الحيازة السلبية وكيف تعمل

الحيازة السلبية هي عقيدة قانونية تمت دراستها بشكل أساسي من قبل طلاب السنة الأولى في كلية الحقوق ويتم نسيانها بمجرد انتهاء الاختبارات. صدر قانون الملكية الغامض ، والمعروف أيضًا باسم "حقوق المستقطنين" ، أخبارًا كبيرة في عام 2011 عندما ادعى رجل من تكساس الحصول على منزل بقيمة 340 ألف دولار مقابل 16 دولارًا فقط لتقديم إفادة خطية بحيازة معاكسة في محكمة المقاطعة. قام كين روبنسون لاحقًا بإنشاء موقع على شبكة الإنترنت ونشر كتابًا إلكترونيًا وألقى محاضرات في فصل دراسي من طلاب القانون في جامعة SMU قبل إجبارهم على مغادرة المنزل في فبراير 2012.

إذن ما هو الحيازة السلبية ، وهل يمكن حقًا استخدامها لامتلاك منزل باهظ الثمن في الضواحي؟

الحيازة السلبية تتعلق بالتعدي على ممتلكات الغير.

قانون الحيازة السلبية

النظرية الكامنة وراء الحيازة المعاكسة بسيطة: إذا احتل شخص ما أرضًا لا يمتلكها دون إذن المالك ، فيجب على المالك الحقيقي اتخاذ إجراء لإخراج المتعدي خلال فترة زمنية معينة (على النحو المنصوص عليه في قانون التقادم المعمول به للدولة). إذا لم يتصرف المالك الحقيقي في الوقت المناسب ، فيمكن للمالك الخصم الحصول على ملكية الأرض ويصبح المالك القانوني.

خمسة عناصر أساسية

من أجل الانتصار ، يجب على المالك المعاكس إظهار هذه العناصر الأساسية الخمسة:

1. أن يكون هو أو هي في حيازة الأرض الفعلية ويستخدمها كما يفعل المالك الحقيقي لممتلكات مماثلة.
2. أن يكون الحيازة مستثنى من جميع الآخرين ولا يشارك مع المالك الحقيقي أو عامة الناس.
3. أن الحيازة المعاكسة مفتوحة ومرئية للجميع ليرى حتى يدرك المالك الحقيقي أن شخصًا آخر كان يطالب بالملكية.
4. أن يكون للمالك الخصم مطالبة بالممتلكات معادية أو غير متوافقة مع مطالبة المالك.
5. أن الحيازة المعاكسة كانت مستمرة ومتواصلة طوال فترة التقادم.

المتطلبات تختلف حسب الولاية

المتطلبات التفصيلية تختلف من دولة إلى أخرى. قد يكون الوقت المطلوب للحيازة أقصر من خمس سنوات في ولاية ما إلى 20 سنة في دولة أخرى. تطلب بعض الدول من المالك المعاكس دفع ضرائب الملكية أو إجراء تحسينات على الأرض خلال هذا الوقت ؛ في دول أخرى ، هذه الإجراءات تقصر الوقت المطلوب للحيازة.

تطلب بعض الدول من المالك المعاكس أن يكون لديه اعتقاد حسن النية بأنه يمتلك حق الملكية ؛ حتى أن بعض الدول تتطلب "لون العنوان" ، وهو شكل من أشكال المستندات التي تهدف إلى نقل الملكية إلى المالك المعاكس ولكنها غير صالحة لسبب ما. تتطلب الدول الأخرى من المالك المعاكس أن يدرك أنه أو أنها تتعدى على ممتلكات الغير. في بعض الدول ، تكون الحالة الذهنية للمالك الخصم غير ذات صلة ، وكل ما يهم هو أن الأرض تُحتل دون إذن المالك الحقيقي.

راجع قوانين ولايتك للحصول على معلومات إضافية.

