند طارئ للرهن العقاري.

على الرغم من عدم وجود التزام قانوني بالدخول في العقد الأولي ، فإن عدم القيام بذلك يعني أنك ستحتاج إلى الانتظار حتى يتوفر العقد النهائي. إذا لم تشعر بالراحة عند الدخول في Contrat de Reservation واخترت الانتظار حتى يتوفر العقد النهائي ، فقد تفوتك حوافز التسعير المبكرة والممتلكات المحددة التي تريدها.

Vente en L'Etat Futur D'Achevement

العقد النهائي يسمى Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA). سيحتوي هذا العقد على وصف كامل للمشروع المقترح بما في ذلك موقعه بالضبط. من المهم إجراء مقارنة دقيقة بين VEFA و Contract de Reservation للاختلافات.

يجب عليك التحقق بشكل خاص من حجم وموقع الممتلكات الخاصة بك. في حالة نشوء نزاع ، فإن شروط VEFA لها الأسبقية. من المهم أيضًا ملاحظة التفاوت في الأبعاد. سيقوم المطورون عمومًا بإدراج عبارة تمنح تفاوتًا في الأبعاد يصل إلى 5٪.

سيحتوي قسم الإشعار الوصفي على وصف تقني للمواد والمعدات المستخدمة في البناء. سيتضمن هذا القسم غالبًا عبارة "أو ما يعادلها" وقد يتيح للمُنشئ قدرًا كبيرًا من حرية التصرف لتغيير تلك المواد. سيحدد الإشعار الوصفي أيضًا جميع المرافق العامة وشروط استخدامها.

في هذا الوقت ، سيوفر لك المطور نسخة من قواعد الملكية تسمى Cahier des Charges. سيشمل ذلك أشياء مثل القيود المفروضة على استخدام الأعمال للممتلكات ورسوم الخدمة والقواعد المتعلقة باستخدام المرافق العامة. سيتم أيضًا توفير الوثائق الداعمة الكاملة والتفاصيل الوصفية وحفظها في ملف من قبل الموثق.

سيشمل العقد بأكمله بما في ذلك المستندات الداعمة قدرًا كبيرًا من المصطلحات الفنية والرسومات ، وكل ذلك باللغة الفرنسية. قد يرغب المستثمرون ، حتى أولئك الذين يتحدثون الفرنسية بطلاقة ، في التفكير في المشورة المهنية الخارجية في مراجعة العقد وتنفيذه. سوف يستخدم المطور خدمات الموثق لإعداد عقد VEFA. ومع ذلك ، لمساعدتك على فهم العملية وحماية مصالحك ، قد ترغب في توقيع العقد الأولي والنهائي أمام كاتب عدل من اختيارك. إذا اخترت استخدام خدمات الموثق ، فمن الحكمة التأكد من أن لديهم خبرة في عقود VEFA. بالإضافة إلى كاتب العدل الخاص بك ، قد ترغب في استشارة متخصصين آخرين في هذا المجال مثل مهندس معماري أو مهندس.يجب تزويدك بنسخة كاملة من VEFA قبل شهر واحد على الأقل من التوقيع للسماح لك بالوقت لمراجعة محتوياتها بالكامل.

قد يرغب المستثمرون ، حتى أولئك الذين يتحدثون الفرنسية بطلاقة ، في التفكير في المشورة المهنية الخارجية في مراجعة العقد وتنفيذه.

بيكساباي

حماية المستهلك لعمليات الشراء على الخريطة

ينص القانون الفرنسي على عدد من القواعد واللوائح التي توفر حماية المستهلك. بعض هذه الحماية تشمل:

1. العقد الأولي (Contrat de Reservation) غير مطلوب. يمكن للمشترين الانتظار حتى يتوفر العقد النهائي المفصل (Vente en l'etat futur d'achevement (VEFA)).
2. لا يمكن للمطورين طلب أو استلام وديعة حتى يتم توقيع العقد الأولي (Contrat de Reservation).
3. يجب إيداع الأموال في حساب العميل من خلال البنك أو الموثق. لا يمكن استخدامها لتمويل المشروع.
4. هناك حد أقصى لمبالغ الإيداع المسموح بها وهي تعتمد على التاريخ المقدر لتسليم العقار. إذا كان العقار سيكتمل خلال عام واحد ، فلا يمكن أن تزيد الوديعة عن 5٪. بين سنة وسنتين ، الحد الأقصى للإيداع هو 2٪. إذا لم يكتمل العقار لأكثر من عامين ، فلن يكون هناك أي شرط إيداع.
5. يجب أن يتضمن العقد المبدئي أحدث تاريخ يجب أن يتم فيه توقيع عقد VEFA النهائي. إذا لم يفي المطور بهذا التاريخ ، فيحق لك الانسحاب من العقد واسترداد مبلغ الإيداع بالكامل.
6. مثل شراء العقارات الحالية ، فإن العقارات على الخارطة لها فترة تهدئة لمدة سبعة أيام. بمجرد توقيعك على Contrat de Reservation ، لديك فترة تهدئة مدتها سبعة أيام يمكنك خلالها الانسحاب من العقد دون غرامة واسترداد مبلغ الإيداع الخاص بك.
7. يمكن إلغاء العقد إذا لم يتم منحك نسخًا أو على الأقل الوصول إلى الوثائق الفنية الكاملة لخطة العقار والبناء.
8. يجب تزويدك مسبقًا بنسخة من القواعد واللوائح التي ستطبق على العقار. قد تشمل هذه القيود المفروضة على استخدام الأعمال ورسوم الخدمة وقواعد استخدام المرافق العامة والمزيد.
9. يجب تزويدك بنسخة كاملة من VEFA قبل شهر واحد على الأقل من التوقيع للسماح لك بالوقت لمراجعة محتوياتها بالكامل.

بناء منزل أحلامك في فرنسا

بالنسبة للمشتري المتعلم والمتميز ، قد يكون الشراء على الخارطة في فرنسا أفضل طريقة للحصول على منزل العطلة الذي تريده بالضبط في الموقع الذي تريده.