الاستثمار العقاري السكني والتجاري 101

الاستثمار العقاري

قد يبدو الاستثمار العقاري مخيفًا للمبتدئين. الغزوة الأولى والوحيدة لامتلاك العقارات التي سيقوم بها معظم الأمريكيين هي شراء منزل - وهذا يمثل تحديًا كافيًا دون إضافة تعقيدات إلى هذا المزيج! بعد كل شيء ، من في عقله الصحيح سيشترك للحصول على المزيد في طريق مدفوعات الرهن العقاري ورسوم التأمين وتكاليف الصيانة؟

كإجابة ، ما عليك سوى إلقاء نظرة على المعدل التاريخي لتقدير استثمارات سوق العقارات (حوالي 9٪ سنويًا على مدار الخمسة والثلاثين عامًا الماضية). ¹ هذا أمر منطقي لأن الوظائف تنشأ مع نمو الاقتصاد. ضع في اعتبارك أن سكان الولايات المتحدة جلسوا على حق حوالي خمسة ملايين نسمة منذ مائتي عام. قبل قرن من الزمان ، كان هناك (تقريبًا) خمسة وسبعون مليون شخص يعيشون في بلدنا. اليوم ، تضاعف هذا العدد أكثر من أربعة أضعاف ، وأصبح الآن أكثر من ثلاثمائة مليون شخص يتصلون بـ US of A Home - وقد تفترض بأمان أن معظم هؤلاء الأشخاص سيحتاجون إلى شيئين في مرحلة ما: مكان للعمل ومكان ليعيش! ^2،3 بالمناسبة ، كلا هذين الأمرين يتطلب عقارات.

بشكل عام ، سيتطلب منا استمرار إنشاء منازل ووظائف جديدة في بلدنا الاستفادة من المعروض المحدود من الأراضي التي يمكننا الوصول إليها. مع انخفاض كمية (العرض) من هذه الأرض ، حتى مع تزايد الحاجة إليها (الطلب) ، ترتفع الأسعار أعلى وأعلى. هل تتذكر عندما كنت في المدرسة الابتدائية ، وتعرف على التوسع الغربي العظيم في القرن التاسع عشر؟ في تلك الأيام ، كانت الحكومة الفيدرالية تتنازل حرفياً عن الأرض للمواطنين الذين وافقوا على العيش والعمل في تلك الأرض مقابل ذلك. كان بإمكانهم تحمل ذلك السخاء لأن المعروض من الأراضي في ذلك الوقت تجاوز بكثير الطلب عليها.

لم يعد هذا هو الحال - وكما هو الحال مع أي مورد محدود - ستستمر الأسعار في الارتفاع مع نمو السكان ، مما يغذي استهلاك إمداداتنا الثابتة من الأراضي القابلة للبناء. على هذا النحو ، سيرى الفرد المحنك العقارات كاستثمار سليم. ومع ذلك ، هذا لا يعني أن سوق العقارات محصن ضد التقلبات التي تتعرض لها الأسواق المالية. بعيد عنه! في الواقع ، فإن معظم الأشخاص الذين لا يجدون نجاحًا في الاستثمار العقاري هم الذين يبالغون في رد فعلهم تجاه التقلبات قصيرة الأجل ، ويحاولون التوفيق بين ممتلكاتهم وفقًا لذلك.

من أجل تحقيق كامل إمكانات التقدير للاستثمار العقاري ، من الضروري عادة شراء الممتلكات والاحتفاظ بها على مدى سنوات عديدة - حتى للتقاعد ، وما بعده - من أجل تحمل الخسائر قصيرة الأجل والاستفادة من ارتفاع الأسعار على المدى الطويل. علاوة على ذلك ، في حين أنه من الصحيح من الناحية النظرية أن أسعار جميع الأراضي ستستمر في الارتفاع مع توسع السكان ، فقد يستغرق هذا بعض الوقت في بعض الحالات.

لذلك ، لا يكفي ببساطة شراء أي قطعة من العقارات القديمة ، ثم الجلوس ومشاهدة قيمة الممتلكات الخاصة بك. تحتاج إلى تطبيق طرق مجربة وحقيقية لتقييم قيمة العقار قبل الشراء ، من أجل زيادة فرصك في رؤية القيمة تزداد بمعدل أسرع من العقارات الأخرى (نسبيًا). وتشمل هذه: تحليل أسواق العقارات المحلية والاقتصادات ، وعمليات التفتيش والتقييم الشاملة لكل عقار تفكر فيه بجدية ، وحسابات واقعية لتدفقات الدخل المتوقعة مقابل النفقات الصادرة.

سيتم تغطية كل هذه الاعتبارات وأكثر في هذا البرنامج التعليمي متعدد الأجزاء: الاستثمار العقاري السكني والتجاري 101! في هذه الدفعة ، سأوضح إيجابيات وسلبيات شراء العقارات لتنمية ثروتك. بعد ذلك ، سنتحدث عن بعض الأساليب غير المباشرة للاستثمار العقاري ، لأولئك الأشخاص الذين يرغبون فقط في الحصول على العوائد التي يتمتع بها السوق بمرور الوقت ، ولكن ليس لديهم الرغبة في التعامل مع المتاعب التي تمر باليد -في متناول اليد مع كونك المالك.

