توخي الحذر قبل شراء تحويل عمارات

المجال العام Pixabay

فقط ما هو تحويل عمارات؟

يتم تحويل عمارات عندما يتم تحويل ملكية كاملة تحت ملكية فردية إلى وحدات تباع بشكل فردي كوحدات سكنية. (تغيير في الاستخدام).

العديد من هذه العقارات كانت في الأصل شققًا وأحيانًا كانت مبانٍ مثل المصانع أو المدارس.

تم تحويل تاريخنا قبل إقامتنا

عشت في مبنى سكني لمدة سبع سنوات وأحببته. كانت في منطقة سكنية معظمها منازل خاصة. كان المبنى عبارة عن مبنى خماسي له خمسة جوانب. في الوسط ، في الطابق الأول ، كانت هناك نافورة ذات أضواء ملونة متلألئة. كان الطابقان الثاني والثالث مفتوحين ويمكن للمرء أن ينظر من فوق الدرابزين إلى النافورة. كانت فريدة من نوعها وأنيقة ومع ذلك فهي ليست أغلى من الإيجارات الأخرى في المنطقة.

كان لكل جانب من الجوانب الخمسة شقتان تنطلقان من المركز في شكل إسفين دائري. صنعت لشقة ذات شكل فريد. عندما كان المرء يسير في الإسفين ، انفتح الجزء الأوسع على شرفة تطل على الحدائق.

كان لدينا نظام أمان صفير وكاميرا فيديو في الردهة قبل أن تكون كاميرات الفيديو هي القاعدة. يحتاج المرء ببساطة إلى ضبط التلفزيون على القناة 9 لمعرفة من كان يطنهم. يتم تشغيل الموسيقى الهادئة على نظام السماعات في جميع أنحاء القاعات.

كان لدينا حمام سباحة جميل تم تنظيفه بطريقة صحيحة.

تم شغل المبنى في الغالب من قبل المهنيين الشباب وقام المالك بفحص المستأجرين. كانت هناك بعض حوادث المستأجرين الذين عزفوا موسيقى صاخبة بشكل مفرط ، لكن تم طردهم على الفور.

بالنسبة لي ، كان هذا مسكنًا مثاليًا. بعد ذلك ، تلقيت إشعارًا بأنه تم تحويل الشقق إلى وحدات سكنية. بمجرد شراء الوحدة ، سيتعين على المستأجر الحالي المغادرة.

أنت تحب مسكنك ، لكنه ذاهب إلى مسكن

لقد اتخذت قراري بناءً على افتراضات (فكرة سيئة)

اعتقدت أن سعر الوحدات كان معقولًا جدًا لدرجة أنه سيكون استثمارًا جيدًا. ستكون طريقة جيدة بالنسبة لي لبناء حقوق الملكية وفي غضون سنوات قليلة استخدم ذلك لشراء منزل.

كان افتراضي أنه نظرًا لكونه مكانًا رائعًا للعيش فيه ، فإن معظم المستأجرين الآخرين الذين تعرفت عليهم ، على الأقل عرضًا ، سيشترون أيضًا وحدات. لقد افترضت أن شخصية المبنى ستبقى كما هي وربما سترتفع جودة الحياة حيث سيكون لكل شخص مصلحة ثابتة في الحفاظ على قيم الممتلكات.

كان هناك دفعة أولى صغيرة ، ودفعات الرهن العقاري الخاصة بي كانت منخفضة ورسوم صيانة العمارات كانت معقولة.

في الواقع ، عند شراء وحدة ، حصلت على اللوائح. كتاب بحجم قانوني يبلغ سمكه بوصة واحدة. لقد حددت كل ما يجب فعله وما لا يجب فعله. بالنسبة لي ، بدا الأمر مع اتباع الجميع للقواعد ، وكانت القواعد موضحة بوضوح ، وكانت سعادتي المستقبلية بالعيش هناك مضمونة.

الواقع يضرب - استغرق لحظة

فقط عدد قليل من المستأجرين الحاليين قاموا بشراء وحدات. لديهم أسبابهم. اختار الأزواج الشباب الانتقال مباشرة إلى ملكية المنزل ؛ توقع البعض أن يتم نقلهم من قبل شركتهم والبعض الآخر لم يكن لديه دفعة مقدمة. اختلفت أسبابهم وكنت حزينًا لرؤية بعضهم يتحركون.

تم شراء حوالي نصف الوحدات (30) من قبل المضاربين. المستثمرون الغائبون مهتمون بالحصول على دخل من الإيجار ومن ثم ، ربما ، تسليم العقار بربح. مشكلة؟ لم يكن لدى معظمهم الموارد ولا الرغبة في فحص المستأجرين مسبقًا. إذا قام المستأجرون بتشغيل الموسيقى في الساعة 2:00 صباحًا ، فلن يهتموا كثيرًا طالما تم دفع الإيجار. إذا كان المستأجرون يبيعون المخدرات ، فإنهم يغضون الطرف. كان لدينا مالك استأجر لامرأة شابة تعمل في محل دونات. ومع ذلك ، لم تكن الشقة مناسبة لها ، فقد أرسلها صديقها لاستئجارها. أراد أن يكون بمثابة نادٍ لعصابته في الشوارع. وهكذا ، كان لدينا شباب يدخلون ويخرجون من المبنى مع مضارب بيسبول معلقة على أكتافهم. لم يكونوا بدونهم أبدًا ، ولم يكونوا لاعبي بيسبول.

