لمحة عامة عن سوق العقارات التجارية والصناعية في شمال نيويورك

مقدمة لشمال يورك

تورنتو هي واحدة من أكثر مراكز الأعمال المالية استقرارًا في العالم. هذا يساهم في توسيع قطاع الخدمات المالية. وكذلك حقيقة أن كندا خرجت من الأزمة المالية العالمية 2007-2010 سالمة نسبيًا. ستساهم شهرة المدينة الدولية المتزايدة في الطلب على المساحات المكتبية والصناعية في تورنتو.

شمال يورك يقع في المنطقة الوسطى من تورنتو. تقع شمال تورنتو القديمة وشرق إتوبيكوك وغرب سكاربورو. لقد تطورت بسرعة منذ السبعينيات بسبب نمو وسط مدينة نيويورك. لقد أصبحت المركز الاقتصادي الثاني للمدينة ، وتنافس فقط وسط مدينة تورونتو. لا يستطيع الأشخاص والشركات التي لا تجد مساحة في وسط المدينة العثور على منازل أو مكاتب بأسعار معقولة في شمال نيويورك أيضًا.

من المحتمل أن يحقق قطاع البناء المحلي عامه العاشر على التوالي من النمو في عام 2019 حيث تكافح المنطقة لتلبية الطلب على العقارات. على سبيل المثال ، انخفض معدل البطالة إلى 6٪ ، وهو أدنى معدل له منذ التسعينيات. يؤدي تزايد عدد السكان بدوره إلى زيادة الطلب على الخدمات والعقارات التجارية. تشهد تورنتو أكبر موجة من عمليات بناء المكاتب وإعادة تطويرها خلال عقد ونصف. ومع ذلك ، يتم توزيع العرض والطلب بشكل غير متساو. هذا يخلق ظروف سوق العقارات المختلفة جذريًا في جميع أنحاء منطقة تورونتو الكبرى.

بينما تجذب العقارات السكنية انتباه المستثمرين المحتملين كطريقة لتصبح ثريًا ، تزدهر العقارات التجارية في شمال يورك ، تورنتو.

تمارا ويلهايت

ولاية تورنتو العقارية

وفقًا لصحيفة Financial Post ، انخفض توافر الملكية الصناعية في جميع أنحاء كندا إلى أدنى مستوى تاريخي بلغ 3.9٪ في عام 2018. والأهم من ذلك ، أن هذا النقص في العقارات الصناعية المتاحة لن يتراجع في أي وقت قريب. ولهذا قفزت الإيجارات الصناعية في المدينة بنسبة 15٪ في عام 2018. وقد ترتفع الإيجارات كثيرًا في عام 2019 أيضًا ، لأن العرض لا يمكن توصيله عبر الإنترنت بالسرعة التي تريد الشركات ملؤها.

أحد الدوافع الرئيسية لزيادة إيجارات العقارات الصناعية في GTA هو عدم وجود أرض يمكن البناء عليها. لا توجد أرض كافية لبناء منشآت صناعية كبيرة جديدة عليها. النمو السكاني في تورونتو لا يزال قويا. هذا يترك المطورين الصناعيين يتنافسون ويخسرون عندما يشتري شخص آخر أرضًا لبناء مباني سكنية شاهقة عليها. لا يعد تعديل المباني الحالية أو الاستثمار في الأتمتة للاستفادة بشكل أفضل من المساحة المتاحة دائمًا خيارًا للشركات الصناعية والتجارية ، مما يدفع الكثيرين إلى الدفع مقابل المرافق الجديدة التي لن تكون متصلة بالإنترنت لمدة عامين أو أكثر. ومع ذلك ، تختار العديد من الشركات بناء منشآتها الخاصة للأمن الذي توفره.

يجد المستأجرون الصناعيون أنفسهم مطرودًا عندما يتم إعادة تطوير المباني الكبيرة التي يقيمون فيها للاستخدام السكني. بعد كل شيء ، من الأسهل هدم مستودع قديم للحصول على أراض لبناء منزل المدينة بدلاً من هدم صف من منازل الأسرة الواحدة القديمة. علاوة على ذلك ، يعد تحويل المستودعات القديمة والمساحات التجارية إلى غرف علوية واسعة طريقة عريقة لطرح الوحدات السكنية في السوق. يعد هدم نفس المباني التجارية للحصول على أرض لبناء وحدات سكنية متوسطة الارتفاع أمرًا سهلاً أيضًا ، نظرًا لأنك لا تطرد السكان الحاليين لبناء مساكن أفضل وأكثر كثافة.

لأن المال رخيص بسبب أسعار الفائدة المنخفضة ، وتقييم كل من الأراضي والمباني الصناعية آخذ في الارتفاع ، كان هناك ارتفاع في البناء الصناعي الجديد. يُنظر إليه على أنه استثمار حكيم ، حيث سترتفع قيمة المبنى بنحو 10٪ سنويًا ، كما أنه يحمي الشركة من زيادات مضاعفة في معدلات الإيجار.