في الدفعة الثانية ، كيفية الاستثمار في العقارات مباشرة ، سأقدم نظرة عامة مفصلة على ما ينطوي عليه الاستثمار في الأنواع الرئيسية الثلاثة للعقارات: العقارات السكنية ، والعقارات التجارية ، والأراضي غير المطورة. في الجزء 3 ، تقييم العقارات وتحليل التدفق النقدي ، سنتناول المبادئ التي تحتاج إلى فهمها من أجل استكشاف المجالات المرغوبة

لأنشطة الاستثمار العقاري الخاصة بك ، وكيفية إجراء تقييم مناسب ، وخطوة بخطوة طريقة لتحديد التدفق النقدي (أي دخل الإيجار مطروحًا منه المصاريف).

الجزء 4 من هذه السلسلة ، التفاوض على الصفقات وتجنب عمليات الاحتيال في الاستثمار العقاري ، سوف يمنحك نظرة ثاقبة للنقاط الدقيقة لإبرام صفقة عقارية (التكلفة) بكفاءة ، بالإضافة إلى دليل على بعض الاستثمارات العقارية الرهيبة التي يجب تجنبها على الإطلاق التكاليف. بعد قراءة هذه الدفعة ، ستكون مستعدًا لتحديد بعض "مصائد الليمون" الشائعة في عالم العقارات ، بالإضافة إلى التكتيكات الشائعة التي يستخدمها البائعون والمشترين غير الأخلاقيين.

لذلك ، دون مزيد من اللغط ، أعطيك الاستثمار العقاري السكني والتجاري 101!

الاستثمار العقاري السكني والتجاري 101

ما الذي تشترك فيه المدن الكبرى مثل نيويورك ولوس أنجلوس وسان فرانسيسكو؟ بالنسبة للمبتدئين ، تعتبر أسعار العقارات في جميع تلك المدن الكبرى المزدهرة من أعلى الأسعار! وذلك لأن المعروض من الأراضي القابلة للتطوير يكون نادرًا عند قياسه مقابل الطلب الكبير عليها. لذلك ، من المرجح أن يتم بيع كل من العقارات السكنية والتجارية بسعر أعلى.

على النقيض من ذلك ، فإن أسعار العقارات في كثير من الغرب الأوسط الأمريكي أو الجنوب أقل بكثير بسبب وجود عرض أكبر من الأراضي القابلة للبناء (على سبيل المثال ، فكر في "مساحات مفتوحة واسعة"). هذا لا يعني أنه لا يمكنك رؤية معدل تقدير جيد لأي استثمارات عقارية تتم في مثل هذه المناطق الريفية - فقط أنه يجب عليك قياس توقعاتك وفقًا لذلك. على سبيل المثال ، إذا حددت أن حالة ملف

الاقتصاد المحلي في بلدة متوسطة الحجم A - قرية صغيرة مريحة تقع في مكان ما في قلب أمريكا - تتمتع بصحة جيدة وتستعد للتوسع ، إذن لديك كل الحق في توقع عقار استثماري (مدروس جيدًا وسليمًا ماليًا) في المنطقة لتقدير بلطف بمرور الوقت. قد لا يتطلب الأمر نوع الأقساط التي تتوقعها من منزل مستقل في مانهاتن في حياتك ، ولكن هذا أقل أهمية من التقدير الإجمالي لاستثمارك الأصلي.

كل من التقدم والصناعة والإنتاجية لها تأثير إيجابي على أسعار العقارات ، وتكثر الفرص (في العديد من المجالات) للمستثمرين الأذكياء الذين يرغبون في رؤية أموالهم تنمو. طالما لديك فهم لكيفية تحليل واختيار العقارات الاستثمارية ، فمن المحتمل أنك ستتمكن من العثور على بعض العقارات ذات الأهمية في منطقتك العامة. وحتى إذا لم يكن الأمر كذلك - على سبيل المثال ، إذا كنت تعيش في منطقة تعاني من الركود الاقتصادي - فلا يزال بإمكانك الاستثمار في العقارات بشكل غير مباشر عن طريق صناديق الاستثمار العقاري وصناديق الاستثمار العقارية المشتركة (سيتم مناقشتها لاحقًا).

إيجابيات الاستثمار في العقارات:

1. تقدير الممتلكات ودخل الإيجار

هناك طريقتان يكسب بهما المستثمرون العقاريون المال من ممتلكاتهم: التقدير بمرور الوقت و / أو دخل الإيجار من المستأجرين. علاوة على ذلك ، على عكس الأوراق المالية الأخرى (غير التقاعدية) مثل الأسهم والسندات ، فإن ارتفاع الممتلكات يضاعف الضرائب المؤجلة إلى أن يختار المستثمرون البيع. لا يزال من الممكن تجنب دفع الضرائب حتى في ذلك الوقت ، إذا تم استخدام أرباح بيع أي عقارات مؤجرة لشراء عقارات أخرى للإيجار. تُعرف هذه التبادلات Starker ، أو تبادلات قسم IRS 1031 .

لحسن الحظ ، حتى إذا قرر المستثمرون عدم ترحيل الأرباح من مبيعات العقارات المؤجرة ، فإن الضرائب على هذه الأرباح تقتصر على خمسة عشر بالمائة على الأكثر - إذا تم الاحتفاظ بالعقارات المعنية لمدة عام واحد على الأقل. يتم تصنيف هذه الأرباح على أنها مكاسب رأسمالية طويلة الأجل ، وتخضع للضريبة بمعدل أقل بشكل كبير من أرباح رأس المال قصيرة الأجل ، والتي يمكن أن تخضع للضريبة بمعدل مرتفع يصل إلى أربعين بالمائة. (ييكيس!)