قد تعتقد أن اللوائح ستمنع ذلك. لكن في الواقع ، قلة من أعضاء مجلس الإدارة كانت لديهم الشجاعة ليكونوا من يفرضون القواعد. قامت شركة إدارة الممتلكات بذلك من أجلهم في الحالات القصوى ، لكن طرد شخص ما ليس بهذه السهولة. يبدو أن الكثير من هؤلاء المستأجرين يعرفون "كيف يلعبون اللعبة". ادعى الكثيرون أنهم مرض أو عجز أدى إلى إطالة عملية الإخلاء. على مدار الأشهر التي استغرقتها العملية ، كان علينا أن نتحمل خدعهم.

التبعات المالية للمصروفات المشتركة

تغطي رسوم الصيانة جميع النفقات المشتركة لصيانة المبنى. مع ارتفاع مصاريف البناء ، ترتفع كذلك رسوم الصيانة.

لسوء الحظ ، على الرغم من أن كل وحدة دفعت فاتورة الهاتف والكهرباء الخاصة بها ، لم يتم قياس المياه والغاز الطبيعي بشكل منفصل. كان لكل وحدة ترموستات ووحدة تدفئة خاصة بها ويمكنها التحكم في الحرارة حسب الحاجة ، لكننا جميعًا نتشارك في نفقات الغاز.

من الناحية النظرية ، يجب أن يكون كل هذا متساويًا. في الواقع ، ضع في اعتبارك مثالين لدراسات الحالة الأكثر جدية:

باربرا د: كانت تعاني من متلازمة التعب المزمن وذكرت أنها بحاجة إلى إبقاء النوافذ مفتوحة على مصراعيها في الشتاء (في ولاية كونيتيكت) بسبب مرضها لأنها بحاجة إلى هواء نقي. ومع ذلك ، فقد احتاجت أيضًا إلى أن تكون دافئة ، لذلك قامت بضبط تسخينها على 85 درجة.

جون ت: اشتكى أحد جيرانه من أنه كان يسمع باستمرار المياه الجارية. كانت تدفعه إلى الجنون. حصل عامل الصيانة على إذن لدخول شقة جون. عندما اقترب من غرفة المعيشة إلى الحمام ، كانت سحابة كثيفة من البخار تتصاعد من الحمام. في الحمام ، كان الماء الساخن يتصاعد من صنبور البانيو. على ما يبدو ، كان يفعل ذلك لبعض الوقت حيث تم تغطية جدران الحمام وجدار غرفة المعيشة المجاور بقالب أسود كثيف من الفرو. كان إصلاح مشكلة السباكة مسؤولية مالك الوحدة الفردية ولم يرغب جون في استئجار سباك ، لذلك ترك الماء الساخن يتدفق.

أوه نعم ، نوافيرنا الجميلة. مع انخفاض جودة سكاننا ، انخفض مستوى زوارهم. يبدو غالبًا أن زوار المبنى يعتقدون أنه سيكون من المضحك إلقاء الصابون عليهم. لا بد أنهم شاهدوا أفلامًا مضحكة حيث يتصاعد الصابون. في الواقع ، الصابون لا يسبب فقاعات. إنه يجلس هناك فقط ثم يسد مضخة المياه. لذلك علينا شراء مضخات جديدة بشكل دوري والاستثمار في ساعات العمل لتصريف النوافير وتنظيف الصابون. لذلك في كل مرة يستضيف فيها شخص ما "روح الدعابة" ، سيكلفنا 300 دولار أمريكي في النفقات العامة.

كان هناك الكثير من القصص المتشابهة. تسببت النفقات لنا جميعًا بسبب إهمال قلة من الناس وبالتالي ، كانت رسوم الصيانة لدينا ترتفع.

وأصبح الوضع المالي أسوأ

في البداية ، قام مجلس الإدارة بإنشائه بحيث تقوم شركة إدارة الممتلكات بإجراء الشيكات وإحضارها إلى الاجتماع الشهري لمجلس الإدارة لمراجعة المجلس. كل شيك يحتاج إلى توقيع اثنين من أعضاء مجلس الإدارة.

قرر رئيسنا المنتخب آنذاك أنها كانت مشغولة للغاية بحيث لا يمكن أن تنزعج من الاضطرار إلى توقيع الشيكات ، لذلك أعطت سلطة توقيع الشيك الوحيدة لمدير الممتلكات.

قررت الرئيسة المنتخبة التالية أنها لا تريد حتى أن تتضايق من رؤية الشيكات في اجتماعات مجلس الإدارة. طلبت من مدير الممتلكات التوقيع عليها وإرسالها.

