جدول المحتويات:
- ماذا يحدث إذا تركت منزلك وتركته يغلق؟
- تأثير الرهن على التصنيف الائتماني الخاص بك
- أحكام نقص
- العواقب الضريبية للحبس
- عقارات وممتلكات أخرى
- خيارات لتجنب التعويق
- كيف تغلق على منزلك
- ماذا يحدث في الرهن؟
- فترة الاسترداد
- ماذا يحدث بعد الرهن؟
يمكن أن يكون حبس الرهن أو ترك منزلك وقتًا صعبًا في الحياة. إليك ما يجب فعله إذا احتجت إلى اتخاذ هذا القرار الصعب.
أندرو بوكانان
ماذا يحدث إذا تركت منزلك وتركته يغلق؟
عندما تواجه حبس الرهن ، قد يكون من المغري الاستسلام والابتعاد عن المنزل. قبل التخلي عن رهنك العقاري ، يجب أن تفكر في العواقب المحتملة لترك رهن منزلك. قد يبدو أحيانًا التخلي عن المنزل هو الخيار الأفضل ، لكن حبس الرهن في منزلك غالبًا ما يضر أكثر مما ينفع.
إلى جانب فقدان منزلك وربما عدم وجود مكان للعيش فيه ، فإن السماح بمنع منزلك سيؤثر بشكل كبير على تصنيفك الائتماني ويجعل الأمر أكثر صعوبة بالنسبة لك للتأهل للحصول على قرض جديد في المستقبل. هناك أيضًا عواقب ضريبية لحبس الرهن يجب أن تكون على دراية بها قبل اتخاذ قرار السماح لمنزلك بالذهاب إلى حبس الرهن.
إذن ماذا يحدث إذا تركت منزلك وتركته يغلق؟ ستساعدك هذه المقالة في فهم العواقب إذا انتهى الأمر بمنزلك. سيعطيك أيضًا فكرة عما يمكن توقعه ويقدم بعض الخيارات لأولئك الذين يريدون محاولة إنقاذ منازلهم وتجنب حبس الرهن.
تأثير الرهن على التصنيف الائتماني الخاص بك
قد تتساءل عما يحدث لائتمانك مع الرهن. ربما تكون على دراية بأن الرهن سيضر بدرجة الائتمان الخاصة بك. يمكن أن يختلف مدى تأثيرها على درجاتك ، ولكن ضع في اعتبارك أن كل دفعة متأخرة ستظهر في تقرير الائتمان الخاص بك. أيضًا ، عندما يمر منزلك بحجز الرهن ، سيتم إدخال إدخال في قسم تقرير الائتمان الخاص بك الذي يغطي الإجراءات القانونية.
يميل الرهن إلى التأثير على درجة الائتمان الخاصة بك أكثر إذا كان لديك القليل جدًا من الديون الأخرى. إذا كانت لديك بطاقات ائتمان ومدفوعات سيارات محدَّثة ، فقد يساعد ذلك في تقليل تأثير الرهن على تصنيفك الائتماني. ومع ذلك ، إذا كان لديك عدد قليل من العناصر الأخرى في تقرير الائتمان الخاص بك ، أو كانت تلك الفواتير متأخرة أيضًا ، فعادة ما يكون التأثير أكبر بكثير.
يمكن أن يظل سجل الرهن والدفع المتأخر في تقرير الائتمان الخاص بك لمدة تصل إلى سبع سنوات ، ولكن هذا لا يعني أنك لن تتمكن من الحصول على قرض لمدة سبع سنوات. بمجرد أن يتحسن وضعك المالي ، يجب أن تبدأ في بذل جهد لدفع كل فاتورة لديك في الوقت المحدد. يجد الكثير من الناس أنه بعد أقل من عامين من القيام بذلك ، يمكنهم التأهل للحصول على قرض جديد.