ومع ذلك ، هناك مشكلة ، وهي تكمن في الطريقة التي تصنف بها مصلحة الضرائب الأرباح المحققة من بيع العقارات المؤجرة (غير القابلة للتمديد). أي أن الحكومة لا تحسب الأرباح من بيع عقار مؤجر ببساطة سعر البيع مطروحًا منه سعر الشراء. بدلاً من ذلك ، يُخصم الاستهلاك (أي انخفاض قيمة العقار بمرور الوقت ، بسبب البلى على وجه الخصوص) الذي

يطالب به المستثمرون بشأن عائداتهم الضريبية - عن كل عام يكون فيه العقار - من سعر الشراء الأصلي ، ثم يتم استخدام هذا الرقم لتحديد إجمالي الأرباح من البيع.

على سبيل المثال ، لنفترض أنك تخطط لبيع عقار مؤجر اشتريته قبل خمس سنوات مقابل 100000 دولار. لكل عام من الملكية ، طالبت بمبلغ 3000 دولار في الإهلاك في إقرارك الضريبي ، بإجمالي 15000 دولار. الآن ، تخيل أن ممتلكاتك قد ارتفعت بمعدل عشرة بالمائة سنويًا على مدار تلك السنوات الخمس نفسها ، بحيث نمت القيمة الإجمالية لاستثمارك إلى 110.000 دولار.

للوهلة الأولى ، يبدو أن ربحك الخاضع للضريبة هو 10 آلاف دولار (110 ألف دولار - 100 ألف دولار = 10 آلاف دولار) - لكن مصلحة الضرائب لا تراها بهذه الطريقة! في نظرهم ، سيشمل إجمالي أرباحك مبلغ 15000 دولار من الإهلاك الذي طالبت به في إقراراتك الضريبية. لذلك ، ستكون مدينًا لهم بقطع ربحهم البالغ 25000 دولارًا ، على الرغم من أنك حقًا ربحت 10000 دولار فقط من البيع (100000 دولار - 15000 دولار = 85000 دولار ،

و 110 ألف - 85000 دولار = 25000 دولار) فقط لدفع النقطة إلى المنزل: خمسة عشر بالمائة من 10000 دولار تساوي 1500 دولار ؛ بينما خمسة عشر بالمائة من 25000 دولار هي 3750 دولار - أكثر من ضعف المبلغ الأصلي!

بالطبع ، لا يأخذ هذا الرسم التوضيحي في الاعتبار الربح المكتسب من إيرادات الإيجار مطروحًا منه النفقات خلال فترة الخمس سنوات. يُعرف هذا باسم "التدفق النقدي" ، وهو محدد رئيسي في ما إذا كان العقار المؤجر سيكون استثمارًا مفيدًا أم لا. عادةً ما يكون التدفق النقدي صغيرًا في السنوات الأولى لملكية العقارات - ما لم يتم دفع دفعة أولى كبيرة (على الرهن العقاري) في البداية - حيث يتم التهام أرباح التشغيل الشهرية بسبب تكاليف الرهن العقاري ، وضرائب الممتلكات ، ورسوم التأمين والصيانة.

(ملاحظة: التدفق النقدي - دخل الإيجار الذي يتجاوز النفقات (على سبيل المثال ، الرهن العقاري ، ضرائب الملكية ، التأمين ، الصيانة) للممتلكات - يتم التعامل معه بشكل كامل في الجزء 3 من هذا البرنامج التعليمي.)

في أفضل السيناريوهات ، سيزيد المستثمرون معدلات الإيجار على عقاراتهم بشكل أسرع من زيادة نفقاتهم ، وبالتالي تحقيق ربح ثابت. ومع ذلك ، قد لا يكون هذا ممكنًا في أوقات تباطؤ النمو الاقتصادي - أو ما هو أسوأ من الركود. في مثل هذه الحالات ، قد تنخفض معدلات الإيجار!

تبادل ستاركر

التبادلات Starker ليست صديقة DIY. عادة ما يُطلب من طرف ثالث الإشراف على العملية ، وتذهب الأرباح من بيع العقارات المؤجرة إلى حساب الضمان. علاوة على ذلك ، يجب تحديد خاصية بديلة في غضون خمسة وأربعين يومًا ، وإتمام عملية الشراء الجديدة في غضون ستة أشهر. يختار معظم الأشخاص تعيين مستشار / محامي ضرائب لمساعدتهم في عمليات الشراء المنقولة هذه ، للتأكد من أن جميع "i's" منقطة ، و "t's" متجاوزة!

2. النفوذ

مع العقارات ، يمكنك عادةً اقتراض ثمانين بالمائة أو أكثر من (قيمة) استثمارك ، وبالتالي التحكم في أصل أكبر بكثير بجزء بسيط من التكلفة. على سبيل المثال ، تذكر أن الملكية الافتراضية التي "اشتريتها" بمبلغ 100000 دولار أمريكي في القسم السابق؟ من المحتمل أنك لم تتخيل نفسك

تدخل البنك بحقيبة مليئة بالنقود لشراء المكان. (أراهن أنك الآن ، على الرغم من ذلك ، أليس كذلك؟) بدلاً من ذلك ، إذا كنت مثل معظم الناس ، فسيتعين عليك الحصول على قرض عقاري لدفع تكاليف استثمارك.

