كيف يخدع وكلاء العقارات المشبوهة

لقد تلقيت العديد من الشكاوى من أصحاب العقارات حول هذا المقال! يزعمون أن جميع أصحاب العقارات هم Honest Johns ولديهم مصالح عملائهم الفضلى في القلب.

هناك الكثير من وكلاء العقارات الجيدين والصادقين. لكن كل صناعة لها نصيبها من الممارسين الفاسدين - لسوء الحظ ، هذه مجرد طبيعة بشرية. خذ أي مجموعة كبيرة من الأشخاص ، وستجد نسبة مئوية على استعداد لتحريف القواعد لصالحهم. وكما نعلم جميعًا ، يمكن أيضًا أن يكون الأشخاص الأكثر نضارة وسحرًا هم الأكثر انحناءًا ، لذلك لا يمكننا افتراض أن الرجال اللطفاء هم حقًا الرجال اللطفاء!

بالنسبة لمعظم الناس ، فإن منزلهم هو أكبر استثمار منفرد يقومون به في حياتهم ، لذا يجدر بنا أن ندرك الحيل التي يمكن أن يقوم بها غير المبدئي.

يمكن للوسطاء العقاريين جني المزيد من المال من بيع عدة منازل بسعر رخيص ، أكثر من منزل واحد بأفضل سعر

لماذا تريد شادي السماسرة بيع رخيصة

في أصل المشكلة هناك مفهوم خاطئ كبير: أن لديك أنت وسمسار العقارات نفس الهدف في الاعتبار ، وهو بيع الممتلكات الخاصة بك بأقصى سعر ممكن. هذا ببساطة ليس صحيحًا. كنت ترغب في بيع بأعلى سعر ممكن. سمسار عقارات يريد فقط البيع.

قد تتساءل ، لماذا بحق الأرض لا يريد سمسار عقارات أفضل الأسعار؟ بعد كل شيء ، تعتمد عمولته على سعر البيع ، لذلك كلما ارتفع السعر ، زادت عمولته.

الجواب بسيط: السرعة. إذا تمسك بأعلى سعر يمكن أن يتحمله السوق ، فهذا يعني المزيد من عمليات التفتيش والمزيد. صحيح أنه سيحصل على عمولة أقل إذا كان السعر أقل ، ولكنه أيضًا سيقضي وقتًا أقل بكثير ، وسيكون قادرًا على الانتقال إلى المنزل التالي بشكل أسرع.

يمكنه بيع ستة منازل بسعر أقل في نفس الوقت الذي يحتاج فيه لبيع ثلاثة منازل كاملة السعر ، والنتيجة ستكون عمولة أكبر له!

بالطبع ، يجب أن يتفق سمسار العقارات معك قانونيًا وأن يلتزم به: لا يمكنه بيع العقار إذا كنت لا توافق على السعر. لكن السمسار المظلل لديه طرق يمكنه من خلالها التعامل معك ، البائع ، لإقناعك بقبول سعر أقل في النهاية.

كيف يقوم سمسار عقارات شادي بتخفيض سعر البيع

عندما يأتي السمسار لرؤية منزلك ، فإنه يشير إلى جميع الميزات الجيدة للممتلكات الخاصة بك ، ويحدد سعرًا مثيرًا للإعجاب.

بمجرد التسجيل ، يبدأ الوكيل في إظهار المشترين المحتملين من خلال منزلك. بعد كل فحص ، يتصل ليخبرك كيف سارت الأمور. لدهشتك ، أخبرك أنه يشعر بخيبة أمل لتلقيه ردود فعل سلبية (والتي ، من الغريب أنه لم يذكرها أبدًا - أو رفضها باعتبارها غير مهمة - في زيارته الأولى!)

في الأسبوع الأول ، قد يقول أن بعض المشترين لم يعجبهم الديكور وسيضطرون إلى إعادة طلاء المنزل بأكمله. في الأسبوع الثاني ، سيذكر المشترين الذين شعروا أن المطبخ بحاجة إلى استبدال. في الأسبوع الثالث ، قد تكون سجادة بالية أو قطعة مزراب تالفة. بدلاً من ذلك ، قد يدعي أنه يتلقى تعليقات مستمرة على عيب واحد ولكن رئيسي ، مثل عدم وجود ضوء الشمس في غرفة المعيشة ، أو السطح الذي يحتاج إلى استبدال.

قد يقول أيضًا أن المشترين قالوا ما قد يدفعونه ، على سبيل المثال ، "إنني أتلقى بعض الاهتمام بالمئات الثلاثة المنخفضة" يعني أن الناس قالوا إنهم قد يدفعون 300.000 إلى 350.000 دولار للمنزل. مهما كان النطاق ، فإنه دائمًا ما يكون بشكل كبير تحت الرقم الذي اقتبسه أولاً. إذا أعربت عن القلق ، فسوف يقول ، "حسنًا ، عليك أن تضع في اعتبارك ، لم يعجبهم…" (مهما كان العيب الأخير).

ربما تكون قد خمنت الآن أن المشترين ربما لم يقلوا شيئًا من هذا القبيل ، أو إذا فعلوا ذلك ، فهذا تعليق غير رسمي. إنه يصنعها لإثارة الشك في عقلك ، لتقويض ثقتك بهذا السعر المثير للإعجاب الذي نقله في الأصل. أسبوعًا بعد أسبوع ، يقدم لك تعليقات سلبية على العقار ، بهدف تقليل توقعاتك. وفي الوقت نفسه ، يعمل أيضًا على المشترين…

ترقب العملاء الذين لديهم بوصلة أخلاقية أقل من مثالية.