بعد المرور بحجز الرهن ، من المحتمل أنك ستحتاج إلى دفعة أولى كبيرة في المرة القادمة التي تقترض فيها المال لشراء منزل. من المحتمل أيضًا أن يكون سعر الفائدة الخاص بك أعلى. ضع في اعتبارك أن البرامج الحكومية مثل Fannie Mae و Freddie Mac غير متاحة للأشخاص الذين لديهم منزل ممنوع الرهن خلال العامين الماضيين.
إذا لم يكن حبس الرهن ناتجًا عن إصابة أو ظروف أخرى غير متوقعة حالت دون قدرتك على سداد مدفوعاتك ، فربما تكون لديك مشكلات في إدارة الديون يجب معالجتها. يمكن لشركات مثل Freedom Debt Management مساعدتك في التخلص من ديون بطاقتك الائتمانية وإعادة بناء ائتمانك في النهاية بحيث تكون أقل عرضة للوقوع في مشاكل مع ديونك في المستقبل
أحكام نقص
أحد الأسئلة التي يتم طرحها في كثير من الأحيان هو ، "إذا كان منزلي ممنوع الرهن ، فهل يمكن أن يدفعوني؟ في كثير من الدول ، الجواب هو نعم. هذا يحدث في كثير من الأحيان الآن بعد أن كان. والسبب هو أن أسعار العقارات قد انخفضت ، لذلك فمن المرجح أن يتم بيع منزلك بأقل من مبلغ القرض. إذا كانت ولايتك تسمح بأحكام النقص ، فيمكن للمقرض أن يلاحقك للفرق بين المبلغ المستحق على رهنك العقاري والسعر الذي تم بيع المنزل به في مزاد الرهن.
العواقب الضريبية للحبس
شيء واحد لا يدركه الكثير من الناس هو أنه غالبًا ما تكون هناك عقوبة ضريبية تترافق مع حبس الرهن. ما يحدث هو ، إذا تم بيع المنزل بأقل من المبلغ المستحق ، يعتبر باقي رصيد القرض "معفى".
تنظر مصلحة الضرائب إلى هذا على أنه دخل لأنه شيء كان عليك دفعه ولكنك ستخرج منه. نتيجة لذلك ، قد يتم فرض ضرائب عليك على الفرق بين المبلغ المستحق عليك والمبلغ المباع للمنزل.
إنها لفكرة جيدة التحدث إلى محاسب أو محامي ضرائب حول العواقب الضريبية المحتملة قبل السماح لمنزلك بحجز الرهن.
عقارات وممتلكات أخرى
غالبًا ما يقلق الناس عند مواجهة حبس الرهن وهو ما إذا كان المقرض سيكون قادرًا على أخذ ممتلكات وعقارات أخرى يمتلكونها أيضًا. نظرًا لأن القروض العقارية مضمونة بالممتلكات التي يتم تمويلها ، فعادة ما تكون تلك الممتلكات هي كل ما يمكن للمقرض الحصول عليه. ومع ذلك ، إذا قمت بإدراج قطعة أخرى من العقارات على وجه التحديد كضمان إضافي عند التقدم بطلب للحصول على القرض ، فيمكن أيضًا الاستيلاء على هذا العقار.
عندما يحجز المقرض الخاص بك على منزلك ، لا يتم تضمين ممتلكاتك الشخصية في الرهن. ليس للمقرض أي مطالبة على أي ممتلكات غير مرتبطة بشكل دائم بالمنزل.
خيارات لتجنب التعويق
بدلاً من الابتعاد عن المنزل ، من الجيد الاتصال بالمقرض الخاص بك بمجرد أن تبدأ في مواجهة مشكلة في سداد مدفوعاتك لمحاولة حل شيء ما. العديد من المقرضين لديهم برامج متاحة لمساعدة أصحاب المنازل الذين يمرون بصعوبات مالية قصيرة الأجل. من خلال العمل مع المُقرض الخاص بك ، قد تتمكن من إيقاف حبس الرهن على منزلك.