أرخميدس: "أعطني ما يكفي من النفوذ… وسأحرك العالم !!"

تقليديًا ، يعني ذلك الاقتراب من مزود الرهن العقاري (على الأقل) بدفعة مقدمة تبلغ عشرين بالمائة - أو 20000 دولار لهذا المثال - ومطالبة المقرض بتمويل رصيدك المستحق. بهذه الطريقة ، ستكون قادرًا على التحكم في أصل حقيقي بقيمة 100000 دولار بخمس سعر الشراء فقط. إذا ارتفعت قيمة الممتلكات الخاصة بك بمرور الوقت ، كما تأمل ، فستتاح لك فرصة جني الأموال من استثمارك الأصلي بالإضافة إلى الأموال التي اقترضتها.

للتوضيح ، لنفترض أنه بعد الاحتفاظ بالعقار المذكور لعدد من السنوات ، تزداد قيمة العقار إلى 120 ألف دولار. إذا اخترت البيع في هذه المرحلة ، فستكون قد حققت عائدًا مائة بالمائة على استثمارك الأصلي البالغ 20000 دولار (الدفعة الأولى التي دفعتها لرهنك العقاري) ، بعد دفع الرصيد المستحق للمقرض (120.000 دولار - 80.000 دولار = 40.000 دولار). بالطبع ، يفترض هذا المثال المبسط أن الممتلكات الخاصة بك كانت موجودة في حالة من النسيان الغريب خلال سنوات الملكية الخاصة بك ، ولم تدفع أكثر من رهنك العقاري ، ولم تشهد أي تدفق نقدي إيجابي (أو سلبي) من دخل الإيجار. أيضًا ، يفترض أنه في عالم غريب ، تمنح مصلحة الضرائب الناس تصريحًا مجانيًا للضرائب ، وتكاليف المعاملات المرتبطة بشراء وبيع العقارات غير موجودة!

3. الاستثمار طويل الأجل

تتمثل إحدى فوائد الاستثمار على المدى الطويل في انخفاض العبء الضريبي الذي يتم تكبده من خلال الاحتفاظ بالأوراق المالية والأصول على مر السنين. كما نوقش في الأقسام السابقة ، يمكن للضرائب على مبيعات العقارات أن تأخذ جزءًا كبيرًا من أرباحك. أيضًا ، تعتبر تكاليف المعاملات والرسوم المتنوعة المرتبطة بشراء وبيع الممتلكات مرهقة ، وقد تكلفك ما يصل إلى خمسة عشر

بالمائة (أو أكثر) من القيمة الإجمالية للأصل العقاري.

في القطاع المالي ، هناك أعمال كبيرة في إعداد التقارير عن كل خطوة يقوم بها السوق ، ويقوم المحللون الزائفون المدعومون من الشبكة بتعابير متوترة "ينصحون" المستثمرين بالتوفيق بين ممتلكاتهم في محاولات محمومة للشراء بسعر منخفض والبيع بسعر مرتفع. ولكن كما هو الحال في الاستثمار العقاري ، فإن الشراء والبيع المتكرر يأكلان عائدات المستثمرين في شكل ضرائب قصيرة الأجل على أرباح رأس المال ، ناهيك عن عمولات السمسار ورسوم التداول المختلفة. يفشل العديد من الأشخاص الذين يضعون أموالهم في الأوراق المالية والعقارات في أخذ هذه الاعتبارات تحت النصيحة ، وينتهي بهم الأمر إلى فقدان التقدير طويل الأجل الذي تتمتع به الأسواق بمرور الوقت (بمتوسط ​​7٪ - 10٪ سنويًا ، تاريخيًا) ، مع تغذية الآلة المدفوعة بالعمولة في نفس الوقت والمكونة من نصائح استثمارية سيئة تسود مجتمعنا.

ومع ذلك ، على الرغم من أن أسعار سوق العقارات في تغير مستمر بقدر أسعار سوق الأوراق المالية ، فلا توجد قنوات شبكية ومنشورات ورسائل بريد إلكتروني وتنبيهات نصية مخصصة للإبلاغ عن هذه التغييرات. "بعيدًا عن الأنظار ، بعيدًا عن العقل" ، كما يقول المثل ، ويتم منح المستثمرين العقاريين راحة البال النسبية التي تأتي مع تجاهل المكائد الدقيقة - وغير المهمة بصراحة - لأسعار السوق ، في لصالح النمو طويل الأجل. علاوة على ذلك ، على عكس الأسهم أو السندات التي يمكن تداولها في أي لحظة ، فإن المتاعب التي ينطوي عليها إعداد عقار للبيع تحاول (ناهيك عن أنها تستغرق وقتًا طويلاً) ، وتعمل كحاجز إضافي أمام البيع المندفع.

على سبيل المثال ، تخيل سيناريو مثل السيناريو أعلاه ، الآن فقط bizarro world يتضمن قناة تلفزيونية شبكية تقدم تقارير عن تقلبات سوق العقارات حتى الثانية: Real Estate Watch! علاوة على ذلك ، تسبب الانكماش الأخير في انخفاض قيمة الممتلكات الخاصة بك إلى 80000 دولار ، وترى أنك قد حققت من الناحية الفنية خسارة مائة بالمائة على استثمارك الأصلي (

الدفعة الأولى 20000 دولار) في حالة من الذعر ، تختار البيع قبل أن تسوء الأمور وينتهي بك الأمر بالتضحية بأصولك الحقيقية. ينتج عن هذا دفعك فعليًا في عملية البيع لتغطية تكاليف المعاملات ورسوم الإغلاق!

