جدول المحتويات:
قبول العرض
قبول عرض ما هو سوى خطوة واحدة في عملية بيع الممتلكات - الآن يبدأ العمل الحقيقي. من المغري الاسترخاء ورفع قدمك عن دواسة الوقود ، مع العلم أنه لم يعد هناك غرباء يمشون عبر باب منزلك الأمامي. ومع ذلك ، هذا هو الوقت المناسب للتركيز على الأمور ، بما في ذلك طلب تحديثات منتظمة من محاميك.
تذكر أنه كلما انتظرت ، كلما قلت رغبة المشترين في شراء عقارك. من المغري أن ينتظر بائع منزل لأول مرة حتى يأتي أفضل عرض ، ولكن ماذا لو لم يأتي أبدًا؟ قد يكون لديك رقم ما في الاعتبار ، وربما تكون قد حسبت المبلغ الذي ستحتاجه لشراء عقارك التالي ، ولكن ماذا لو لم يتمكن أحد من مطابقة السعر المطلوب؟
يمكن أن يكون الفرق بين انتظار العرض المناسب وقبول عرض معقول هو مرور ستة أشهر قبل أن تتمكن من إخراج العقار من السوق.
في بعض الأحيان ، يكون العرض الأول الذي تتلقاه هو الأعلى وقد يؤدي انتظار المزيد من المشترين إلى انخفاض العروض. في حين أنه من غير الحكمة التسرع في قبول العرض الأول الذي يأتي ، فإن لعبة الانتظار لا تكاد تؤتي ثمارها. طالما أن سعر الطلب محدد بسعر السوق وليس أعلى منه ، فلا ينبغي ترك الممتلكات الخاصة بك على الرف لفترة طويلة.
هل العرض الأول الذي تحصل عليه بعد ذلك هو الأفضل؟ سيخبرك وكلاء العقارات التقليديون بقبول العرض الأول حيث سيحتاجون إلى تحول سريع. إذا قمت بإغلاق الصفقة في إطار زمني قصير ، فسيحصل وكلاء العقارات على عمولتهم في وقت أقرب. ومع ذلك ، فأنت لا تعمل لدى وكيلك العقاري: يعمل الوكيل العقاري لصالحك ويجب أن يضع في اعتبارك مصلحتك الفضلى. إذا كنت تستخدم وسيطًا عقاريًا عبر الإنترنت ، فاطلب منه تقديم النصح لك حول كيفية عمل مكافآت ، والأهم من ذلك ، دعهم يمثلونك. مهمتهم هي تحمل ضغوط التفاوض. العنصر الأساسي الذي يجب مراعاته هو المركز المالي للمشتري. عندما تفكر في عروض مختلفة ، سيتمكن المشتري النقدي من المضي قدمًا بشكل أسرع من المشتري الذي يتعين عليه التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري.
يميل المستثمرون إلى بدء عروض أسعارهم بعروض منخفضة للغاية ويميلون إلى تعيين الحد الأقصى لميزانيتهم بالفعل أقل من السعر المطلوب. تعتقد هذه الأنواع من المشترين دائمًا أن الأسعار المطلوبة مبالغ فيها ، لذلك سيبدأون مزايداتهم بنسبة 20٪ أو 10٪ أقل من السعر المطلوب. عندما يتعلق الأمر بالمشترين النقديين ، يمكن أن يكون بعضهم عدوانيًا جدًا في محاولة إقناعك بقبول عرضهم المنخفض. إنهم يبنون هذا على افتراض أنهم ، لأنهم يعرضون نقودًا ، يجب أن يأخذوا الأولوية على المشترين برهن عقاري. قد يحاول بعض المشترين النقديين إقناعك بقبول عرضهم بالقول أنك لن تكون قادرًا على جلب أكثر من سعرهم النهائي.
في بعض الحالات ، يمكنك تعيين معيار جديد لأسعار المنازل في منطقتك إذا كنت تبيع بسعر الطلب وقد تتبع خصائص أخرى. لذلك ، فإن قرارك بالكامل هو قبول عرض معقول (سواء كان عرضًا نقديًا أو عرضًا من مشترٍ يتقدم بطلب للحصول على قرض عقاري) أو انتظار شيء أفضل. كن على دراية دائمًا بأن السوق قد يصاب بالركود وقد لا تتلقى أي عروض أخرى. تذكر أن سوق الممتلكات الخاصة بك يكون في أكثر حالاته ديناميكية خلال الأسبوعين الأولين من الإدراج.