الفعل بدلا من الرهن
إذا بدا أنك لن تكون قادرًا على إيجاد طريقة للاحتفاظ بمنزلك ، فإن بعض المقرضين سيقدمون "سندًا بدلاً من الرهن" أو "نقودًا للمفاتيح". إذا تمكنت من إقناع المقرض الخاص بك بالدفع لك للخروج بسرعة وترك المنزل في حالة جيدة ، فقد يساعدك ذلك في دفع تكلفة الانتقال إلى منزل جديد. ومع ذلك ، فإن الفعل بدلاً من الرهن عادة ما يكون له نفس التأثير على تصنيفك الائتماني مثل الرهن الفعلي.
بيع قصير
أحد البدائل للتخلي عن منزلك هو البيع على المكشوف. لسوء الحظ ، أنت بحاجة إلى تعاون البنك للقيام بذلك. عندما تبيع منزلك للبيع على المكشوف ، يوافق البنك على قبول المبلغ الذي يبيعه المنزل كدفعة كاملة للرهن العقاري. بعض البنوك لن تقوم بعمليات بيع على المكشوف على الإطلاق ، وتلك التي تفعل ذلك ستجعلك تقفز عبر الكثير من الأطواق وتعبئ الكثير من الأوراق للحصول على الموافقة على البيع. ونتيجة لذلك ، فإن عمليات البيع على المكشوف نادرة. ومع ذلك ، إذا كان بإمكانك القيام بذلك ، فإن البيع على المكشوف أفضل من ترك منزلك في حبس الرهن.
تعديل القرض
تعديل القرض هو اتفاق بينك وبين البنك يغير شروط القرض. من الصعب إقناع بنك بالدخول في اتفاقية تعديل قرض مثل البيع على المكشوف ، وربما يكون الأمر أكثر صعوبة. إذا اتبعت هذا الخيار ، فمن الجيد أن يكون لديك محام متمرس أو شركة تعديل قروض تساعدك خلال هذه العملية.
كيف تغلق على منزلك
أرى الكثير من الأشخاص يبحثون عن كيفية حبس الرهن للمنزل ، لذلك سأستغرق دقيقة للإجابة على هذا السؤال. من الواضح ، إذا لم تدفع على الرهن العقاري الخاص بك ، فسيتم إغلاق منزلك في النهاية ، ولكن أعتقد أنك إذا كنت تبحث عن معلومات حول كيفية حجز منزلك ، فما تسأله حقًا هو ما إذا كان يجب عليك إخبار البنك أنك ترك منزلك يذهب إلى حبس الرهن.
الجواب على هذا السؤال هو أن الأمر متروك لك تمامًا. يمكنك إخبار شركة الرهن العقاري الخاصة بك أنه لم يعد بإمكانك سداد الدفعة ، أو يمكنك التوقف عن سدادها. إذا قمت بإخطار المُقرض ، فيمكنك توقع أن تبدأ عملية الرهن في وقت أقرب مما لو لم تفعل ، لذلك قد لا يكون إخبارهم في مصلحتك الفضلى. ماذا يحدث عندما تغلق الرهن على منزل ولا تجد منزلًا آخر للانتقال إليه قبل أن تضطر إلى إخلاء المبنى؟ سوف تحتاج إلى الوقت والمال من أجل التحرك. قد تجد أنك ستكون أفضل حالًا إذا حاولت تأخير حبس الرهن مع توفير المال للإيجار ونفقات النقل.
ماذا يحدث في الرهن؟
إذن ماذا يحدث عندما تغلق الرهن؟ هذا سؤال جيد. بادئ ذي بدء ، بمجرد أن تبدأ في التخلف عن سداد مدفوعاتك ، ستتلقى إشعارًا بأن دفعتك قد تجاوزت موعد استحقاقها. يمكنك أيضًا البدء في تلقي مكالمات تحصيل من المُقرض. قد تستمر شركة الرهن العقاري في إرسال إخطارات متأخرة عن موعد استحقاقها لمدة شهرين إلى ثلاثة أشهر قبل بدء عملية الرهن ، أو قد تبدأ في إغلاق الرهن بمجرد تأخرك عن سداد الرهن العقاري.