بعد عدة أشهر ، بعد ما حدث في Real Estate Watch! أثناء تصفح القناة ، تلاحظ أن السوق قد انتعش. عادت قيمة ممتلكاتك السابقة إلى ما كانت عليه قبل الانكماش الاقتصادي! في حالة من الغضب الأعمى ، تقوم بإلقاء جهاز التحكم عن بعد الخاص بالتلفزيون على شاشتك المسطحة ، محطماً إياه. ثم ، كإهانة إضافية ، تتذكر أنه ليس لديك أي أموال لشراء تلفزيون بديل - بعد أن استحممت بالفعل على مشروعك العقاري.

الأسواق المتعارضة

تتمثل إحدى ميزات الاستثمار العقاري في أن قيم الممتلكات لا تتزامن مع سوق الأسهم و / أو أنواع الأصول الأخرى التي قد تمتلكها. هذا مفيد ، لأن المحفظة الاستثمارية المتنوعة يمكن أن تساعدك على التحوط من خسائرك إذا كان أداء قطاع واحد أو أكثر من قطاعات السوق ضعيفًا في حالة الانكماش الاقتصادي.

4. إضافة قيمة إلى الممتلكات الخاصة بك

عندما تستثمر في الشركات عن طريق شراء الأسهم والسندات - إما بشكل مباشر أو غير مباشر من خلال الصناديق المشتركة - فليس هناك الكثير للقيام به بعد ذلك باستثناء الجلوس ومشاهدة أوراقك المالية (نأمل) وهي ترتفع. قد يكون هناك استثناء إذا صادف أنك تمتلك قدرًا كبيرًا من الأسهم في شركة معينة ، مما يمنحك الحق في الحصول على رأي أكبر في عمليات تلك الشركة. لكن ليس بالضرورة أن تكون في وضع يسمح لك بشراء حصة مسيطرة في Microsoft من أجل القيام بدور أكثر نشاطًا في استثماراتك.

غالبًا ما يكون المستثمرون العقاريون الأذكياء قادرين على تحديد العقارات ذات العيوب السطحية ، ثم شرائها بسعر مخفض من خلال توظيف مهارات تفاوض ماهرة. هذا جذاب بشكل خاص للأشخاص الذين يحبون فكرة التشمير عن سواعدهم ووضع بعض الأعمال في استثماراتهم ، من أجل زيادة القيمة السوقية. الخصائص التي تحتاج إلى طبقة جديدة من الطلاء ، أو الاهتمام بالمناظر الطبيعية ، أو ببساطة

التنظيف الجيد تكثر في سوق العقارات ، فقط في انتظار مستثمر لديه الإطار الذهني الصحيح لتطبيق القليل من TLC!

يأخذ بعض المستثمرين الذين لديهم موهبة في تحسين المنزل الأمر إلى أبعد من ذلك ، ويبحثون عن قصد عن العقارات البالية أو المتعثرة لشرائها ، لغرض وحيد هو إصلاحها ليتم عرضها مرة أخرى في السوق. هذه الممارسة ،

المعروفة باسم "التقليب" ، يمكن أن تكون مربحة إذا تم التعامل معها بشكل صحيح. ومع ذلك ، لا ترتكب خطأ القفز إلى هذا المكان دون فهم صحيح للمؤشرات الاقتصادية التي تؤثر على الأسعار في سوق الإسكان (تمت مناقشتها بمزيد من التفصيل

لاحقًا) وضرائب أرباح رأس المال قصيرة الأجل (التي تمت مناقشتها سابقًا) وتكاليف المعاملات المرتبطة مبيعات العقارات ، بالإضافة إلى تقدير واقعي لمقدار

الإصلاحات سوف تكلفك. خلاف ذلك ، قد ينتهي بك الأمر بصب دمك وعرقك ودموعك في حفرة نقود ليس لديها فرصة لكسب عائد لائق!

زعانف

يُعرف المستثمرون العقاريون الذين يشترون العقارات المتعثرة التي تحتاج إلى تجديدات كبيرة ، لغرض وحيد هو إجراء تلك التجديدات من أجل إعادة بيع العقار لتحقيق ربح ، باسم "الزعانف".

5. العرض المحدود للأرض

ربما تكون على دراية باقتباس مارك توين الشهير فيما يتعلق بالعقارات:

من المحتمل أنك لم تفكر في الأمر كثيرًا ، لكن ضع في اعتبارك أن السيد توين عاش خلال النصف الثاني من القرن التاسع عشر ، عندما كان عدد سكان العالم حوالي 1.6 مليار. لوضع ذلك في الاعتبار ، في عام 2014 ، بلغ إجمالي عدد سكان العالم أكثر من 7 مليارات. لذلك ، استغرق الأمر أكثر من مائتي ألف سنة حتى يصل عدد السكان إلى مليار ، وفي ما يزيد قليلاً عن قرن تجاوزنا هذا الرقم ست مرات!