حالة إرشادية

بينما يتم تحديد فترة التقادم من قبل قانون الولاية ، يتم تحديد متطلبات العقيدة من خلال قرارات المحكمة التي يكتبها القضاة. لتوضيح كيفية عمل الحيازة المعاكسة ، سننظر في قضية قضائية أعطت العديد من طلاب القانون أول مقدمة لهذا المفهوم.

بيلوتي ضد بيكهارت

بيلوتي ضد بيكهارت ، التي حكمت فيها محكمة الاستئناف بنيويورك في عام 1920 ، تضمنت مالكي قطع الأراضي المجاورة في برونكس. قام مالك Lot J ببناء صالون وطريق في مكان الإقامة في عام 1892 ، ولكن بسبب وجود خريطة خاطئة ، تم التعدي على المبنى بعدة أقدام على Lot K المجاور ، والذي كانت تملكه والدة Belotti. في عام 1906 ، اشترى Bickhardt Lot J من ورثة المالك الأصلي ، وقام بتوسيع المبنى واستخدامه كفندق منذ ذلك الحين.

في عام 1914 ، رفع بيلوتي دعوى ضد بيكهارت لإزالة المبنى المتعدى من قطعة الأرض التي ورثها عن والدته. لاقى بيلوتي نجاحًا على مستوى المحكمة الابتدائية ، لكن بيكهارت استأنف الحكم. نقضت محكمة الاستئناف في نيويورك الحكم الأصلي ، ووجدت أن بيكهارت يفي بمتطلبات الحيازة المعاكسة.

لم يكن Bickhardt يمتلك الممتلكات المتنازع عليها لمدة 20 عامًا المطلوبة بموجب قانون نيويورك للتقادم ، لكن المحكمة وجدت أن شغل المالكين السابقين للممتلكات الخاصة به يخلق سلسلة غير منقطعة من الحيازة المعاكسة منذ عام 1892. كان بيكهاردت الآن المالك الشرعي بموجب القانون.

الغرض من الحيازة السلبية

في حين أن البعض قد ينظر إلى الحيازة المعاكسة على أنها اكتساب حق الملكية بالسرقة ، فإن العقيدة تخدم عدة أغراض مهمة.

أولاً ، يفترض القانون أن الشخص الذي يمتلك الأرض يفعل ذلك بموجب حق الملكية. قد يكون من الصعب إثبات الملكية بسبب فقدان السندات وعدم تسجيلها أو وجود نقص في سجلات ملكية الأرض. يوفر مبدأ الحيازة المعاكسة الحماية ضد المستندات غير الموثوق بها ووسيلة لتصحيح الأخطاء القديمة في النقل. تتطلب العقيدة أيضًا رفع نزاعات الملكية في غضون فترة زمنية معقولة بينما لا تزال ذكريات الشهود حية والأدلة أكثر موثوقية.

يشجع الحيازة السلبية على الاستخدام المنتج للأرض من خلال مكافأة أولئك الذين يستخدمون الأرض للزراعة أو الإسكان أو استخدامات أخرى مع معاقبة أولئك الذين يتركونها شاغرة. أخيرًا ، يحمي توقعات الأفراد الذين استخدموا الممتلكات لسنوات دون اعتراض من أحد. غالبًا ما يتم طرحه في سياق نزاع حدودي حيث تم بناء سياج في المكان الخطأ ولم يشكك أحد في التعدي لسنوات.

قضية الحيازة السلبية في تكساس

اكتسب كين روبنسون سمعة سيئة خلال صيف عام 2011 عندما انتقل إلى منزل شاغر في ضاحية فلاور ماوند في دالاس وادعى أنه ملكه بناءً على دفع رسوم إيداع قدرها 16 دولارًا.

خلفية عن القضية

اكتشف روبنسون ، وهو مستثمر عقاري سابق في البحرية ووصف نفسه ، المنزل أثناء استكشاف المنطقة بحثًا عن فرص الاستثمار المحتملة. كانت الساحة غير مهيكلة ، ويبدو أن المنزل مهجور.