اشعار الافتراضي
تختلف عملية حبس الرهن من حالة إلى أخرى ، لكن جميع الدول تتطلب نوعًا من الإشعار قبل أن يبدأ البنك إجراءات حبس الرهن. قد يسمى هذا "إشعار التقصير" ، أو "إشعار التعجيل" ، أو "خطاب الطلب" ، حسب المكان الذي تعيش فيه. في معظم المناطق ، سيكون لديك حوالي ثلاثين يومًا لتعويض رهنك العقاري قبل أن يتمكن المقرض من اتخاذ مزيد من الإجراءات لحجز الرهن العقاري على منزلك.
إشعار بيع الرهن
بعد أن يتم إرسال إخطار إليك وانتهاء فترة الانتظار ، يمكن للمقرض تحديد موعد لبيع منزلك في مزاد الرهن. قد يتم إخطارهم بتاريخ مزاد الرهن عن طريق البريد أو عن طريق النشر في المنزل ، ولكن في معظم الأماكن يتم ذلك عن طريق نشر إشعار عام في الجريدة المحلية. بمجرد نشر الإشعار أو تسليمه ، لن تتمكن بعد ذلك من حفظ منزلك عن طريق تحديث مدفوعاتك. سيتعين عليك الآن دفع مبلغ القرض بالكامل لإيقاف حبس الرهن.
مزاد التعويق
في مزاد الرهن ، سيتم منح مقدمي العطاءات فرصة للمزايدة على المنزل. إذا كان العطاء المرتفع مساويًا للمبلغ المستحق أو أكبر منه ، فسيستحوذ المزايد الأعلى على المنزل بعد فترة الاسترداد ، إذا كان هناك واحد. خلاف ذلك ، سينتهي البنك بالحصول على ملكية المنزل.
فترة الاسترداد
في كثير من الدول ، هناك ما يسمى "فترة استرداد" في عملية الرهن. تختلف طريقة عمل هذا من حالة إلى أخرى ، لذا يجب عليك مراجعة قوانين حظر الرهن في ولايتك لمعرفة ما إذا كان لديك فترة استرداد ، وإذا كان الأمر كذلك ، فما هي مدتها.
إذا كانت هناك فترة استرداد ، فستكون لديك فترة زمنية معينة بعد بيع المنزل في المزاد والتي يمكنك خلالها الخروج بالرصيد المستحق على المنزل واسترداد المنزل. تتراوح فترة الاسترداد غالبًا بين 6-12 شهرًا.
هذا يعطي صاحب المنزل فرصة لمحاولة العثور على مشتر للمنزل لسداد رصيد القرض. حتى إذا لم تتمكن من العثور على مشترٍ ، يحق لك البقاء في المنزل خلال فترة الاسترداد. خلال هذا الوقت ، أنت تعيش في المنزل بدون إيجار. من الجيد استخدام هذا الوقت لتوفير المال لاستئجار منزل أو شقة أخرى.
ماذا يحدث بعد الرهن؟
الآن بعد أن عرفت ما يحدث عند حجز الرهن على منزل ، قد تتساءل عما يحدث بعد حبس الرهن في المنزل بمجرد انتهاء فترة الاسترداد (إذا كانت هناك فترة في ولايتك) ، سيتولى البنك ملكية المنزل. يصبح جزءًا من مخزون البنك ، أو مخزون العقارات المملوكة للبنك.
عادةً ما يتم سرد المنازل المملوكة للبنك لدى وكيل عقارات تمامًا مثل أي منزل آخر. عادة ما تباع المنازل المحجوزة بسعر أقل من المنازل الأخرى لأنها غالبًا ما يتم إهمالها أثناء وبعد عملية الرهن. ونتيجة لذلك ، فإنهم عادة ما يحتاجون إلى بعض TLC بحلول الوقت الذي يصلون فيه إلى السوق ولا يجلبون سعرًا مرتفعًا مثل المنازل الأخرى في نفس الحي.