يفسر كل هذا سبب زيادة نشاط البناء في تورنتو بنسبة 47٪ في عام 2018. تتمثل أكبر مشكلة للشركات التجارية في تورنتو في عدم وجود مواقع مناسبة حيث يريدون أو يحتاجون إلى ذلك. المواقع المثالية قريبة من الطرق السريعة بالمدينة وبالقرب من المراكز السكانية. حوالي ثمانية ملايين قدم مربع من المساحات الصناعية قيد الإنشاء عبر منطقة تورنتو الكبرى. يقول خبراء الصناعة إن كل هذا يمكن أن يستوعبه السوق بسبب الطلب. في الواقع ، من بين 7.3 مليون قدم مربع تقريبًا من المساحة الجديدة التي يتم تطويرها في وسط المدينة ، تم تأجيرها مسبقًا اعتبارًا من نهاية عام 2018.

عقارات ولاية نورث يورك التجارية

تم استيعاب أكثر من ثلاثة ملايين قدم مربع من المساحة الصناعية في منطقة تورنتو الكبرى في الربع الأخير من عام 2018. ثلاثة أرباع هذا يحدث في أسواق GTA West مثل ميلتون وميسيسوجا وبرامبتون. ومع ذلك ، فإن الطلب مرتفع في جميع أنحاء منطقة تورونتو الحضرية بأكملها.

سوق منطقة تورنتو الكبرى المركزية - بما في ذلك شمال يورك - لديها أدنى منطقة توافر صناعي في GTA بنسبة 0.8 ٪ فقط. وهذا يفسر سبب تجاوز صافي الإيجارات في نورث يورك سبعة دولارات للقدم المربع. ارتفعت معدلات الإيجارات الصناعية بنسبة 23٪ على أساس سنوي مركب بين عامي 2016 و 2018. للمقارنة ، كان نمو الإيجارات بين عامي 2014 و 2016 0.8٪ فقط.

بلغ المخزون الصناعي في شمال يورك حوالي 73 مليون قدم مربع من المساحة في نهاية عام 2018. وكان حوالي 900 ألف قدم مربع من المساحات الصناعية الجديدة قيد الإنشاء في تلك المرحلة ، على الرغم من عدم اكتمال أي شيء في الربع الأخير من عام 2018. كان نشاط التأجير أكثر من اثنين مليون قدم مربع من المساحة الصناعية. بلغ معدل التوافر الإجمالي للمساحات الصناعية في شمال يورك 1.2٪ في نهاية عام 2018.

مستقبل سوق العقارات في شمال يورك

تورونتو هي السوق الصناعية الأكثر تقييدًا في أمريكا الشمالية. السوق الإجمالي لديه فقط 2.2 ٪ توافر. احتلت فانكوفر المرتبة الثانية بنسبة 2.4٪. لماذا يرتفع الطلب على العقارات الصناعية؟ يرجع ذلك في الغالب إلى زيادة الحاجة إلى التخزين وتوزيع المواد الغذائية ومساحة التجارة الإلكترونية. والموقع المثالي لهذه المرافق هو شمال يورك بسبب طرق النقل مثل الطريق السريع 400 والطريق السريع 401 والطريق السريع 404 وطريق دون فالي باركواي. في الواقع ، يعد قسم الطريق السريع 401 الذي يمر عبر شمال نيويورك أكثر أقسام الطريق السريع ازدحامًا في أمريكا الشمالية.

انخفض معدل الوظائف الشاغرة للمكاتب في تورنتو إلى 3٪ في 2018. الطلب على المساحات المكتبية في وسط المدينة يتقلص لأن الطلب لا يزال مرتفعاً بسبب التأجير الأقوى من صناعة التكنولوجيا وسوق العمل القوي بشكل عام. استحوذت شركات التكنولوجيا على 30٪ من مستخدمي الفضاء الصناعي والتجاري في عام 2018. وشركات العمل المشترك هي منافس جديد في هذا السوق ، وهي بارزة في تأجير أي مساحة كبيرة تصل إلى السوق. هذا يزيد الطلب على المساحات الصناعية بجميع الأحجام. هناك مساحة عقارية جديدة قيد الإنشاء ، لكنها لن تكتمل حتى عام 2021.

كل هذا يشير إلى أن التقييمات ومعدلات الإيجار للعقارات التجارية والصناعية في شمال نيويورك ستستمر في النمو بمعدلات منخفضة من رقمين حتى عام 2021 ومن المحتمل لسنوات قادمة.

المراجع

"ارتفعت الإيجارات الصناعية في GTA بنسبة 15 في المائة في عام 2018 ، واتجهت نحو الارتفاع" ، Real Estate News Exchange ، 21 يناير 2019

"إنها ليست مجرد شقق سكنية - كما أن العقارات التجارية في تورونتو تنفد" The Financial Post ، 17 يوليو 2018

"أسواق تستحق المتابعة في 2019" ؛ PriceWaterhouseCoopers ، 12 أبريل 2019

"Toronto Industrial Snapshot" ؛ كوشمان ويكفيلد. 11 أبريل 2019

"توقعات سوق العقارات الكندية لعام 2019" ؛ CBRE ، 26 فبراير 2019