كل ما تريد معرفته عن الرهون العقارية ولكن كنت تخشى أن تسأل

هل تحتاج إلى التحرك من أجل وظيفة أفضل أو لتكون أقرب إلى الأسرة؟ أم أنه حان الوقت لشيء جديد؟ ربما كنت تبحث عن شراء منزل لأول مرة في حياتك.

إذا كان شراء منزل جديد في الأفق ، فلديك العديد من الخيارات للنظر فيها. بادئ ذي بدء ، ما هو السعر الذي تبحث عنه؟ كيف تعرف أنك تحصل على صفقة جيدة؟ إذا كان هذا هو منزلك الأول ، فمن المحتمل أن يكون لديك العديد من الأسئلة حول الرهون العقارية. ربما تكون قد اشتريت بالفعل منزلًا ولديك رهن عقاري ، لكنك لا تفهم حقًا ما تعنيه شروط الدفع الخاصة بك أو أنواع القروض الأخرى المتاحة لمشتري المنازل.

في هذه المقالة ، أردت تحديد العديد من تلك التفاصيل والخيارات لإعطائك فكرة أفضل عما ستحصل عليه مما يمنحك صورة أوضح للمضي قدمًا. إذا نظرت إلى الأمر بهذه الطريقة ، فكلما زادت معرفتك بالعملية ، قل احتمال تعرضك للاستغلال أو الوقوع في مشكلة في وقت لاحق بسبب شيء لم تكن تعرفه. دعنا نقفز مباشرة!

الصورة عن طريق Rawpixel على Unsplash

ما هو الرهن العقاري؟

لنبدأ بتحديد ماهية الرهن العقاري. الرهن العقاري هو نظام إقراض الأموال الذي يسمح للمشتري بدفع مبلغ أقل من المال الذي يكلفه المنزل مقدمًا. لنفترض أنني أرغب في شراء منزل بقيمة 130 ألف دولار ، ولكن ليس لدي سوى 10 آلاف دولار لإخمادها ، أو أحيانًا لا شيء على الإطلاق.

يسمح لك البنك أو المقرض الخاص بعد ذلك باقتراض باقي تكلفة المنزل ، وتسديد المدفوعات لهم ، مع الفائدة ، خلال فترة زمنية محددة مسبقًا. يُعرف مقدار الوقت الذي تقترض فيه المال باسم "مدة" القرض ويمكن أن يصل إلى 30 عامًا. للتأكد من أنك تحافظ على نهاية الصفقة وتسديد الأموال ، يتم وضع منزلك كضمان. بمعنى آخر ، إذا توقفت عن سداد مدفوعات القرض ، يمكن للبنك أو المُقرض أن يأخذ المنزل منك في عملية حبس الرهن.

تتضمن أجزاء قرضك المحدد رأس المال والفائدة والضرائب والتأمين. يُطلق على إجمالي هذه الأجزاء الأربعة اسم "PITI" ، وهو ببساطة الحرف الأول من كل جزء من أجزاء الرهن العقاري (الرئيسي ، والفائدة ، والضرائب ، والتأمين). ولكن ماذا تعني كل كلمة من هذه الكلمات وماذا تتكون؟ أسئلة رائعة!

اختبار سريع

لكل سؤال ، اختر أفضل إجابة. مفتاح الإجابة أدناه.

1. ما هي النسبة المئوية من السكان مشتري المنازل؟
   • 90٪
   • 82٪
   • 67٪
   • 48٪
   • 32٪
   • 17٪

مفتاح الحل

1. 67٪

تصوير فرناندو لافين على Unsplash

أجزاء الرهن

لذلك كانت الأجزاء الأربعة لرهنك العقاري هي رأس المال والفائدة والضرائب والتأمين. دعنا نتصفح كل جزء لمساعدتك على فهمها بشكل أفضل.

مدير المدرسة

المبلغ الأساسي هو المبلغ الذي اقترضته بالفعل لدفع ثمن منزلك الجديد. هذا هو ثمن المنزل مطروحًا منه المبلغ الذي دفعته من جيبك. إذا لم تقم بإسقاط أي نقود ، فسيكون رأس المال هو السعر الكامل للمنزل. على سبيل المثال ، إذا اشتريت المنزل مقابل 300 ألف دولار ، ووضعت 60 ألف دولار (20٪ السحر الذي يحب المقرض رؤيته ويجعلك مشتريًا أقل خطورة بالنسبة لهم) ، فإن رهنك العقاري (رأس المال الخاص بك) هو 240 ألف دولار.

