عملية الرهن منزل تكساس

أمن الأسرة © Kirsty Pargeter - Dreamstime.com

أنواع حبس الرهن العقاري

يعتمد نوع الرهن الذي يتم استخدامه على نوع الدين الذي تدين به. في تكساس ، هناك ثلاثة أنواع من حبس الرهن العقاري:

1. الرهن غير القضائي: يستخدم عندما يتخلف صاحب المنزل عن سداد القرض المستخدم في شراء المنزل
2. التعويق القضائي: تستخدم من قبل سلطة الضرائب لتحصيل الضرائب المستحقة على الممتلكات
3. الجمع بين التعويق: يستخدم عندما يتخلف صاحب المنزل عن سداد قرض ملكية منزل أو قرض يستخدم لدفع ضرائب الملكية

التعويق غير القضائي

حبس الرهن غير القضائي هو أكثر أنواع حبس الرهن شيوعًا في تكساس. يتم استخدامها عندما تم الحصول على القرض المتعثر لشراء أو إعادة تمويل المنزل. كما يوحي الاسم ، يسمح الرهن غير القضائي للمقرض بحجز منزل دون إشراك محكمة أو قاض. وهذا يعني أنه في حالة تخلف صاحب المنزل عن سداد قرض الشراء ، يحتاج المُقرض فقط إلى تزويد الشخص بالإشعارات المطلوبة قانونًا لبدء عملية الرهن. فيما يلي نظرة عامة على الخطوات المتبعة في حبس الرهن غير القضائي.

الخطوة 1: الإشعار الأول

بمجرد أن يتخلف القرض عن السداد ، يجب على المُقرض أن يرسل إلى صاحب المنزل خطابًا عن طريق البريد المعتمد لإخطاره بأن أمامه 20 يومًا على الأقل لعلاج التخلف عن السداد وأن عدم القيام بذلك سيؤدي إلى قيام المُقرض بتسريع الدين بالكامل. يُطلق على هذا الخطاب المعتمد إشعار التخلف عن السداد ويهدف إلى تسريع الدين.

الخطوة 2: الإشعار الثاني

إذا فشل صاحب المنزل في معالجة التقصير خلال فترة السماح البالغة 20 يومًا ، فسيرسل المُقرض خطابًا ثانيًا عن طريق البريد المعتمد لإخطار صاحب المنزل بأنه قد تم تسريع الدين وأن الفشل في سداد كامل رصيد القرض سيؤدي إلى بيع المنزل. يسمى هذا الخطاب المعتمد إشعار بيع وتسريع الديون . تحدد تفاصيل بيع الرهن مثل تاريخ البيع ووقته ومكانه. يجب على المُقرض إجراء عملية البيع في التاريخ والوقت المحددين في الإشعار وإلا فسيتعين على المُقرض بدء العملية بأكملها مرة أخرى (الإشعار الأول ، الإشعار الثاني ، إلخ).

الخطوة 3: بيع الرهن

يتم بيع الرهن في أول ثلاثاء من كل شهر. يقام في منشأة معينة من قبل محكمة المقاطعة. في معظم الحالات ، يتم بيع المنزل بمبلغ أقل مما هو مستحق. إذا كانت هذه هي الحالة ، فلدى المُقرض ما يصل إلى عامين من تاريخ البيع لمقاضاة صاحب المنزل للفرق. هذا النوع من الدعاوى المدنية يسمى إجراء نقص . من المهم أيضًا ملاحظة أنه لا يوجد حق استرداد لأصحاب المنازل بعد حبس الرهن غير القضائي. هذا يعني أن صاحب المنزل لا يمكنه إعادة شراء منزله بعد حدوث البيع.

التعويق القضائي

يتم استخدام الرهن القضائي عندما يفشل صاحب المنزل في دفع ضرائب الممتلكات. يجب على سلطة الضرائب رفع دعوى في المقاطعة التي يقع فيها العقار لبيع العقار لدفع الضرائب المستحقة. ستُعقد جلسة استماع يجب أن تثبت خلالها مصلحة الضرائب أن الضرائب مستحقة بالفعل. إذا تم تقديم مثل هذا الدليل ، فإن القاضي سيوقع على أمر الرهن وسيتم بيع العقار في بيع الرهن. يتم بيع الرهن في أول ثلاثاء من كل شهر ويتم عقده في منشأة محددة من قبل محكمة المقاطعة. على عكس الرهن غير القضائي ، فإن أصحاب المنازل الذين تم حبسهم عن طريق الرهن القضائي لديهم حق محدود في الاسترداد . هذا يعني أن لديهم ما يصل إلى عامين بعد بيع الرهن لدفع ما هو مستحق واستعادة ممتلكاتهم.

الجمع بين الرهن

الجمع بين حبس الرهن تستخدم في ظروف محدودة للغاية. على سبيل المثال ، يتم استخدامها بشكل شائع عندما يتخلف صاحب المنزل عن سداد قرض لشراء منزل أو قرض يستخدم في دفع ضرائب الملكية. كما يوحي الاسم ، فإن الجمع بين حبس الرهن له سمات كل من الرهن غير القضائي والقضائي. في الرهن التحرير والسرد ، يجب على المقرض الحصول على أمر من المحكمة بالموافقة على الرهن قبل متابعة العملية. هذه العملية هي على النحو التالي:

الخطوة 1: الإشعار الأول (مثل حبس الرهن غير القضائي)

بمجرد أن يتخلف القرض عن السداد ، يجب على المُقرض أن يرسل إلى صاحب المنزل خطابًا عن طريق البريد المعتمد لإخطاره بأن أمامه 20 يومًا على الأقل لعلاج التخلف عن السداد وأن عدم القيام بذلك سيؤدي إلى قيام المُقرض بتسريع الدين بالكامل. يُطلق على هذا الخطاب المعتمد إشعار التخلف عن السداد والنية لتسريع الدين.

الخطوة 2: طلب الرهن

إذا فشل صاحب المنزل في معالجة الديون خلال الفترة الزمنية المحددة ، فسيقوم المُقرض بتقديم طلب إلى المحكمة لطلب أمر الرهن. إذا طعن صاحب المنزل في الطلب ، ستحدد المحكمة جلسة استماع لتحديد ما إذا كان للمقرض الحق في حبس الرهن.

الخطوة 3: الإشعار الثاني

إذا فشل صاحب المنزل في الطعن في الرهن أو خسر في جلسة استماع الرهن ، ستصدر المحكمة أمر الرهن. هذا يسمح للمقرض المضي قدما في الرهن غير القضائي. عند هذه النقطة سيرسل المُقرض إلى صاحب المنزل إشعارًا ثانيًا. إذا فشل صاحب المنزل في سداد الدين ، يمكن للمقرض بيع الممتلكات في بيع الرهن. يتم بيع الرهن في أول ثلاثاء من كل شهر ويتم عقده في منشأة محددة من قبل محكمة المقاطعة.

كيفية تجنب الرهن

© 2012 باهين العامري