الأرض هي شيء واحد سيحتاجه الناس دائمًا ، وباستثناء استعمار المريخ أو القمر ، نحن عالقون إلى حد كبير بالمقدار الذي كان لدينا دائمًا. أضف إلى ذلك العرض الثابت مع الطلب المتزايد بسرعة ، وليس من الصعب رؤية العقارات كاستثمار جذاب. علاوة على ذلك ، يميل الناس إلى الاستقرار بالقرب من بعضهم البعض نسبيًا ، وعلى مقربة مباشرة من بنية تحتية قوية للنقل بما في ذلك الطرق والسكك الحديدية والمطارات.

تميل الممتلكات الواقعة داخل المناطق الحضرية المزدهرة - والضواحي المحيطة - والتي تحتوي على كمية صغيرة من الأراضي القابلة للتطوير إلى الحصول على أعلى الأقساط (وعادة ما تكون ذات قيمة أكبر). كما ذكرنا في بداية هذا البرنامج التعليمي ، فإن أسعار العقارات في أماكن مثل مدينة نيويورك وسان فرانسيسكو مرتفعة للغاية لهذه الأسباب. ينطبق هذا أيضًا على سلاسل الجزر والجزر مثل هاواي واليابان وتايوان.

أفق شرق وسط المدينة ، نيويورك

سلبيات الاستثمار في العقارات:

1. التزام وقت هائل

الاستثمار في العقارات ليس بالسير في الحديقة. إن تحديد حالة الاقتصاد المحلي ، والبحث في اتجاهات أسعار المساكن ، واستكشاف العقارات المحتملة كلها تستغرق وقتًا. إذا فشلت في بذل العناية قبل الشراء ، فقد ينتهي بك الأمر مع الليمون.

بالإضافة إلى ذلك ، إذا اخترت تأجير الممتلكات الخاصة بك ، يجب أن تكون مستعدًا لتحمل جميع المسؤوليات التي تأتي مع كونك مالكًا. لا تقتضي وظيفتك مجرد العثور على مستأجرين موثوق بهم ثم تحصيل شيك منهم كل شهر. يجب عليك أيضًا التعامل مع أي مشاكل قد تواجههم أثناء الاستئجار منك ، بما في ذلك جميع مشكلات الصيانة.

هل أنت مستعد للرد على الهاتف في الساعة 2 صباحًا عندما يتعطل خزان الماء الساخن في مكان الإقامة الخاص بك؟ هل لديك الوقت لتوظيف مقاول من الباطن والإشراف على الإصلاحات؟ إذا لم يكن الأمر كذلك ، فإن كونك مالكًا ليس مناسبًا لك.

في حين أنه من الصحيح أنه يمكنك تعيين مدير عقارات للتعامل مع العديد من هذه المشكلات ، فإن هذا يكلف مالًا. علاوة على ذلك ، فإن تفويض المسؤولية بهذه الطريقة لا يخلصك تمامًا من المشكلة. لا يزال المسؤول يتوقف معك - أي أنه سيتعين عليك تسجيل الخروج والإشراف على أي إصلاحات رئيسية.

2. ليس طريقًا للثروات السهلة

هل سبق لك أن رأيت واحدة من تلك الإعلانات التجارية في وقت متأخر من الليل ، حيث يتفاخر المتحدث الرسمي غير المكلف بكيفية جني ملايين الدولارات للاستثمار في العقارات ، باستخدام طريقة سرية لا يمكن تعلمها إلا من خلال شراء هذا الكتاب أو ذاك ، كيف فيديو أو منتج حصري آخر؟… بالطبع لديك! هذا البلد لن يكون هو نفسه بدون تشكيلة قياسية من الباعة المتجولين الذين يفترسون تلك الرغبة الأمريكية في الثراء السريع - مع القليل من الجهد أو بدون جهد - من خلال استخدام نوع من الحيلة. مثل بي تي بارنوم قال ذات مرة (حسب سمعته):

ولكن في الحقيقة ، لا توجد طريقة سرية لتحقيق أكوام من الثروة من خلال الاستثمار العقاري ، مع الاحتفاظ بشحوم الكوع الجيدة. إذا خصصت وقتًا للبحث عن العقارات ، وتحديد الصفقات المحتملة ، وتشغيل الأرقام لتحديد التدفق النقدي المقدر ، فستكون أكثر استعدادًا للاستمتاع بفوائد الاستثمار العقاري أكثر من كل خريج مدرسة غورو على وجه الأرض! (سوف ندخل في تفاصيل تقييم خاصية لاحقًا.)

3. المخاطر

تخضع الاستثمارات العقارية لنفس المخاطر المرتبطة بأنواع أخرى من الاستثمارات ، مثل الأسهم والسندات والصناديق المشتركة. كما ذكرنا سابقًا ، سيشهد سوق العقارات تقلبات قصيرة المدى من وقت لآخر ، وسيؤثر بعضها سلبًا على قيمة عقاراتك. على الرغم من تمتع المستثمرين العقاريين تاريخياً بعائدات إجمالية يمكن مقارنتها بتلك التي يتمتع بها مستثمرو سوق الأسهم ، إلا أن الأداء السابق لا يضمن النتائج المستقبلية.

بالإضافة إلى ذلك ، إذا كانت نيتك هي تأجير عقارك الاستثماري ، فمن المهم أن تدرك أنه حتى أكثر المستأجرين ضميرًا لا يهتمون بالإيجار بنفس الطريقة التي يهتم بها المالك. تحدث الحوادث ، وكما يعلم أي شخص لديه أطفال أو حيوانات أليفة ، فإن البلى هو نتيجة حتمية للسكن.