عند الحديث عن المشترين الأقل خطورة ، إذا كان لديك ما لا يقل عن 20٪ من سعر الشراء لتضعه على منزلك ، فعادة ما تحصل على سعر فائدة أفضل ، وبعد ذلك سيكون لديك عدد أقل من الأطواق للقفز من خلالها للتأهل للحصول على القرض الذي تريده. يعتبرك البنك / المُقرض أكثر تأهيلاً في تلك المرحلة لأنك تمتلك بعض السمات في اللعبة.

إذا اخترت أن تسدد أقل من 20٪ ، فمن المحتمل ألا يؤهلك البنك / المُقرض للحصول على أقل معدل فائدة ممكن ، ومن المحتمل أن يطلب منك شراء تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). يحمي PMI البنك / المُقرض في حالة عدم قيامك بسداد أقساط الرهن العقاري. إنه ليس مثل تأمين مالك المنزل الذي يحميك في حالة نشوب حريق أو فيضان أو سطو أو ما إلى ذلك.

ملاحظة جانبية: إذا لم يكن لديك أو لا ترغب في طرح 20٪ مقدمًا ومطلوبًا منك شراء PMI ، في مرحلة ما عندما تدفع مبلغًا كافيًا للبنك / المُقرض (عادةً ما تكون النسبة السحرية 20٪) يمكنك إلغاء مؤشر مديري المشتريات وستنخفض دفعتك الشهرية قليلاً.

تصوير ليا بوم على Unsplash

الاهتمام

الفائدة هي ما يفرضه عليك البنك لاقتراض المدير ، تمامًا مثل بطاقة الائتمان الخاصة بك. على سبيل المثال ، إذا كان رصيد الرهن العقاري الخاص بك يبدأ من 100000 دولار وكان القرض الخاص بك مكتوبًا بفائدة 5٪ ، فإن مدة 30 عامًا تتطلب دفعة شهرية قدرها 536.83 دولارًا. على مدار القرض لمدة 30 عامًا ، يصل إجمالي جميع مدفوعاتك إلى ما يقل قليلاً عن 193،259 دولارًا. هذا علاوة بنسبة 93٪ على مدفوعات الفائدة على رأس رصيد الرهن العقاري!

لا يدرك العديد من مالكي المنازل الذين لديهم رهن عقاري لمدة 30 عامًا مقدار الفائدة التي يدفعونها. هذه هي المشكلة. الحل بالنسبة للكثيرين هو تسريع الدفع ، إما عن طريق دفع المزيد من رأس المال كل شهر أو عن طريق الدخول في عقد سداد أقصر. أشهرها فترة 15 عامًا. أقترح بشدة النظر في هذا الأمر ومقارنة الدفعة الشهرية مقابل السداد طوال فترة القرض بالكامل للتأكد من حصولك على أفضل صفقة.

الضرائب

الضرائب هي مقدار ضرائب الممتلكات التي تم تقييم المنزل الذي تشتريه. هذا المبلغ هو نسبة مئوية من قيمة منزلك ، ويعتمد على المنطقة التي تم فيها بناء المنزل لدعم المدينة والمدارس والمقاطعة و / أو البنية التحتية للولاية في تلك المنطقة. يمكن أن ترتفع هذه القيمة وتنخفض اعتمادًا على قيم المنزل في المنطقة على مدار فترة القرض.

عادةً ما يكون هذا بالفعل جزءًا من دفعتك وسيتم سحبه ووضعه في حساب Escrow لتوفير ما يصل إلى دفعتك في نهاية العام ، ولكن هذا شيء يمكنك اختياره أثناء عملية الشراء. قد تحصل حتى على خيار خفض مدفوعاتك الشهرية والادخار للضرائب بنفسك. موضوع رائع آخر للنظر فيه.

تصوير مايكل براوننج على Unsplash

التأمين

يتم دفع التأمين إلى الشركة التي تختارها لتأمين منزلك ضد السرقة أو الحريق أو أي كارثة أخرى في شكل تأمين على المنزل. يمكنك إلغاء الاشتراك في دفع ذلك كجزء من الرهن العقاري ودفعه بنفسك لشركة التأمين بنفسك إذا اخترت ذلك. ومع ذلك ، إذا اعتبرك البنك / المُقرض مقترضًا شديد الخطورة ، فقد يطلب منك تضمينه في دفعة الرهن العقاري. يختار معظم الناس دفع ذلك من خلال مذكرة الرهن العقاري الشهرية على أي حال لمجرد أنها أسهل.