هل العرض الأعلى هو الأفضل دائمًا؟
لنطرح على أنفسنا سؤالاً مختلفًا: هل العرض الأعلى هو الأفضل دائمًا؟ ليس بالضرورة ، لأن المشتري قد يحتاج إلى تنظيم قرض عقاري وقد تكون هناك بعض المشاكل على طول الطريق مع البنك المصدر ، أو قد يكون المشتري في سلسلة ، مما يؤخر عملية البيع. علاوة على ذلك ، لن يمنع أي شيء المشتري من البحث عن عقارات أخرى حتى بعد قبولك لعرضهم. هناك دائمًا خطر أن ينسحب المشتري. في الواقع ، أصبح من الشائع جدًا لمشتري المنازل أن يواصلوا البحث عن منازل أخرى بعد أن قدموا بالفعل عرضًا على عقار واحد.
سيتواصل وكيل العقارات مع المشتري الخاص بك ويقدم لك المشورة بشأن التفاوض. قد يستغرق الأمر من ثلاث إلى خمس مكالمات هاتفية للمشتري الخاص بك للاتفاق على سعر مُرضٍ لكل من البائع والمشتري. إذا كنت تتعامل مع مستثمر ، فكن مستعدًا لعرض أولي منخفض للغاية. على سبيل المثال ، يقوم المستثمرون المشغولون أحيانًا بتقديم عروض عمياء لقياس ما إذا كان السعر مرنًا. يعني العرض الأعمى أن المشتري المحتمل يقدم عرضًا قبل مشاهدة العقار شخصيًا. في التفاوض ، قد يكون جعل المشتري يقدم عرضًا أعلى تحديًا وقد يرتفع فقط بزيادات صغيرة. تأكد من عدم تجاوز الحد الأدنى الذي تقبله ، وإلا فلن تتمكن من شراء منزلك التالي. في خضم هذه اللحظة،قد تشعر بالضغط لقبول عرض منخفض لمجرد أنك في عجلة من أمرك أو أن العملية برمتها تسبب لك التوتر والقلق. هذا هو المكان الذي سيثبت فيه وكيلك أنه يستحق أموالك - يجب أن ينصحك بعدم متابعة صفقة قد تكون ضارة لك. سيكون من الصعب أن تظل حازمًا في قرارك ، خاصة إذا كنت بحاجة إلى ترك ممتلكاتك الحالية لأسباب شخصية (على سبيل المثال ، بسبب مشاكل الديون). لديك فرصة واحدة فقط لبيع عقارك الأول ، لذلك تحتاج إلى الحصول على أكبر قدر ممكن من الأسهم من الصفقة ، ضمن معايير متوسط أسعار المنازل في منطقتك.خاصة إذا كنت بحاجة إلى ترك ممتلكاتك الحالية لأسباب شخصية (على سبيل المثال ، بسبب مشاكل الديون). لديك فرصة واحدة فقط لبيع عقارك الأول ، لذلك تحتاج إلى الحصول على أكبر قدر ممكن من الأسهم من الصفقة ، ضمن معايير متوسط أسعار المنازل في منطقتك.خاصة إذا كنت بحاجة إلى ترك ممتلكاتك الحالية لأسباب شخصية (على سبيل المثال ، بسبب مشاكل الديون). لديك فرصة واحدة فقط لبيع عقارك الأول ، لذلك تحتاج إلى الحصول على أكبر قدر ممكن من الأسهم من الصفقة ، ضمن معايير متوسط أسعار المنازل في منطقتك.
عندما يتعلق الأمر بقبول العرض الصحيح ، فإن عملية التفاوض تمثل توازنًا جيدًا بين الحصول على أفضل سعر لك مع السماح للمشتري بالاعتقاد بأنه / أنها تحصل على أفضل صفقة ممكنة. بالطبع ، هناك عنصر من التسوية على كلا الجانبين ، والسعر النهائي يجب أن يكون وضعًا يربح فيه الطرفان. في المخطط الكبير للأشياء ، إذا كنت تشعر بعدم الارتياح بعد قبول عرض أقل من سعرك المثالي ، فتذكر أن الجانب الآخر هو خاصية غير مباعة.
المنزل تحت العرض.
ماذا تفعل إذا سقطت الأمور
في بعض الأحيان يغير المشترون رأيهم أو تتغير ظروفهم المالية أو وجدوا عقارًا آخر يفضلونه على ملكك. ربما يحتاجون إلى الانتقال إلى مدينة أخرى في وقت قصير. هناك العديد من الأسباب التي تجعل المشتري قد لا يرغب أو يحتاج إلى شراء شقتك. يجب أن تكون مستعدًا عقليًا لأي سيناريو متاح لتجنب الإجهاد الشديد.