"ربط" المشتري

من غير القانوني أن تذكر سعرًا لم يوافق عليه البائع - ولكن إذا كان الوكيل يجري محادثة خاصة مع مشترٍ محتمل ، ولا يوجد شهود ، فهذه كلمته ضدهم - لذلك لا يمكنك إثبات أي شيء ، وسوف ربما لا تعرف على أي حال.

إذا كانت الممتلكات الخاصة بك معروضة للبيع بسعر ثابت ، فسيخبر سمسار العقارات خلال عمليات التفتيش المشترين بأنك "قابل للتفاوض للغاية" (سواء كنت أنت أو لا). إذا كانت الممتلكات الخاصة بك معروضة للبيع بالمزاد ، فسيقوم الوكيل بتسمية نطاق سعري بشكل خاص أقل بكثير مما تأمل في الحصول عليه.

لقد اكتشفت أن أكثر من وكيل يقوم بذلك ، لأنني أحب مشاهدة الممتلكات ، لذلك عندما يعرض أحد معارفه منزلًا للبيع ، يجب أن أذهب وأبحث. ذات مرة كانت شقة بيعت بمبلغ 380 ألف دولار. تحدثت إلى الوكيل وقال لي ، "إذا كنت مهتمًا ، فأنا متأكد من أنهم سيقبلون عرضًا بقيمة 340 ألف دولار".

في المرة القادمة التي قابلت فيها صديقي ، سألتهم كيف تسير الأمور. قالت بفظاظة: "ليس جيدًا". "أخبرني الوكيل أنهم لا يحصلون إلا على الفائدة المنخفضة من 300 دولار. أخبرنا في الأصل أننا سنحصل بسهولة على أكثر من 375000 دولار ، لذلك نشعر بخيبة أمل حقًا."

بالطبع ، هو فقط يحصل على اهتمام بـ 300 دولار منخفضة ، إذا كان هذا ما يقوله للمشترين فهو يستحق!

إذا ضبطت وكيلك يقوم بذلك ، فسيخبرك ، "نقتبس سعرًا منخفضًا لجذب اهتمام المشترين ، ثم يمكننا التفاوض معهم من هناك" لا أعرف لماذا يعتقد أي شخص هذا!

هل بيع هذا المنزل بالسعر الموعود؟

حسم الصفقة

في النهاية ، سوف تحصل على عرض للمنزل ، أو سيصل يوم المزاد ، وسيقوم شخص ما بالمزايدة.

بفضل الوكيل ، من المحتمل جدًا أن يكون العرض أو المزايدة أقل مما تتوقع. عندما يقدمها لك ، من المحتمل جدًا أن تقول ذلك ، والذي سيرد عليه الوكيل ، "نعم ، لكن ضع في اعتبارك أن المشترين قد تأخروا جميعًا بسبب قلة ضوء الشمس (أو مهما كانت المشكلة) ". سيخبرك كيف لا يمكنك أبدًا التأكد من قيمة العقار مقدمًا ، ولكن الآن "تم اختباره في السوق".

هذا كله هراء تام. لم يتم "اختبار العقار في السوق" بقيمته الحقيقية ، لأن الوكيل يخبر الجميع أنه قيمته أقل مما هي عليه بالفعل!

لقد جربت هذه التقنيات بالضبط عندما بعت منزلي بعد الطلاق. بعد سنوات ، قرأت عرضًا للتدريب على العقارات والحيل القذرة كتبه نيل جينمان ، الذي أسس مجموعة من وكلاء العقارات الملتزمين بممارسات البيع الأخلاقية. أوصي بشدة بكتبه لأي شخص يشتري أو يبيع الممتلكات. كان الكتاب الذي ساعدني أكثر هو أخطاء العقارات (كلا الإصدارين كيندل و ورقي الغلاف متاحان). تم تأليف الكتاب عن سوق العقارات الأسترالية ، ولكنه قابل للتطبيق أيضًا في الولايات المتحدة الأمريكية. أوصي أي شخص يشتري أو يبيع عقارًا لشرائه.

تلقيت عدة تعليقات من سماسرة عقارات تقول "أنا آسف لأنك مررت بتجربة سيئة" وتؤكد لي مدى روعة معظم وكلاء العقارات. لذلك يجب أن أوضح أن هذه المقالة لا تستند إلى تجربة سيئة واحدة. منذ أن قرأت كتب جينمان ، اشتريت العديد من العقارات وقمت ببيعها وواجهت نفس الأساليب مرارًا وتكرارًا. لحسن الحظ ، بسبب وعيي ، تمكنت من تحويلها لمصلحتي ، خاصة عند الشراء. والبعض الآخر لا يحالفهم الحظ.

أنا لا أنكر وجود وكلاء عقارات جيدين هناك. ولكن إذا شرعت في بيع منزلك متخيلًا أن جميع العملاء هم ملائكة ، فأنت أحمق!

• زوجان يقاضيان وكيلًا على صفقة عقارية ساءت - جنوب شرق تكساس ريكوردس

  ساوث إيست تكساس ريكورد - أخبار محكمة جنوب شرق تكساس - تقاضي - دعوى جماعية ، أسبستوس ، أخبار سوء التصرف الطبي

© 2008 كيت سوانسون