على الرغم من أن مدفوعاتك بمعدل ثابت لمدة 30 عامًا (معدل ثابت يعني أنها لا تستطيع تغيير مبلغ الدفع الخاص بك كل شهر) سيظل الرهن العقاري كما هو على مدار فترة القرض ، إلا أنه في البداية منظم بحيث يتم توزيع معظم المبلغ تجاه الفائدة التي تدفعها على القرض. بمعنى أنه في قرض تقليدي مدته 30 عامًا ، يستغرق الأمر أكثر من 20 عامًا لسداد نصف المبلغ الأساسي ، حيث إنك تدفع الفائدة في الغالب مقدمًا. يتم دفع النصف الآخر على مدى السنوات العشر الماضية. في الواقع ، يتم إطفاء الأجل لمدة 30 عامًا ببطء شديد لدرجة أنه بعد خمس سنوات (60 دفعة) ، لا تزال مدينًا بحوالي 92٪ من الرصيد الأصلي.

لحسن الحظ ، مع مرور الوقت ، ستبدأ تلك التحولات والمزيد من المدفوعات التي تقوم بها في التوجه نحو رأس المال. في هذه المرحلة ، ستبني "ملكية" أو "ملكية" لمنزلك ، وهذا هو الهدف! لكن ضع في اعتبارك أن متوسط ​​المشتري لأول مرة يحتفظ بمنزله أقل من خمس سنوات فقط عند التوقيع على تلك الأوراق. قم ببحثك!

لذلك دعونا نتحدث عن أنواع الرهون العقارية أو الطرق التي يمكنك من خلالها دفع ثمن منزلك الجديد.

تصوير جاريد رايس على Unsplash

الأنواع التقليدية للرهون العقارية

الخيار الأول الذي قد تفكر فيه هو النقد ، حيث سيوفر لك ذلك بالتأكيد حمولة قارب بمرور الوقت! إذا كان لديك كومة من العجين المحفوظة ، أو قريب ثري يريد أن يمنحك كومة من المال ، أو ربحت Powerball ، فلن تضطر إلى الحصول على قرض عقاري على الإطلاق. يمكنك تقديم عملية الشراء بسرعة والاسترخاء وبدء التعبئة. ليس عليك حتى التأهل للحصول على قرض. تهانينا!

ومع ذلك ، إذا كنت مثل بقيتنا ، عليك أن تأخذ قرضًا عقاريًا لكل عملية الشراء أو جزء منها ، فإليك أكثر أنواع القروض شيوعًا اليوم:

الرهن العقاري الثابت لمدة 30 عامًا هو أكثر أنواع قروض الإسكان شيوعًا. يتم تمويل أكثر من 75٪ من جميع المشتريات من خلال هذا النوع من القروض. هذا يعني أن معدل الفائدة الذي تحصل عليه عند الحصول على القرض يظل كما هو خلال الثلاثين عامًا القادمة. تكون هذه القروض أفضل عندما تكون أسعار الفائدة منخفضة ، أو إذا كانت المعدلات ترتفع حيث لا توجد طريقة للتنبؤ بمدى ارتفاعها. هم أيضًا الخيار الأول للأشخاص الذين يرغبون في الحصول على مدفوعات يمكن التنبؤ بها ويخططون للعيش في المنزل لفترة طويلة ، مثل 5 إلى 7 سنوات. من المحتمل أن تكون دفعتك الشهرية أقل مع هذه الخطة ، لكنك ستدفع فائدة أكبر بمرور الوقت.

الرهن الثابت لمدة 15 عامًا هو نفس الرهن الثابت لمدة 30 عامًا ولكنك ستسدد القرض في نصف الوقت ، وتدفع ثلث الفائدة. هذه القروض عادة ما يكون لها معدلات فائدة منخفضة ولكن الدفعة الشهرية أعلى (من الواضح) من قرض 30 سنة. الميزة الواضحة لهذه القروض هي أنك تسدد القرض في وقت أقرب وأن تبني حقوق الملكية في المنزل بشكل أسرع. قد يكون العيب هو الدفعة الشهرية الأعلى إذا كانت ميزانيتك ضيقة جدًا.

الرهون العقارية القابلة للتعديل (ARMs) هي قروض يتم تعديلها على فترات زمنية محددة مسبقًا لتعكس معدلات الرهن العقاري الحالية في ذلك الوقت. يمكنك اختيار واحدة من أشهرها: ARM لمدة 3 سنوات أو 5 سنوات ARM أو 7 سنوات ARM. تتمثل مزايا ARM في أن أسعار الفائدة الأولية عادة ما تكون أقل من سعر الفائدة الثابت لمدة 30 عامًا ، وإذا كنت لا تخطط للعيش في المنزل لفترة أطول من الفترة الزمنية القابلة للتعديل ، فقد يعني ذلك دفعًا شهريًا أقل بكثير أثناء عش هناك.

قد يكون الخطر / العيب الواضح إذا وجدت نفسك غير قادر على التحرك في نهاية فترة ARM وأسعار الفائدة أعلى بكثير مما كانت عليه عند الشراء. يمكن أن تزيد دفعتك بشكل كبير دون سابق إنذار لمدة شهر ، أو لبعض الوقت ، مما يجعل من المستحيل سداد مدفوعاتك. هذا ليس الخيار الأكثر أمانًا لمشتري منزل جديد.

