هل يجب علي إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بي؟

متى يجب إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك

ببساطة ، يجب عليك إعادة تمويل رهنك العقاري عندما يوفر لك المال. لا تبالغ في تعقيد الرهون العقارية من خلال تخيل أنها كبيرة ومخيفة.

إذا كان بإمكانك تجميع بعض الأعمال الورقية (عادةً: W2 ، كشوف الحسابات المصرفية ، وقسائم الدفع ، والإقرارات الضريبية ، وإثبات التأمين) ، فقد تكون قادرًا على توفير آلاف الدولارات على مدى فترة الرهن العقاري الخاص بك من خلال إعادة التمويل.

استراتيجية إعادة التمويل

أي شخص يخبرك أنه يعرف مكان أسعار الفائدة في غضون سنوات قليلة يكذب عليك. الإستراتيجية التي أوصي بها لعملائي هي أنهم يستغلون أي فرصة لإعادة التمويل من شأنها أن تخفض سعر الفائدة على "قرض بدون تكلفة".

لكن ما هو "القرض بدون تكلفة"؟ ألا يجب أن يكون هناك خدعة؟

حسنًا ، أنت محق إذا افترضت أن المقرض الخاص بك ووسيطك لا يزالان يكسبان المال من قرض بدون تكلفة. ومع ذلك ، هذا لا يعني أنها صفقة سيئة بالنسبة لك!

من المفاهيم الخاطئة العامة للقروض بدون تكلفة أنه لن يكون هناك أموال مستحقة عند الإغلاق على قرض بدون تكلفة. في حين أن هذا منطقي إلى حد ما ، فهذه طريقة سيئة لتقييم الرهن العقاري من منظور كونك مقترضًا لأنها معاملة أكثر تعقيدًا من ذلك.

أين يذهب المال في قرض بدون تكلفة؟

سأستخدم بعض الأرقام النموذجية لتوضيح أين تتدفق الأموال في الرهن العقاري بدون تكلفة والتي من المفترض أن تساعدك على فهم معاملة إعادة التمويل.

لنفترض أن قيمة منزلك تبلغ 250000 دولار وما زلت مدينًا بمبلغ 200000 دولار. معدل الرهن العقاري الحالي الخاص بك هو 5٪. لقد عُرض عليك إعادة تمويل بدون تكلفة بنسبة 4٪ (يجب أن تأخذها دائمًا ، وسأشرح السبب في القسم التالي).

قد تبدو التكاليف المرتبطة بالقرض كما يلي (تختلف حسب الولاية والمورد):

• تأمين العنوان: 700 دولار
• التقييم: 500 دولار
• رسوم الاكتتاب: 900 دولار
• رسوم الإغلاق: 300 دولار
• رسوم تقرير الائتمان: 50 دولارًا

لا يزال يتعين دفع هذه التكاليف في قرض بدون تكلفة ، حتى لو لم تدفعها. إليك كيف يحدث ذلك.

يقدم المقرض ما يسمى "ائتمان المقرض" لتغطية تكاليف القيام بالقرض. عندما ينظر موظف قروض الرهن العقاري إلى ما يسمونه "ورقة الأسعار" ، فإنهم على قرض بدون تكلفة سيبحثون عن ائتمان مقرض يغطي التكاليف. في المثال أعلاه ، سيكون ذلك 2450 دولارًا. على قرض بقيمة 200 ألف دولار ، أي ما يعادل 1.225٪ من إجمالي مبلغ القرض.

لذلك في ورقة الأسعار ، قد يكون لسعر الفائدة 4٪ ائتمان مقرض بنسبة 1.3٪ بجانبه. لفهم هذا بشكل أفضل قليلاً ، تذكر أنه عند سعر فائدة 3.75٪ ، قد يكون الائتمان المقرض ما يعادل 0.2٪. سيكون هناك خيار "دفع النقاط" أيضًا إذا كنت تريد دفع أموال إضافية للوصول إلى معدل أقرب إلى 3٪ في هذا المثال.

قد تتساءل لماذا لا يزال يتعين عليك جلب الأموال إلى طاولة الإغلاق إذا كان قرضًا بدون تكلفة. الإجابة هي أنه لا يزال لديك فائدة للدفع على الرهن العقاري القديم وستحتاج على الأرجح إلى إنشاء حساب ضمان جديد (حيث تذهب ضرائبك وأموال التأمين للعام المقبل). أخبر زبائني أن هذا عادة ما يكون غسلًا لأنك ستحصل على استرداد شيك ضمان من المقرض القديم بعد أسبوعين من الإغلاق وستتخطى دفعة الرهن العقاري (يتم دفع الرهون العقارية بعد استحقاق الفائدة ، أو " في متأخرات "، لذلك إذا أغلقت يوم 23 أكتوبر ، فستدفع من 23 أكتوبر إلى 31 أكتوبر عند الإغلاق ، ولن تكون أول دفعة لك على الرهن العقاري حتى 1 ديسمبر)

لماذا يجب علي إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بي إذا لم يكن هناك تكلفة؟

إذا لم تكن هناك تكلفة وكان السعر أقل من السعر الحالي ، فيجب عليك دائمًا إعادة تمويل قرضك العقاري.

السبب البسيط واضح إذا فكرت في الأمر على هذا النحو: لا يهم المبلغ الذي يطلب منك المقرض أن تدفعه كل شهر. ما يهم هو رصيدك وسعرك. إذا قمت بتخفيض السعر الخاص بك وواصلت دفع المبلغ الذي دفعته على الرهن العقاري السابق ، فسوف تسدده عاجلاً. فترة.

ليس هناك سحر لهذا ، وأعتقد أن الكثير من الناس يشعرون بالحيرة تجاه مصطلح الرهن العقاري. الحقيقة هي أن الرهن العقاري ليس أكثر من رصيد مستحق بسعر فائدة معين. المدة هي أطول مدة تدفعها ، ولكن ما لم تكن هناك غرامة دفع مقدمًا (نادرة جدًا هذه الأيام) ، يمكنك أن تدفع للمقرض ما تريد دفعه.

هل يجب عليك إعادة التمويل بقرض بدون تكلفة؟

قم دائمًا بإعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك إذا لم تكن هناك تكلفة وتم تخفيض السعر الخاص بك. إذا واصلت دفع المبلغ الذي كنت تدفعه على قرضك العقاري القديم ، فسوف تسدده في وقت أقرب وبأموال أقل. فترة.

هل توافق على توصيتي بخصوص موعد إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك؟ هل لديك أسئلة؟ لا تتردد في السؤال في التعليقات أدناه.

© 2017 دومينيك جوزيف