كيفية حساب العائد النقدي على النقد: الطريقة والصيغة

يوفر العائد النقدي على النقد (CoC) طريقة سريعة وسهلة للمستثمرين العقاريين لمقارنة ربحية العقارات الاستثمارية المماثلة في العقارات ، أو قياسها مقابل فرصة استثمارية أخرى (غير عقارية).

حسنًا ، ولكن مع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أن النقد على النقد ليس أداة قوية بشكل خاص لقياس ربحية العقارات ذات الدخل الإيجاري ، ويحظى حاليًا باهتمام أقل في تحليل الاستثمار العقاري مما كان عليه قبل بضع سنوات.

يكمن أحد أوجه القصور في حقيقة أن النقد على العائد النقدي لا يأخذ في الاعتبار القيمة الزمنية للنقود (أي فكرة أن الدولار اليوم يساوي أكثر من دولار في المستقبل). يجب أن يقتصر العائد النقدي على النقد على مجرد قياس التدفق النقدي للسنة الأولى لممتلكات الدخل السكني ، وليس أي من التدفقات النقدية للسنة المستقبلية.

ومع ذلك ، لا يزال الدفع النقدي نقدًا يوفر للمستثمرين العقاريين المخضرمين والمبتدئين فائدة صالحة. لذلك دعونا نحفر.

طريقة

من الناحية العملية ، يقيس العائد النقدي على النقد النسبة بين التدفق النقدي المتوقع لعقار مؤجر خلال السنة الأولى إلى مبلغ الاستثمار النقدي الأولي الذي قام به المستثمر العقاري لشراء عقار مؤجر. ومن ثم ، يتم دائمًا التعبير عن النقد على أساس النسبة المئوية.

تعريفات

نظرًا لأن "التدفق النقدي للسنة الأولى" للممتلكات و "الاستثمار الأولي" لهما أهمية قصوى لحساب مدونة السلوك ، فقد بدا من الضروري شرح كل منهما.

• "التدفق النقدي للسنة الأولى" (أو التدفق النقدي السنوي) هو مبلغ المال الذي يتوقع أن يدره العقار خلال السنة الأولى من التشغيل.
• "الاستثمار الأولي" (يسمى أحيانًا إجمالي الاستثمار) هو المبلغ الإجمالي للنقد المستثمر بما في ذلك الدفعة المقدمة ونقاط القرض وتكلفة الشراء (رسوم الضمان والملكية ، والتقييم ، والتفتيش).

عملية حسابية

الصيغة هي:

التدفق النقدي السنوي / إجمالي الاستثمار = العائد النقدي على النقد

لتوضيح كيفية إجراء الحساب ، دعنا نفكر في مثال.

لنفترض أنك مهتم بشراء مبنى سكني بالافتراضات التالية وتريد تحديد معدل عائد النقد مقابل النقد من الاستثمار.

• مجموع 6 وحدات
• تكاليف الاستحواذ: 5000 دولار
• الإيجار: 1،000 دولار شهريًا
• بدل شاغر: 5٪
• الايرادات الاخرى 720 دولار سنويا
• مصاريف التشغيل: 27781 دولاراً سنوياً
• احتياطيات الاستبدال: 1800 دولار سنويًا
• الرهن العقاري: 350 ألف دولار
• نقاط القرض: 3500 دولار ،
• الدفعة السنوية: 25181 دولارًا

حسنًا ، دعنا الآن نستخدم هذه البيانات لتحديد "التدفق النقدي السنوي" و "إجمالي الاستثمار" المطلوبين لحساب معدل العائد النقدي على النقد.

التدفق النقدي السنوي

1. إجمالي الدخل المجدول ((6 وحدات × 1000 دولار) × 12): = 72000 دولار
2. إجمالي الدخل التشغيلي (GSI - شاغر + دخل آخر): 72000 دولار - 3600 + 720 = 69120 دولارًا
3. صافي الدخل التشغيلي (الحكومة العراقية - مصاريف التشغيل): 69،120 - 27،781 = 41،331 دولارًا
4. التدفق النقدي السنوي = (صافي الدخل التشغيلي - احتياطي الاستبدال - خدمة الدين)
5. النتيجة: 41،331 - 1،800 - 25،181 = 14،350 دولارًا

استثمار كامل

1. إجمالي الاستثمار = (الدفعة الأولى + تكاليف الاستحواذ + نقاط القرض)
2. النتيجة: 150000 دولار أمريكي + 5000 + 3500 = 158500 دولار أمريكي

عملية حسابية

التدفق النقدي السنوي / إجمالي الاستثمار = النقد على العائد النقدي

14.350 دولارًا أمريكيًا / 158500 دولار أمريكي = 9.05٪

الآن بعد أن عرفت أن هذا الاستثمار العقاري المحدد يحقق عائدًا نقديًا بنسبة 9.05٪ ، يمكنك مقارنته بعقارات استثمارية أخرى مماثلة ، أو استثمارات بديلة مثل معدل T-Bill ، وتحديد ما إذا كنت ستستمر أو لا شراء.

عينة (مدونة قواعد السلوك في التقرير)

عينة (حساب CoC)

© 2008 جيمس كوبزيف