علاوة على ذلك ، لا يسقط المستأجرون من السماء ويحتلون عقاراتك المؤجرة على الفور هناك عملية (طويلة في بعض الأحيان) تتعلق بإيجاد مستأجرين موثوقين وجديرين بالثقة ، وكذلك التعامل مع ودائع الضمان ، وعقود الإيجار ، وجميع التفاصيل البيروقراطية الأخرى المرتبطة بوجودنا الحديث المتقاضي. خاصة إذا كان لديك ممتلكات لشخص واحد (والتي يمكن أن تعني عائلة بأكملها ، وليس حرفًا واحدًا فقط) ، فقد تكون هناك أوقات تكون فيها عالقًا مع عدم وجود مستأجرين على الإطلاق ، وبالتالي يجب عليك التعامل مع استنزاف النقود لوحدة فارغة بدون أي دخل إيجار لتعويض المصاريف. (أوتش!)

استثمارات عقارية بسيطة: شراء منزل وصناديق الاستثمار العقاري

عندما كنت تتعلم السباحة لأول مرة ، فأنا على استعداد للمراهنة على أنك لم تغوص على الفور أولاً في النهاية العميقة وترك الأوراق تسقط حيث يمكنهم ذلك. من المحتمل أنك

بدأت مثل معظم الناس: في حوض السباحة للأطفال ، وتمتع بمجموعة متنوعة من أجهزة التعويم الملونة ، ومراقبتها بعناية تحت أعين أحد الوالدين أو

المدرب. عندما اكتسبت الثقة والخبرة ، تم تجاهل أجهزة التعويم ، وفي النهاية تمكنت من الخروج إلى المياه العميقة بمفردك

دون خوف على حياتك.

وبالمثل ، إذا كنت جديدًا في مجال العقارات ، فليس من الضروري تمامًا أن تنفد وشراء مبنى سكني متعدد الوحدات على الفور ، من أجل جني ثمار الاستثمار في هذا القطاع. لماذا لا "تبلل قدميك" (من الناحية المجازية) مع محاولة عقارية بسيطة نسبيًا - شراء منزل و / أو الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري (المعروفة باسم صناديق الاستثمار العقاري ) - بدلاً من ذلك؟ في الواقع ، لا يأخذ العديد من المستثمرين الشخصيين مشاركتهم في سوق العقارات إلى أبعد من ذلك ، ولا حرج على الإطلاق في ذلك!

1. شراء منزل

سواء كانوا يعرفون ذلك أم لا ، فإن كل صاحب منزل في أمريكا هو مستثمر عقاري. إن التنقل في العملية المعقدة لشراء مسكن (على سبيل المثال ، استكشاف العقارات وطحن الأرقام ، والادخار لدفع دفعة أولى والاقتراب من مقرض الرهن العقاري) يشبه من نواح كثيرة شراء عقار استثماري سكني أو تجاري. علاوة على ذلك ، بينما يسدد أصحاب المنازل قروضهم العقارية ويبنون حقوق ملكية في منازلهم - بينما نأمل أن يتمتعوا بمعدل تقدير ثابت - فإنهم يزيدون صافي ثروتهم بنفس الطريقة تمامًا مثل قطب العقارات مع عشرات العقارات الاستثمارية ، وإن كان ذلك على نطاق أصغر.

علاوة على ذلك ، إذا قررت الانتقال في مرحلة ما ، فلديك خيار تحويل عقارك إلى إيجار. ومع ذلك ، لا تفكر في القيام بذلك

ما لم تكن مستعدًا لتحمل جميع المسؤوليات التي تأتي مع كونك مالكًا ، كما تمت مناقشته سابقًا. بالإضافة إلى ذلك ، يعتقد بعض مالكي المنازل عن طريق الخطأ أن يسلكوا هذا الطريق خلال سوق كساد ، من أجل انتظار تعافي أسعار المساكن قبل البيع. عادة ما تكون هذه فكرة سيئة أيضًا لأن أي أرباح من بيع العقارات المؤجرة تخضع للضريبة كأرباح رأسمالية في معظم الحالات (ما لم يتم تحويل هذه الأرباح إلى ملكية أخرى من النوع المماثل).

2. صناديق الاستثمار العقارية

صناديق الاستثمار العقاري ، أو REITs ، هي مؤسسات تأخذ مجمعات من أموال المستثمرين ، ثم تشتري العقارات السكنية والتجارية بهذه الأموال. ثم يتم التعامل مع إدارة الممتلكات من قبل صناديق الاستثمار العقاري مقابل رسوم ، مع نقل الأرباح المحققة من الإيجارات والمبيعات المحصلة إلى المستثمرين الأصليين. يمكنك الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري الفردية إذا اخترت ذلك ، ولكن النهج الأكثر تنوعًا هو الاستثمار في صناديق الاستثمار العقارية المشتركة.

لا تشعر بالسوء إذا لم تسمع عن صناديق الاستثمار العقاري من قبل - فهي لا تحصل على الكثير من الصحافة. لا توجد أي برامج واقعية مخصصة لهم ، وسماسرة العقارات (بما في ذلك العديد والعديد من الكتب التي كتبها سماسرة العقارات) لن يتم شرحها في صناديق الاستثمار العقاري أيضًا ، لأنه ليس من المربح لهم القيام بذلك. هذا لأن الاستثمار في REIT "يستبعد الرجل الوسيط" ، والعديد من المتخصصين في العقارات هم في

الأساس من الرجال الوسطاء والنساء المتوسطات.