في مكان ما على الطريق ، تم اكتشاف أن صندوقنا الاحتياطي بالكامل البالغ 30 ألف دولار قد اختفى. الكهرباء لأنوار الصالات ومواقف السيارات وغرفة الغسيل تأخرت ثلاثة أشهر. كما تأخرت فاتورة الغاز الطبيعي ثلاثة أشهر. لذلك نحن الآن مدينون بـ 60 ألف دولار لشركات المرافق. حدث هذا لأن المبنى كان في حالة سيئة بسبب عدم صيانة أي شيء.

كانت النتيجة أن رسوم الصيانة لدينا ارتفعت بشكل كبير. كما تم تقييمنا أيضًا بمبلغ 2000 دولار لكل منهما في يناير ومرة ​​أخرى في مارس.

يبدو أن المجلس اختار عدم متابعة الملاحقة القضائية ، كما تم كتابة اللوائح. إذا كان المال مفقودًا ، فسيتعين على أعضاء مجلس الإدارة القيام بذلك شخصيًا. وبالتالي ، إذا لاحقوا مدير الممتلكات وخسروا ، فسيكون ذلك بمثابة اعتراف بأموال مفقودة. لقد اختاروا فقط إعلان أنفسهم "غير مسئولين".

(على سبيل الاستثناء: يعيش ابن عمي في عمارات تم بناؤها في الأصل على هذا النحو ، ولم يحدث تحول وحدث نفس الشيء. لقد استهلكوا الآن ممتلكات وليس لديهم أموال لإصلاحها.)

اقتراحاتي - إذا كنت ستشتري شقة تحويل

• تحقق لمعرفة كيفية قياس الأدوات المساعدة العامة. ابحث عن العدادات الفردية - يدفع كل مالك الغاز والماء والكهرباء. لا أستطيع أن أؤكد هذا بما فيه الكفاية.
• اكتشف من هي شركة إدارة الممتلكات الخاصة بهم. قم بالبحث عبر الإنترنت عن اسم الشركة ومعرفة ما إذا كان أي شخص قد كتب تعليقات سلبية عنها. تحقق من تصنيفهم مع Better Business Bureau.
• اتصل بشركة إدارة الممتلكات ومعرفة ما إذا كانت تنوي الاستمرار في إدارة الممتلكات. أسقطتنا العديد من الشركات لأننا كنا أصغر من أن نحقق أرباحًا. هكذا انتهى بنا الأمر مع المدير الذي هرب مع الأموال.
• اطرح أسئلة حول عدد الوحدات التي يشغلها المالك وعدد الوحدات المملوكة من قبل المالكين الغائبين.
• اسأل عما إذا كان من المتوقع حدوث أي نفقات كبيرة في المستقبل القريب - مثل رصف ساحة الانتظار ، وإعادة تبطين المسبح. فكر في أي شيء كبير قد يحتاج إلى القيام به واسأل عن آخر مرة تم القيام به. تجول في الأنحاء وشاهد ما إذا كان يبدو أن هناك شيئًا رئيسيًا سيحتاج إلى الإصلاح ، مثل الأسقف أو الجوانب.
• اسأل متى حدث آخر تقييم لهم وما إذا كان أي تقييم متوقعًا. تعرف على آخر مرة ارتفعت فيها رسوم الصيانة وبنسبة الزيادة التقليدية.
• تجول حول الوحدات في أوقات مختلفة من النهار والليل لمعرفة نوع النشاط الذي تراه. على سبيل المثال ، إذا رأيت وحدات تخرج فيها الحزم وتدخل الأموال ، فمن المحتمل أن يكون هناك نشاط مخدرات.
• تعرف على ما إذا كان يمكنك اكتشاف بعض الملاك الحاليين واسألهم عما إذا كانوا سعداء بالعيش هناك.

أسئلة و أجوبة

سؤال: هل PDI مطلوب للتحويل؟

الجواب: كنت أعيش في المبنى كمستأجر قبل شراء الوحدة. لا أعرف ما الذي كان مطلوبًا من مالك المبنى فعله لتحويل المبنى من مبنى سكني إلى شقق سكنية. أتذكر أننا تلقينا خطابًا يشير إلى أن المالك كان يتقدم بطلب للحصول على حق التحويل ثم إشعارًا عندما تم تحويله مع خياراتنا. بصفتي مشترًا ، لم يكن مطلوبًا مني الحصول على PDI ولم أكن كذلك. قدم المالك الرهون العقارية كميزة بيع وبالتالي لم يكن هناك شرط من جانب شركة الرهن العقاري.

© 2017 إلين جريجوري

ما هي تجاربك مع كوندو التحويلات؟

آشلي توماس في 20 مايو 2020:

هذا محتوى رائع. ومع ذلك ، يتخلف الموقع عن الرئيسي مع العديد من النوافذ المنبثقة شكرًا لك على هذا - لقد سئمت من الشقة والآن أكدت مخاوفي. شكر.