ضع في اعتبارك أن هذه ليست سوى الأنواع الأكثر تقليدية من الرهون العقارية ، ولكن هناك بعض الخيارات الأخرى التي يجب مراعاتها. لديك دائما خيارات!

صورة كريستيان كوتش على Unsplash

خيارات الرهن العقاري غير التقليدية

إذا كان كل هذا الحديث عن الرهن العقاري أكثر من اللازم وتحتاج إلى بعض الخيارات الأخرى ، فلحسن الحظ هناك المزيد متاح لك.

مالك كاري

هل سمعت من قبل عن " حمل المالك " أو " إرجاع البائع "؟ هذا النوع من الترتيبات يعني أن بائع المنزل سيمول كل أو جزء من شراء العقار بنفسه. هناك مزايا لكلا الطرفين في هذا النوع من التمويل. يدفع المشتري تكاليف إغلاق أقل ، ويكون مؤهلاً بشكل أسهل ، ولديه إمكانية الحصول على شروط أفضل ودفعة أولى أقل على المنزل. هذا يفتح أيضًا المزيد من الخيارات للمرونة في الدفع.

تتمثل مزايا البائع / المالك في أنه من الأسهل بيع الممتلكات التي يصعب بيعها باستخدام هذا النوع من التمويل ، خاصة في السوق الضعيفة ، خاصة إذا كان المنزل غير تقليدي. ولكنه يُعد البائع أيضًا لتلقي المدفوعات بمرور الوقت بدلاً من مبلغ واحد كبير مع وضع الأموال في جيوبهم في نفس الوقت على أساس الفائدة.

في المقابل ، يتحمل البائع مخاطرة كبيرة بأنك ستدفع له كما وعدت. ومع ذلك ، إذا فشلت في الوفاء بكلمتك وتسديد مدفوعات منتظمة ، فإن العقد يحتوي على بنود في مكانها أنه يمكنه استعادة الممتلكات ، تمامًا كما يفعل البنك في عملية حبس الرهن.

نقطة واحدة يجب ملاحظتها : يجب أن يمتلك البائع المنزل مجانًا وواضحًا من البنك نفسه من أجل القيام بإعادة المبلغ.

تصوير صوفيا بابولال على Unsplash

الإيجار لتملك

خيار آخر غير تقليدي لشراء منزل هو الإيجار للامتلاك. في هذا الترتيب ، تقرر جزءًا من الإيجار الذي تدفعه لمالك العقار الخاص بك ، ليتم تخصيصه كدفعة مقدمة لشراء المنزل في نهاية المدة المحددة. إذا قررت عدم شراء المنزل بعد كل شيء ، فإنك تخسر الأموال التي وفرت في نهاية عقد الإيجار. عادةً ما يكون إيجار العقارات في هذا الترتيب أعلى للتعويض عن الدفعة الأولى الإضافية.

الفوائد فقط والرهون العقارية

هناك أيضًا الرهون العقارية ذات الفائدة فقط ، حيث تقوم بدفع الفائدة على القرض لأول 10 سنوات من القرض وليس أي من أصل القرض ، وكذلك الرهون العقارية ، حيث تقوم بسداد دفعات شهرية منخفضة لفترة زمنية محددة (عادةً 5 إلى 7 سنوات) ومن ثم يصبح رصيد القرض مستحقًا دفعة واحدة كبيرة. يصعب الحصول على هذه الأنواع من القروض ، وهي أكثر خطورة بالنسبة لك ، ويجب عليك استشارة مستشار مالي مؤهل قبل التفكير في أي منهما.

تصوير بريان باب على Unsplash

عند التفكير في الرهن العقاري لأول مرة ، قد يبدو الأمر معقدًا بعض الشيء ، ومن المؤكد أنه ساحق. إنه للجميع ، لذا فأنت بالتأكيد لست وحدك. لكن لا يجب أن تكون معقدة. مع القليل من البحث ، ربما بعض المداعبة عبر الإنترنت ، وطرح الكثير من الأسئلة ، ستشعر قريبًا أنك خبير في الموضوع بنفسك.

نأمل أن تكون هذه المعلومات قد أوضحت لك العملية قليلاً ، وأجابت على بعض أسئلتك حول الرهون العقارية. يمكن أن تكون عملية سهلة نسبيًا إذا كنت تعرف ما تفعله ، لكنها غالبًا ما تسبب الكثير من القلق للناس. مع هذه الحقائق ، آمل أن تتمكن من تخفيف مخاوفك والانتقال إلى الجزء الممتع ، واختيار منزلك الجديد والانتقال إليه!

© 2013 فيكتوريا فان نيس