يعمل كل من وكلاء العقارات والوسطاء والخدمات كوسيط لمشتري العقارات وبائعيها ، ويكسبون رزقهم عن طريق العمولة عندما يقوم طرفان (جمعاهما) بأعمال تجارية. ولكن يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري في البورصات الرئيسية مثل الأوراق المالية الأخرى ، وبالتالي لا يحتاج المستثمرون إلى خدمات المتخصصين في العقارات من أجل شرائها. إذا كان هناك أي شيء ، فإن سمسار الأوراق المالية الخاص بك لديه مصلحة خاصة في محاولة إقناعك بشراء أسهم REIT - لكن التكتيكات التي يستخدمها سماسرة الأوراق المالية وشركات السمسرة هي مناقشة أخرى كاملة!

ثلاثة صناديق استثمار REIT تحظى باحترام كبير للنظر فيها (بالترتيب الأبجدي) ، هي:

• صندوق Cohen & Steers Realty Shares Fund (رمز المؤشر: CSRSX )
• محفظة فيديليتي للاستثمار العقاري (رمز المؤشر: FRESX )
• صندوق مؤشر Vanguard Real Estate Investment Trust (REIT) (رمز المؤشر: VGSIX )

يحتفظ كل صندوق من هذه الصناديق بحيازات في مجموعة متنوعة من صناديق الاستثمار العقارية الفردية ، لذلك لا يعتمد المستثمرون كليًا على نجاح مؤسسة واحدة من أجل رؤية عائد على أموالهم. بالإضافة إلى ذلك ، يتم التعامل مع جميع الأعمال المتعلقة بالبحث وشراء الأسهم في صناديق الاستثمار العقارية الفردية من قبل مديري الصناديق ، تمامًا كما يتم التعامل مع جميع الأعمال المتعلقة بالبحث وشراء العقارات الاستثمارية (ناهيك عن إدارة تلك العقارات) من قبل صناديق الاستثمار العقاري - لذا أنت ليس عليك فعل أي شيء حرفيًا باستثناء الاستثمار ثم المضي قدمًا في حياتك! أفضل ما في الأمر ، إذا كنت تستثمر في صناديق REIT المشتركة من خلال حساب تقاعد مثل حساب IRA التقليدي ، لا يتعين عليك دفع أي ضرائب على أرباحك حتى تبدأ في أخذ التوزيعات!

الأعمال ذات الصلة التي كتبها إيرل:

• شراء منزلك الأول: استثمار في المستقبل
• استثمار الصناديق المشتركة للمبتدئين

مصادر

1. فرانسيس ، جي سي وإيبوتسون ، عقارات متناقضة مع استثمارات مماثلة ، 1978 - 2004 ؛ ص 6-8. New York، NY and New Haven، CT (عمل تعاوني): متاح من خلال Morningstar Inc.؛ حوالي 2007 فبراير.

2. هوبز ، إف وستوبس ، ن. الاتجاهات الديموغرافية في القرن العشرين ؛ ص. 75. واشنطن العاصمة: مكتب الإحصاء الأمريكي ، تقارير التعداد الخاصة لعام 2000 ، السلسلة CENSR-4 ؛ حوالي 2002.

3. الولايات المتحدة وسكان العالم على مدار الساعة. واشنطن العاصمة: وزارة التجارة الأمريكية / مكتب الإحصاء الأمريكي ؛ يتم التحديث باستمرار. متاح من:

اعتمادات الصورة

1. "بانوراما العقارات". المصدر: philippaopao، CC-BY 3.0، via Deviantart. 2010 16 سبتمبر. متاح من:

2. “علامة نيون العقارية”. المصدر: كريس جريفيث ، CC-BY 2.0 ، عبر Flickr. 2009 10 يناير. متاح من:

3. "رافعة أرخميدس." المصدر: مجلة ميكانيكا ، المجال العام (على سبيل المثال ، تم رسم هذه الصورة في الولايات المتحدة قبل عام 1923 ، وبالتالي انتهت صلاحية حقوق النشر: اعرف المزيد) ، عبر ويكيميديا ​​كومنز. حوالي 1824. متاح من:

commons.wikimedia.org/wiki/File:Archimedes_lever_(Small).jpg

4. "متوسط ​​ومتوسط ​​أسعار المبيعات للمنازل الجديدة المباعة في الولايات المتحدة 1963-2010 (شهريًا)." المصدر: رسم تم إنشاؤه بواسطة Smallman12q ، استنادًا إلى متوسط ​​تعداد الولايات المتحدة ومتوسط ​​سعر مبيعات بيانات بيع المنازل الجديدة ، المجال العام (نشر المؤلف هذا الرسم في المجال العام) ، عبر ويكيميديا ​​كومنز. 2010 22 يناير. متاح من:

5. "East Midtown Skyline، NYC." المصدر: Dimitry B.، CC-BY 2.0، via Flickr. 2011 12 مايو. متاح من:

6. "عقارات للبيع لافتات". المصدر: Mr. TinDC، CC-BY-ND 2.0، via Flickr. 2009 7 فبراير. متاح من:

7. "لافتة شارع سوق الإسكان". المصدر: 401 (k) 2013، CC-BY-SA 2.0، via Flickr. 2012 4 فبراير. متاح من:

© 2020 إيرل نوح بيرنسبي