وكالة واحدة ووسطاء المعاملات في فلوريدا

قارن بين تمثيل وكالة واحدة ووسيط معاملات ، واعرف سبب حظر التمثيل المزدوج للوكالة عادةً.

صورة هاري شتراوس من بيكساباي

ما هي الوكالة؟

الوكالة المزدوجة محظورة في العديد من الولايات ، بما في ذلك فلوريدا ، حيث يتم الاحتفاظ بترخيص العقارات الخاص بي. مشكلة الوكالة المزدوجة هي تلك الكلمة المزعجة ، "الوكالة". تعني الوكالة في المصطلحات العقارية أن شريك المبيعات (الوكيل المرخص) يدخل في علاقة مع عميل تدين له بواجب ائتماني ، يُعرف أيضًا بالطاعة والولاء والسرية. تعمل نيابة عن هذا العميل في جميع الأمور المتعلقة بصفقة عقارية معينة. هذا هو تعريف الوكالة.

في فلوريدا ، نشير إليها على أنها وكالة واحدة. طريقة بسيطة وسهلة لفهم وكالة منفردة هي: فكر في المعاملة على أنها أداء مسرحي. يتدخل الوكيل كبديل لتولي دور العميل في هذا الأداء. خلال هذا الأداء / المعاملة ، يعمل الوكيل / الوكيل دائمًا في مصلحة العميل - كما لو كان العميل نفسه.

لماذا الوكالة المزدوجة محظورة؟

الوكالة المزدوجة هي بالضبط ما تقوله: محاولة للتصرف لصالح المشتري والبائع في نفس الوقت. هل يمكن للطالب أن يلعب دور البطولة في نفس الوقت - دور كل من البائع والمشتري - وأن يتصرف في مصلحة كل منهما في نفس الوقت؟ بالطبع لا. سيكون من المستحيل. هذا هو السبب في أن الوكالة المزدوجة محظورة في معظم الولايات.

أدخل وسيط المعاملات

هذا لا يعني أن الوكيل لا يمكنه التعامل مع الصفقة لكل من المشتري والبائع. في فلوريدا ، لدينا تصنيف وكالة محدود يعرف باسم وسيط المعاملات. في حين أن الأمر يبدو وكأنه وكالة مزدوجة ، فهو ليس كذلك.

وبهذه الصفة ، يعمل الوكيل في الصفقة ، لكنه لم يدخل في علاقة ائتمانية مع أي من الطرفين. هذا يعني أنه طرف محايد بينهما. ومع ذلك ، فهو مدين لكلا الطرفين بسرية محدودة. هذا يعني أنه لا يُسمح له بإخبار البائع بأن المشتري سيقدم المزيد أو يخبر المشتري أن البائع سيأخذ أقل دون إذن من الطرف المعني.

مزايا وسطاء المعاملات

هناك العديد من وكلاء العقارات وشركات الوساطة في فلوريدا الذين يعملون بصرامة كوسيط معاملات. تقول الشركات التي تتجنب وكالة منفردة إن العمل كوسيط معاملات يساعد على منع بعض الصعوبات والارتباك. ليس من المرجح أن ينسى الوكيل دوره إذا كان هو نفسه طوال الوقت. كما أنه يتجنب الدعاوى القضائية المحتملة ، والتي ربما تكون السبب الأفضل لتجنّب بعض شركات الوساطة ذلك حتى في الظروف التي يسمح فيها القانون بذلك.

يوضح الرسم البياني أدناه الاختلافات بين نوعي الوكالة. توفر علاقة وسيط المعاملات المحدودة فقط سرية محدودة ولا تخضع للطاعة أو الإفصاح الكامل. (راجع القسم الخاص بالإفصاح الكامل أدناه للحصول على مزيد من المعلومات.) لا داعي للقلق بشأن عدم وجود إفشاء كامل. لا يزال يجب على وسيط المعاملات أن يكشف للمشتري "جميع الحقائق المعروفة للوسيط والتي لا يمكن للمشتري ملاحظتها بسهولة والتي من المحتمل أن تؤثر بشكل جوهري على قيمة العقار".

الاختلافات في علاقات الوكالة: فلوريدا

وكالة واحدة	وسيط المعاملات
التعامل بأمانة وعدالة	التعامل بأمانة وعدالة
وفاء
سرية	سرية محدودة
طاعة
الكشف الكامل
المحاسبة لجميع الصناديق	المحاسبة لجميع الصناديق
المهارة والعناية والاجتهاد	المهارة والعناية والاجتهاد
تقديم جميع العروض في الوقت المناسب ما لم يتم التوجيه بخلاف ذلك كتابةً	تقديم جميع العروض في الوقت المناسب ما لم يتم التوجيه بخلاف ذلك كتابةً
الإفصاح عن كافة الحقائق المعروفة التي لها تأثير جوهري على القيمة	الإفصاح عن كافة الحقائق المعروفة التي لها تأثير جوهري على القيمة

لماذا تختار تمثيل وسيط المعاملات على وكالة واحدة؟

يبدو أنه من غير المنطقي أن يرغب العميل في الحصول على تمثيل وكالة واحدة بدلاً من وسيط معاملات. ومع ذلك ، هناك بعض الأسباب الوجيهة التي قد تجعل وكيل واحد بحاجة إلى الانتقال من وكالة واحدة ليصبح وسيط معاملات:

• يرغب العميل (المشتري) في شراء عقار مدرج بالفعل لدى وكيله أو وكيل آخر لنفس شركة الوساطة.
• يقرر العميل (البائع) بيع ممتلكاته إلى مشتر تم تقديمه إلى ممتلكاته عن طريق وكيل التسجيل أو وكيل آخر لنفس شركة الوساطة.