في البداية كان يعتقد أن المنزل سيكون مرشحًا جيدًا للبيع على المكشوف أو بيع الامتياز الضريبي ، لم يتمكن روبنسون من العثور على مالك أو صاحب رهن عقاري للتفاوض معه ، ولم يكن هناك سجل لحجز الرهن في أي مكان يمكن العثور عليه. وذلك عندما قرر شراء المنزل بموجب مبدأ الحيازة المعاكسة. قدم "إفادة خطية بحيازة معاكسة" إلى المقاطعة ، وقام بتغيير الأقفال وانتقل للعيش فيها.

على الرغم من أن روبنسون كان يقوم الآن بصيانة المنزل ، الذي كان قد وقع في حالة سيئة ، إلا أن جيرانه في Flower Mound لم يكونوا سعداء. اتصلوا بالشرطة التي زارت المنزل. عندما أظهر روبنسون للضباط إفادة خطية خطية لهم ، قرروا أنها ليست مسألة جنائية وتركوا.

تغطية إعلامية وطنية

ضربت القصة وسائل الإعلام الوطنية وغمرت روبنسون بطلبات للحصول على المشورة العقارية. بدأ في عقد ندوات حول كيفية الحصول على منزل مقابل لا شيء ونشر كتابًا إلكترونيًا حول هذا الموضوع. رحب بالعملاء المحتملين وأعضاء وسائل الإعلام في المنزل وكان سعيدًا بتقديم جولات والإشارة إلى كيفية تنظيفه للأشياء. ثم اشتعلت الشهرة معه.

كما اتضح ، أفلست شركة الرهن العقاري الأصلية في عام 2009 وأصبح الرهن العقاري الآن في حوزة بنك أمريكا ، الذي كان غارقًا في عمليات حبس الرهن الأخرى بحيث لم يتمكن من اتخاذ إجراء بشأن منزل فلاور ماوند. ولكن في مواجهة صناعة كوخ مزدهرة معاكسة في حيازة الآخرين وتسعى إلى تكرار نجاح روبنسون الظاهري ، بدأت هي وغيرها من أصحاب الامتياز في اتخاذ إجراءات صارمة. في 6 فبراير 2012 ، أمر قاضٍ في تكساس روبنسون بإخلاء المنزل في غضون أسبوع. غادر دون احتجاج.

لماذا لم ينجح مخطط روبنسون

هل اعتقد روبنسون حقًا أنه سيحصل على ملكية المنزل ، أم أنه كان ببساطة يقضي وقته في الحفريات الفاخرة بينما يستفيد من كل الدعاية؟

بموجب قانون ولاية تكساس ، كان على روبنسون البقاء في المنزل لمدة خمس سنوات ، مع دفع ضرائب الملكية ورسوم اتحاد أصحاب المنازل ، للحصول على حق الملكية عن طريق الحيازة السلبية. في أي وقت خلال تلك السنوات الخمس ، سيكون عرضة للإخلاء من قبل المالك الحقيقي ، وهو ما حدث في النهاية بعد أن اكتشف بنك أوف أمريكا مخططه. ماذا عن الإفادة الخطية البالغة 16 دولارًا التي قدمها لحيازة معاكسة؟ إنه ببساطة وضع العالم على علم بادعائه وحدد تاريخ بدء للسنوات الخمس الجارية ؛ لم ينقل العنوان.

يعود الدرس المستفاد من قصة روبنسون إلى الأغراض التي من أجلها تم تطوير عقيدة الحيازة المعاكسة. كان من المفترض أن تكون وسيلة لحل النزاعات الحسنة النية على الممتلكات الناتجة عن مشاكل منتشرة تاريخياً في العقارات مثل المسوحات الخاطئة وغير الكافية أو سندات ملكية الأراضي الناقصة أو السندات المفقودة أو المعيبة. لم يكن القصد من الحيازة السلبية هو مكافأة المتعدين والمتسللين. كما تعلم كين روبنسون ، فإنه ليس نموذج عمل جيد للمستثمرين العقاريين.

لم يكن القصد من الحيازة السلبية مكافأة المتسللين والمعتدين.