ليس من غير المعتاد أن يشعر المشتري بالبرد. إن شراء منزلك الأول أمر شاق ، وفكرة الاضطرار إلى دفع رهن عقاري لمدة 30 عامًا ستمنحك ليال بلا نوم. في حين أن هذا أمر مفهوم تمامًا (وربما كان لديك تعرق بارد عند شراء عقار خاص بك) ، فإنه أمر مزعج للغاية عندما يختفي المشتري أو لم يعد مهتمًا بممتلكاتك. يمكن أن يتوقف المشتري عن الرد على مكالمات الوكيل العقاري. من الناحية النظرية ، قمت ببيع شقتك لهذا المشتري وتنتظر بدء المسار الورقي بالكامل. بغض النظر عن عدد المرات التي يتصل فيها الوكيل العقاري بالمشتري المحتمل ، فلا توجد إجابة. شقتك لم تعد معروضة في السوق ولم تعد لديك مشاهد مصطفة. ربما تكون قد بدأت في تعبئة جميع متعلقاتك وربما بدأت الشقة تبدو عارية.ربما تكون قد قدمت عرضًا على شقة تعجبك لأن منزلك معروض. إذا كان مالك منزل أحلامك في عجلة من أمره للانتقال ، فقد تضطر إلى توديع هذا العقار والبحث عن منزل آخر. بقدر ما يمكن أن يكون كل هذا محبطًا ، عليك الآن أن تبدأ من جديد. قم بإخراج طاقم العمل لديك ، وأعد سرد منزلك ، واستعد لمزيد من المشاهدة.
عندما تعيد إدراج عقارك ، لا تقل "مرة أخرى إلى السوق" في القائمة الفعلية لأنها ستثير الشكوك - سيسألك المشترون عن الخطأ في شقتك وما اكتشفه المشتري المحتمل أنه كان سيئًا للغاية ممتلكاتك غير مرغوب فيها.
إذا شاهد شخص ما عقارك من قبل ، سواء عبر الإنترنت أو شخصيًا ، وعاد الآن للتحقق من الممتلكات الخاصة بك ويريد معرفة ما حدث ، فقط اشرح له أن هناك موقفًا خارج عن إرادتك ولم يكن أحد على خطأ. سوف ينصحك وكيل العقارات الخاص بك بما يجب عليك قوله وما لا يجب قوله.
التحدي الرئيسي الذي يجب عليك مواجهته هو الاستمرار في التحفيز. سيأتي المزيد من الأشخاص عبر بابك الأمامي ، وستكون هناك حاجة إلى مزيد من التنظيف وستحتاج مرة أخرى إلى إلغاء الأحداث الاجتماعية في المساء لتوضيح مذكراتك للمشاهدة. طالما أنك تضع في اعتبارك هدفك النهائي المتمثل في بيع منزلك ، فستكون هذه تضحيات صغيرة (ولكن يحق لك أن تتضايق إذا ألغيت ليلة في الخارج لمشاهدة العرض ولم تحصل على عرض من مشتر محتمل).
سيستخدم بعض الأشخاص استراتيجية قانون الاختفاء (أو "الظلال") للانتقال إلى متابعة خاصية أخرى دون إخبارك.
سيستخدم بعض المشترين أيضًا الحيل لجعلك تخفض سعر الطلب قبل تبادل العقود. على سبيل المثال ، قد يطلبون منك فحص العقار مرة أخرى وسيبحثون عن أي أخطاء ، مما يمنحهم ذريعة لدفعك لقبول عرض أقل قبل التوقيع على جميع الأوراق.
اجلس واتخذ قرارًا
في مرحلة ما ، ستحتاج إلى اتخاذ قرار: هل من أولوياتك مغادرة منزلك الحالي لأسباب شخصية عاجلة أم أنك بحاجة إلى تحقيق أعلى عرض على عقارك؟
إذا كنت ترغب في سداد رهنك العقاري أو استخدام رأس المال من البيع لتمويل رحلة حول العالم ، فقد ترغب في التحلي بالصبر والانتظار حتى يقدم المشتري المناسب العرض المناسب.
إذا كنت تنتقل إلى بلد مختلف للعمل ، أو إذا كانت لديك ظروف شخصية أخرى تتطلب منك مغادرة منزلك على وجه السرعة ، فقد تحتاج إلى تسوية عرض أقل قليلاً من المشتري الذي يمكنه إكماله في غضون إطار زمني قصير.
ومع ذلك ، عليك أن تتذكر أنه حتى هؤلاء المشترين الذين يبدون رائعين على الورق (على سبيل المثال ، ليس لديهم سلسلة ويدفعون نقدًا) قد ينسحبون من الصفقة ويفشل البيع.