يقر القانون بأن كل وكيل للشركة قد يكون لديه معرفة خاصة ، وبالتالي فإن الشركة غير قادرة على تقديم السرية للعميل.

في العلاقات الائتمانية ، يكون للعميل وكالة مع شركة الوساطة التي يعمل بها الوكيل ، لذلك لا يمكن أن يقدم وكيلان لنفس الشركة وكالة واحدة ، فقط ترتيب وسيط معاملات.

تذكر: لا يُسمح للوكيل بإخبار البائع بأن المشتري سيقدم المزيد أو يخبر المشتري أن البائع سيأخذ أقل دون إذن من الطرف المعني.

ماذا عن عدم وجود إفشاء كامل؟

لا ينبغي أن يزعج عدم وجود إفشاء كامل بموجب علاقة وسيط المعاملات العميل. هذا لا يعني أن وكالة وسيط المعاملات يمكنها إخفاء الأشياء عنك. مرة أخرى ، يقول الإشعار بوضوح ، "الكشف عن جميع الحقائق التي تؤثر ماديًا على قيمة العقارات السكنية ولا يمكن للمشتري ملاحظتها بسهولة".

ما يعنيه هو أن الوكيل ليس ملزمًا بإخبارك بكل شيء. في علاقة وكالة واحدة ، إذا أشار وكيل المشتري (من شركة أخرى) إلى أن المشتري سيدفع أكثر ، تطلب الوكالة المنفردة من وكيل تسجيل البائع إبلاغ البائع بذلك عندما يقدم عرض المشتري له. بصفته وسيط معاملات ، لا يُسمح للوكيل بالذهاب إلى هناك بدون إذن ، حتى لو كان لديه تلك المعلومات المميزة.

كما تعلن جمعية فلوريدا الرسمية للوسطاء العقاريين © إشعار وسيط المعاملات :

اختر شركة حسنة السمعة ووكيلًا متمرسًا لضمان التعامل السلس.

الصورة عن طريق Photo Mix من Pixabay

من وجهة نظر الوكيل

عندما أكون وسيط المعاملات لكل من البائع والمشتري ، يتم التعامل مع الطرفين بإنصاف. كل وكيل أعرفه يفعل نفس الشيء. ومع ذلك ، بصفتي وكيلاً ، أفضّل أن أكون قادرًا على منح عميلي أو عميلي 100٪ من انتباهي. لا يزال بإمكاني القيام بذلك بصفتي وسيط معاملات من خلال العمل لصالح المشتري أو البائع فقط في اتفاقية تعاون مع وكيل أو وكالة أخرى. إن علاقة الوكالة بين الوكيل الآخر والمشتري أو البائع هي قرارهم الصارم ولا تؤثر على حالة علاقتي مع عميلي على الإطلاق إذا كانوا يعملون لصالح شركة أخرى. يمكن لوكيل واحد العمل مع وسيط المعاملات.

أفضل طريقة لضمان سير معاملتك بسلاسة وأن ينتهي بك الأمر كعميل راضٍ ليست في علاقة الوكالة. إنه عن طريق اختيار شركة حسنة السمعة ووكيلًا متمرسًا للعمل معه في البداية. لا يشترط أن يتمتع الوكيل بسنوات من الخبرة ، ولكن يجب أن يكون قادرًا على الوصول إلى الموارد اللازمة لتوجيهك خلال معاملتك.

الهدف النهائي للوكيل

هدفي كوكيل في تامبا باي - وهدف معظم الوكلاء الذين أعرفهم ، سواء أكانوا وكيلًا واحدًا أو وسيط معاملات - هو أن تكون راضيًا تمامًا عن خدماتنا. نأمل أن نحتفظ بك كعميل لسنوات عديدة قادمة. نأمل أيضًا أن تكون سعيدًا جدًا ، وأن تقوم بإحالة أصدقائك وعائلتك أيضًا. هذا هو شريان الحياة لأعمال الوكيل العقاري.

أسئلة و أجوبة

سؤال: ماذا لو انحاز وسيط المعاملات إلى جانب البائع؟

الإجابة: أنا غير واضح إلى حد ما بشأن ما تسأل: ماذا لو كان وسيط المعاملات هو وكيل البائع بينما المشتري لديه وسيط معاملات خاص به أو وكيل واحد أو ماذا لو كان وسيط المعاملات لكليهما يبحث بالفعل عن مصالح البائع بدلا من الصفقة؟

السيناريو الأول مقبول تمامًا. والثاني ليس كذلك. يجب على وسيط المعاملات أن يعامل كلا الطرفين على قدم المساواة. هو أو هي مدين بنفس مستوى الخدمة والاجتهاد لكلا الطرفين دون تفضيل. إذا كانوا يقدمون تمثيلًا لطرف على الآخر ، فهذا بالتأكيد شيء يجب مناقشته مع ذلك الوكيل والسمسار. هذا ما سأفعل.

© 2012 كوني سميث